광주지방법원 2025타경165. 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 108호입니다. 등기상 소유자는 신진숙이고, 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2023년 주식회사 제이엠종합건설 가압류 15,000,000원은 2023.10.31 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 341,770,240원으로 감정가의 28.67% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지, 적정한지는 이 비율만으로 판단할 수 없습니다. 오히려 5회 유찰 자체가 가격·용도·환금성 또는 현장조건에 대해 시장이 반복적으로 보수적인 평가를 했다는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층108호 (빛가람동,에스엠주차타워) |
| 용도 / 이용 | 기타 · 점포·자동차관련시설·주차장 등 이용이 혼재된 건물 |
| 소유자 | 신진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,192,000,000원 / 341,770,240원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 28.67% |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.03.02 근저당
말소기준권리는 2020.03.02 접수된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원, 채무자는 주식회사에스엠이며 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있습니다. 따라서 이 채권최고액 전체를 108호 하나의 독립된 담보채무라고 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 회차 예상배당에서는 이 채권최고액을 기준으로 배당부족액이 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 모두 말소기준권리 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022-11-25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현복 | 미상 | 2023-05-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경욱 | 108호 · 주거 | 2024-04-04 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수현 | 미상 | 2024-07-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 전입·점유자는 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.03.02보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 이현복·안수현은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후여서 보증금 규모와 무관하게 선순위 대항력으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 장경욱 역시 2024.04.04 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 28.67%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 아니다
감정가 1,192,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 341,770,240원입니다. 현재 시나리오의 비율은 28.67%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가의 28.67%니까 싸다”가 아니라, 왜 5회까지 유찰됐는지를 확인하는 것이 우선입니다. 비주거·주차타워 성격의 건물, 실제 호실 사용상태, 108호와 110호의 일체 사용, 점유현황, 향후 매각·임대 수요가 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,770,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,584,783원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 336,185,457원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 북동신용협동조합 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,191,814,543원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 341,770,240원 | 336,185,457원 | 3,191,814,543원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 273,416,192원 | 268,788,365원 | 3,259,211,635원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 218,732,953원 | 214,870,692원 | 3,313,129,308원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 근저당권자가 배당받지 못하는 금액이 늘어날 뿐, 그 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 채무 인수보다는 가격과 환금성, 실제 사용상태에 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 나주시 빛가람동 소재 빛가람종합병원 남측 인근으로, 공기관·대규모 아파트단지·2~3층 규모 주거 및 상가건물·주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2020.02.10입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 867.1㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·가축사육제한구역·혁신도시개발예정지구에 해당합니다.
- 이용상태. 감정 대상 건물에는 점포, 공실, 자동차관련시설, 주차장 등 여러 이용형태가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 108호·110호 경계 확인. 두 상가를 한 개 호실로 사용 중이라는 비고가 있으므로 현장 경계, 출입구, 내부 벽체와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 대조. 장경욱의 108호 주거 사용 조사와 상가 일체 사용 비고가 서로 다르므로 현재 실제 이용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 28.67%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 매매·임대료와 수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당에 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 일부취하 기록 확인. 2025.09.24 소유자와 채무자에게 신청일부취하통지서가 발송돼 2025.09.29 도달한 기록이 있으므로 현재 매각대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장이 어렵다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당이고, 조사된 전입자 4명은 모두 그보다 뒤에 들어왔습니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자판단은 단순하지 않습니다. 이미 5회 유찰돼 최저매각가가 341,770,240원까지 내려왔지만 실거래 비교가격이 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 또한 108호와 110호가 하나의 상가처럼 사용된다는 비고와 108호 주거 점유조사가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·현황은 확인 후 판단입니다. 감정가 할인율보다 실제 사용가능 범위와 환금성 검증이 우선인 사건입니다.
