광주지방법원 2025타경165. 이번 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 에스엠주차타워의 1층 107호입니다. 소유자는 신진숙, 채무자는 주식회사에스엠이며, 북동신용협동조합이 채권최고액 3,528,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정한 구조입니다. 이후 임의경매가 개시됐고 현재 5회 유찰되어 최저매각가가 114,688,000원으로 내려왔습니다.
여기서 가장 먼저 구분해야 할 것은 등기상 권리 위험과 물건 자체의 가치 위험입니다. 2020.03.02 설정된 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하고, 2023년 설정됐던 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 실제 사용 용도, 개별 호실의 임대차관계, 환금성은 등기상 말소 여부만으로 해결되지 않습니다. 특히 이 건물에는 점포와 주차장 등 서로 다른 용도의 시설이 혼재되어 있어 107호의 용도 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층 107호 (에스엠주차타워) |
| 물건종류 | 기타 · 집합건물 내 구분호실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 2020.02.10 사용승인 |
| 용도 관련 | 건물 내 점포·자동차관련시설·주차장 등 혼재 · 107호 개별 용도 추가 확인 필요 |
| 점유 현황 | 현황조사 시 공실상태 · 일부 조사 대상자의 점유 호실 미상 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 근저당 채무자 | 주식회사에스엠 |
| 감정가 | 400,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 감정가 대비 | 28.67% |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,311,390,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 관할 | 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 권리 정리
말소기준권리는 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이며, 채무자는 주식회사에스엠입니다. 공동담보목록이 존재하므로 이 금액을 107호 하나에만 설정된 독립 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
2023.09.20 주식회사 제이엠종합건설의 청구금액 15,000,000원 가압류가 등기됐으나 2023.10.31 말소됐습니다. 2025.01.17 북동신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 확인되는 등기권리 중 매각으로 존속하는 선순위 인수권리는 나타나지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 107호 귀속 확인이 핵심
현황조사 등에는 임정아·이현복·장경욱·안수현 등 4명의 임차 관련 인물이 기재되어 있습니다. 그러나 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 표시되어 있으며, 이현복과 안수현은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 4명을 모두 매각대상 107호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 월 550,000원 | 선순위 없음 말소기준 이후 전입 | 미확인 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
| 이현복 호실 미상 | 2023.05.09 | 미상 | 점유·대항력 추가 확인 전입일 기준 선순위 아님 | 미확인 확정일자·보증금 미상 | 없음 |
| 장경욱 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 월 1,650,000원 | 선순위 없음 말소기준 이후 전입 | 미확인 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
| 안수현 호실 미상 | 2024.07.11 | 미상 | 점유·대항력 추가 확인 전입일 기준 선순위 아님 | 미확인 확정일자·보증금 미상 | 없음 |
임차 관련 조사 인물 4명 모두 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다. 101호와 108호의 보증금을 107호 매수인 인수액에 합산하지 않았습니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 28.67%, 시세 할인율과는 다르다
감정가는 400,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 감정가 대비 28.67% 수준까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 이 수치는 감정가에 대한 비율이지 실제 시장에서 거래되는 가격에 대한 할인율이 아닙니다.
특히 점포·주차장 등이 혼재된 집합건물에서는 공부상 용도, 실제 영업 가능 여부, 임대수요, 개별 호실의 접근성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 확인하지 못한 상태이므로 114,688,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 아직 없습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 400,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 114,688,000원 | 감정가 대비 28.67% |
| 실질취득 추정 | 114,688,000원 | 최저가 기준 · 인수 0원 추정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,405,632원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,405,632원을 제외한 112,282,368원이 북동신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여배당은 0원이며, 채권최고액 기준 미배당 추정액은 3,415,717,632원입니다.
공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 추정입니다. 실제 확정 채권액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 낮은 최저가가 곧 투자성은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰감정가 28.67% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 3,415,717,632원 | 0원 |
| 6회 유찰 시감정가 22.94% | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 3,438,301,107원 | 0원 |
| 7회 유찰 시감정가 18.35% | 73,400,320원 | 71,679,114원 | 3,456,320,886원 | 0원 |
회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지더라도 매수인이 인수하는 권리액은 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 반면 배당받지 못하는 채권액은 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아니므로 실질취득액과 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람종합병원 남측 인근입니다. 주변에 공기관, 대규모 아파트단지, 주거·상가건물과 주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 3층 건물로, 사용승인일은 2020.02.10입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가상 기호1은 점포(EDIYA COFFEE), 기호2~5는 공실 점포, 기호6은 점포(이비가 짬뽕)로 기재되어 있습니다. 기호7은 제시목록상 자동차관련시설이며 집합건축물대장상 주차장이나 실제 이용상태 확인이 불가능하고, 기호8·9는 주차장 등으로 이용 중입니다. 이 기호별 기록을 별도 대응관계 확인 없이 107호의 용도로 확정할 수 없습니다.
- 토지 현황. 준주거지역·지구단위계획구역이며 노외주차장 및 혁신도시개발예정지구 관련 지정이 있습니다. 토지 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 도로 조건. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접하고, 감정평가상 도로상태는 양호합니다.
- 토지 규모. 토지면적 867.1㎡, 공시지가 1,010,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 107호의 전유면적이나 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 나타나지 않습니다. 다만 개별 호실의 용도와 점유관계는 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 건물 전체의 점포·주차장 이용형태가 혼재되어 있으므로 단일한 상가 또는 주차장 매매 시세를 일률 적용할 수 없습니다. 107호의 실제 활용 가능성과 동일 용도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 1층 107호의 등기부, 집합건축물대장, 건축물현황도, 감정평가서 도면을 대조해 실제 위치와 개별 용도를 확인해야 합니다.
- 점포·주차장 용도 확인. 107호가 감정평가상 어느 기호에 대응하는지, 공부상 용도와 실제 사용 가능 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 임정아의 101호, 장경욱의 108호는 매각대상과 구분하고, 이현복·안수현의 점유 호실 및 임대차관계를 추가 조사해야 합니다.
- 공실 확인. 현황조사의 공실 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하고, 인도·명도에 영향을 줄 수 있는 점유자가 존재하는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2020-109호, 실제 채권액과 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
- 일부취하 기록. 2025.09.24 채무자 및 소유자에 대한 신청일부취하통지서 발송 기록이 있습니다. 일부취하의 대상과 범위가 현재 107호 매각절차에 영향을 주는지 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 적정 시세 검증. 동일 건물의 유사 용도 구분호실 거래사례, 실제 임대료, 공실 기간과 관리비를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 부대비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비 체납, 용도에 따른 시설관리 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “28.67%에 사는 것”과 “시세보다 싸게 사는 것”은 다르다
이 사건은 등기상 권리분석만으로 접근하면 비교적 단순한 편입니다. 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류는 이미 말소됐으며 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그런데 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 에스엠주차타워는 점포와 주차장 등의 용도가 혼재된 집합건물이며, 107호의 정확한 용도와 임차·점유관계를 더 확인해야 합니다. 현재 5회 유찰, 최저가 114,688,000원이라는 가격표는 눈에 띄지만, 실제 실거래 시세가 확인되지 않았고 다회유찰 이력도 존재합니다.
권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 107호를 실제로 어떻게 사용할 수 있고, 시장에서 얼마에 다시 거래하거나 임대할 수 있는가입니다. 그 답을 확인하기 전까지는 낮아진 최저매각가만으로 입찰을 결정하지 않는 편이 합리적입니다.
