광주지방법원 2025타경165. 전남 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 101호입니다. 감정평가상 건물은 점포와 주차시설 등이 혼재하는 복합용도 시설로, 일반 주거용 아파트와는 성격이 다릅니다. 현재 최저매각가는 249,734,000원으로 감정가의 약 28.67% 수준입니다. 다섯 차례 유찰된 만큼 응찰자가 가격 외에 어떤 위험을 우려했는지 살펴볼 필요가 있습니다.

등기부의 핵심은 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 제이엠종합건설의 가압류는 이미 말소됐으며, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 명확하지만, 근저당권의 소멸과 임차인의 실제 점유 문제는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 을구 1번 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2020.03.02 접수됐으며 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2023년 제이엠종합건설 가압류 15,000,000원은 같은 해 이미 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리만으로는 매수인이 근저당 채무나 해당 가압류를 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 101호와 다른 호실을 구별해야 한다

임대차·전입 조사에는 4명이 등장합니다. 이 중 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 기재됐고, 이현복과 안수현은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 네 명 모두가 매각대상인 101호를 점유한다고 볼 수 없습니다. 반대로 호실이 불명확한 사람을 확인 없이 분석에서 제외해서도 안 됩니다.

전입일은 모두 2020.03.02 말소기준권리 이후입니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증금이 알려진 임차인들의 금액도 101호의 인수채무로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 검토 — 28.67%라도 저가 낙찰을 보장하지 않는다

현재 최저가 249,734,000원은 감정가 871,000,000원의 약 28.67%입니다. 비율만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 하지만 감정가와 현재 시장가치는 다릅니다. 특히 이 물건은 점포와 주차시설이 혼재한 건물의 개별 호실이므로, 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.

비교 가능한 최근 실거래가와 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 5회 유찰이 가격 부담 때문인지, 점유·사용상태 또는 환금성 때문인지를 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

6회·7회 유찰은 추가 유찰 시의 가정이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 미배당액은 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당모형의 결과입니다. 매수인에게 승계되는 채무가 아니며, 실제 채권잔액이나 다른 공동담보의 회수 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,734,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 집행비용 4,296,276원을 제외하면, 북동신용협동조합에 245,437,724원이 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 3,282,562,276원입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 3,311,390,052원으로 예상 배당액을 크게 웃돕니다. 다만 채권최고액 기준 미배당 추정액을 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다. 공동담보 배분, 실제 채권액, 법정 우선순위, 집행비용과 임차인 배당 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람종합병원 남측 인근입니다. 공공기관, 대규모 아파트단지, 소규모 주거·상가건물 및 나지 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능한 간선도로변에 위치하며, 북측·서측·남측의 3면이 도로에 접합니다. 감정평가상 제반 교통상황과 도로상태는 무난하거나 양호한 편입니다.
• 건물 이용상태. 감정평가에는 점포(EDIYA COFFEE), 공실 점포, 점포(이비가 짬뽕), 주차시설 등이 구분돼 있습니다. 다만 감정평가상 각 기호와 매각대상인 101호의 정확한 대응관계를 확인해야 하므로, 특정 상호가 바로 101호의 현재 점유자라고 단정하지 않습니다.
• 건물 구조·설비. 사용승인일은 2020.02.10입니다. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소화전·승강기설비 등이 기재돼 있습니다. 일부 점포에는 천장형 냉난방에어컨 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·노외주차장 관련 지정이 기재돼 있습니다. 토지 면적은 867.1㎡, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보이며 101호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 일부 자동차관련시설의 실제 사용상태는 확인이 어려웠다는 기재가 있습니다.
• 환금성. 점포·주차시설 복합건물의 개별 호실은 용도, 접근성, 임대수요 및 독립적인 사용 가능성에 따라 가치 차이가 큽니다. 5회 유찰된 만큼 실제 거래가격과 임대수익을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 범위 확인. 에스엠주차타워 101호의 전유부분, 대지권, 공용부분 및 감정평가상 기호와의 대응관계를 매각목록·집합건축물대장·도면으로 대조하세요.
• 실제 점유자 조사. 임정아의 101호 점유 여부, 이현복·안수현의 호실, 장경욱의 108호 임대차가 매각 목적물과 분리되는지를 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 각 임차인의 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 사업자등록 관련 사항을 확인하세요. 전입일만으로 모든 점유관계를 확정해서는 안 됩니다.
• 시세와 수익성 검증. 인근 유사 점포의 실거래, 현재 임대수익, 공실률, 관리비 및 매각 가능성을 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 공동담보 검토. 북동신용협동조합의 공동담보목록 제2020-109호와 실제 채권 관계를 확인하고, 미배당 추정액을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
• 일부취하 범위 확인. 2025.09.24 신청일부취하 통지의 내용과 현재 매각목록·매각기일의 변경 여부를 확인하세요.
• 명도 및 사용 가능성. 주거 전입과 점포 사용상태가 혼재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하고 인도·명도에 필요한 비용과 절차를 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 부분, 당해세 및 법정 우선변제 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 법원 사건진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “많이 떨어진 가격”과 “좋은 매수가”는 다르다

광주지방법원 2025타경165는 감정가 871,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 249,734,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준인 북동신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리의 정리 가능성은 긍정적입니다.

하지만 실제 투자 판단에는 더 많은 확인이 필요합니다. 101호 점유자와 다른 호실 전입자의 구분, 점포·주차시설 혼합 건물에서의 정확한 매각대상, 신청 일부취하의 범위, 그리고 비교 가능한 현재 시세의 확인이 모두 중요합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 28.67%라는 이유만으로 저평가 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 단순하지만, 가격과 점유·환금성은 검증 전까지 보류입니다. 5회 유찰이 제공하는 것은 낮아진 입찰 시작가격이지, 수익이나 안전성을 보장하는 근거가 아닙니다. 101호의 정확한 사용·점유 상태와 실제 시장가치를 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.