광주지방법원 2025타경165. 전라남도 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 108호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 약 11.92억 원이지만 5회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 약 3.42억 원입니다. 표면상 상당한 가격 인하이지만, 이 물건은 일반적인 아파트나 주택 경매처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
등기상 핵심은 2020년 3월 2일 북동신용협동조합이 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 해당 권리가 말소기준이 되어 경매로 소멸하므로, 배당 후 미회수 채권액이 크더라도 그 부족액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
반면 매각물건명세서에는 108호와 110호로 표시된 상가를 하나의 호실로 사용 중이라는 내용이 있습니다. 조사상 108호의 임차인도 확인됩니다. 법적 인수액과 별개로 실제 사용 공간의 경계, 점유 관계, 인도 가능성, 영업·사용 적법성을 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 에스엠주차타워 1층 108호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(기타) · 주차타워 내 상가로 표시된 호실 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.03.02 |
| 감정가 | 1,192,000,000원 |
| 최저매각가 | 341,771,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 28.67%) |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,311,390,052원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2020-109호 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 현장 특이사항 | 108호·110호로 표시된 상가를 하나의 호실로 사용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층 |
| 사용승인일 | 2020.02.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 중요하다
등기상 말소기준은 을구 1번 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사에스엠이며, 근저당 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류는 이미 해제되어 등기에서 말소되었고, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 108호 직접 관련 임차인과 기타 조사 인원 구분
현황조사 등에 기재된 인원은 4명입니다. 이 가운데 108호로 특정된 임차인은 장경욱 1명, 101호로 특정된 인원은 임정아 1명이며, 이현복·안수현은 사용 호수가 명확하지 않습니다. 따라서 조사 인원 4명 전부를 108호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
| 이름 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경욱 108호 · 주거 |
2024.04.04 | 20,000,000원 1,650,000원/월 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 임정아 101호 |
2022.11.25 | 10,000,000원 550,000원/월 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이현복 호실·이용 미상 |
2023.05.09 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 안수현 호실·이용 미상 |
2024.07.11 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 2020.03.02 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능성 및 실제 배당 여부는 별도 확인 대상입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다.
장경욱은 매각 대상인 108호로 특정되어 있으며, 보증금 20,000,000원, 월세 1,650,000원으로 조사되었습니다. 전입일은 2024.04.04로 말소기준보다 늦습니다. 주어진 권리분석상 대항력은 없고, 보증금의 매수인 인수액으로 잡힌 금액도 없습니다.
다만 이 임차인의 이용 형태가 주거로 기재되어 있는 반면, 매각물건명세서에는 108호와 110호를 통합 사용 중인 상가로 표시되어 있습니다. 실제 사용 용도, 점유 범위, 임대차 목적물의 일치 여부는 현장 및 원본 서류로 대조해야 합니다.
정리하면, 108호에 직접 관련된 임차인은 현재 장경욱 1명으로 특정됩니다. 101호 임차인의 보증금을 108호 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 나머지 호실 미상 인원은 실제 점유 공간과 임대차 관계를 확인해야 하며, 명도 부담과 별도의 법적 인수 여부를 구분해 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 71% 넘는 인하가 곧 시세 차익은 아니다
감정가 1,192,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 341,771,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 28.67%입니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 동일 호실·유사 용도 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 341,771,000원 | 28.67% | 341,771,000원 |
| 6회 유찰 시 | 273,416,800원 | 22.94% | 273,416,800원 |
| 7회 유찰 시 | 218,733,440원 | 18.35% | 218,733,440원 |
실질취득 기준액은 각 시나리오 최저매각가에 산정 인수액 0원을 반영한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용·시설 복구비용·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 다음 회차 가격은 유찰 가정 시나리오이며 실제 진행을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,771,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,584,794원 |
| 1. 북동신용협동조합 근저당권 | 3,528,000,000원 | 336,186,206원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 341,771,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,584,794원을 차감한 336,186,206원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 3,191,813,794원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당·변제 관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 법원 확정 집행비용 등은 별도로 반영되어 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·건물 용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람종합병원 남측 인근입니다. 주변에 공공기관, 대규모 아파트단지, 저층 주거·상가건물 및 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능한 간선도로변에 있으며, 북측·서측·남측의 3면이 도로에 접해 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물로, 2020.02.10 사용승인되었습니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상에는 점포, 공실 점포, 자동차관련시설, 주차장 등이 혼재합니다. 점포 중 이디야커피 및 이비가짬뽕으로 표시된 부분도 있으나, 이를 108호의 실제 사용 업종으로 단정할 수는 없습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 노외주차장 관련 지정과 혁신도시개발예정지구 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 867.1㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,010,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적은 해당 토지 전체의 면적이지 108호 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 호실 통합 사용과 실제 이용 상태의 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상가와 주차장 등 복합 용도의 건물은 일반 주거용 부동산보다 용도·임대수요·시설 이용 조건이 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다. 해당 108호의 실거래 시세가 확인되지 않아 재매각 가능 가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 및 일부취하. 2025.09.24 일부취하 통지의 구체적 대상과 현재 매각 대상에 108호가 어떻게 포함되어 있는지를 사건기록으로 확인하세요.
- 108·110호 사용 경계. 두 호실을 하나로 사용하는 현황과 등기상 독립 전유부분의 경계·출입·공용 설비 관계를 확인하세요.
- 108호 임차인. 장경욱의 보증금 20,000,000원, 월세 1,650,000원, 실제 점유 여부 및 인도 가능성을 확인하세요. 대항력과 명도에 필요한 비용은 별개의 문제입니다.
- 호수 미상 점유자. 이현복·안수현의 실제 점유 호수, 보증금, 임대차 계약관계를 확인하고 108호와 관련 있는지 구분하세요.
- 용도와 이용 적법성. 108호의 건축물대장상 용도, 주차장 관련 제한, 영업 가능 범위와 현재 사용 상태의 일치 여부를 확인하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2020-109호와 실제 채권 잔액, 다른 공동담보물의 경매·변제 관계를 확인하세요.
- 시세 확보. 동일 건물 및 유사 용도·면적의 최근 실거래, 실제 임대차 사례, 공실률과 임대수익을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 미납 비용. 관리비와 공용부분 체납, 각종 시설 유지비, 명도·복구비용 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 변경된 기일 공고를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 29%”라는 숫자만으로는 부족하다
이 물건은 감정가 1,192,000,000원에서 최저가 341,771,000원으로 내려왔습니다. 5회 유찰이라는 경과만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 것은 분명합니다.
등기상 말소기준은 명확하고 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 권리금액도 0원입니다. 다만 108호와 110호를 하나의 호실로 사용한다는 사실, 호실 미상 점유자 및 임대차 관련 확인 사항, 복합 용도 건물의 이용 제한과 실거래 비교가격 부재가 남아 있습니다.
특히 이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 할인되었느냐가 아니라 108호만을 취득해 실제로 어떤 용도로 사용할 수 있고, 얼마의 임대수익을 얻으며, 향후 얼마에 다시 매각할 수 있느냐입니다.
결론은 신중 접근입니다. 근저당권 소멸과 배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 5회 유찰·실거래 시세 부재·호실 통합 사용·점유 불확실성이 겹칩니다. 현장 확인과 법적 사용 범위 검증, 실거래 및 수익성 분석 없이 가격이 싸다고 평가하거나 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 소멸은 확인되지만, 가격 매력과 환금성은 아직 입증되지 않았습니다.
