광주지방법원 2025타경165. 나주 빛가람동 에스엠주차타워 1층 101호가 대상입니다. 등기상 소유자는 신진숙이고, 말소기준권리는 2020년 3월 2일 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원, 채무자는 주식회사에스엠이며 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있습니다. 2025년 1월 17일 같은 북동신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구액은 3,311,390,052원입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 871,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 현재 최저가는 249,733,120원입니다. 하지만 감정평가상 대상 부동산은 점포와 주차장 등 비주거 용도가 섞여 있고, 토지이용상황도 상업용, 지목은 주차장입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 29%이니 싸다”는 식의 접근은 위험합니다. 가격 메리트는 실제 임대수익, 공실, 관리비, 동일·유사 물건의 거래가를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층 101호 (빛가람동, 에스엠주차타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 감정 이용상태상 점포·주차장 등 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 249,733,120원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2020.02.10 |
| 토지 | 867.1㎡ · 지목 주차장 · 상업용 · 공시지가 1,010,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023년 제이엠종합건설의 15,000,000원 가압류가 있었으나 같은 해 10월 해제로 이미 말소됐습니다. 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당 자료 역시 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사 인원 4명, 모두 후순위 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 조사된 실제 전입·점유자는 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2020.03.02 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이현복·안수현은 보증금이 확인되지 않았으므로 현장 점유와 임대차 관계는 매각 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 · 주거 | 2022.11.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현복 | 호수 미상 · 용도 미상 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경욱 | 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수현 | 호수 미상 · 용도 미상 | 2024.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 별도 확인
현재 최저매각가는 249,733,120원으로 감정가 871,000,000원의 28.67%입니다. 다음 회차 가정액은 199,786,496원, 그 다음은 159,829,196원입니다. 유찰이 계속될수록 숫자상 가격은 내려가지만, 본건과 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,733,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,296,264원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 245,436,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 미배당은 3,282,563,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근. 공기관, 대규모 아파트단지, 2·3층 규모 주거·상가건물과 주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능한 간선도로변에 위치해 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 2020.02.10 사용승인. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 감정 대상에는 점포(EDIYA COFFEE), 공실 점포, 이비가 짬뽕, 자동차관련시설 및 주차장 이용이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접해 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 범위. 101호 외 108호 및 호수 미상 전입자가 함께 조사돼 있으므로 입찰 전 각 점유자의 실제 사용 부분과 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 이현복·안수현은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 원본 자료에서 점검하세요.
- 상업용 수익성. 현재 최저가가 감정가의 28.67%라도 임대료·공실률·관리비·세금과 유사 점포의 거래가를 확인해야 실제 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 공동담보. 북동신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있으므로 관련 담보물의 경매·변제 진행 상황도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상황을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020년 북동신용협동조합 근저당이고, 조사된 4명의 전입자는 모두 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건성과 가격의 검증입니다. 감정가 871,000,000원짜리가 다섯 번 유찰돼 249,733,120원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 점포·주차장 등 비주거 중심 이용, 일부 공실, 복수 점유와 호수 미상 전입까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 임대수익과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
