광주지방법원 2025타경165. 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 107호입니다. 등기상 소유자는 신진숙이고, 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 제이엠종합건설의 15,000,000원 가압류는 2023.10.31 이미 말소됐습니다.
권리 구조 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 물건 성격입니다. 감정가 400,000,000원인 물건이 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 수치가 제시된 사건은 아니므로, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 다회유찰의 원인이 가격인지, 상가·주차장 계열 물건의 환금성인지, 점유·이용상태인지 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층107호 (빛가람동,에스엠주차타워) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 점포·주차장 등으로 이용되는 건물 · 대상 부동산 현황조사시 공실상태 |
| 소유자 | 신진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,311,390,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 나주등기소 · 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.03.02 근저당
말소기준권리는 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사에스엠, 채권최고액은 3,528,000,000원이며 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있습니다. 2025.01.17 북동신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 107호 공실, 전입자 기록은 교차확인
매각물건명세서 비고에는 대상 부동산이 부동산현황조사시 공실상태였다고 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 전입자 기록이 함께 존재합니다. 그중 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 기재돼 대상 107호와 호수가 다르고, 이현복·안수현은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 네 사람 모두 전입일이 2020.03.02 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 |
| 이현복 | 알수없음 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 장경욱 | 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 대항력 없음 |
| 안수현 | 알수없음 | 2024.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
③ 가격 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’으로 해석하면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 114,688,000원으로, 사건 시나리오상 5회 유찰·감정가 29% 구간입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 91,750,400원, 7회 유찰 시 73,400,320원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 비율만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 3,415,717,632원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 3,438,301,107원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 73,400,320원 | 71,679,114원 | 3,456,320,886원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 114,688,000원 가정에서 집행비용 2,405,632원을 제외한 112,282,368원이 북동신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권총액 대비 3,415,717,632원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 빛가람종합병원 남측 인근이며, 공기관·대규모 아파트단지·2,3층 규모 주거 및 상가건물·주상나지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2020.02.10입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 건물에는 점포·공실 점포·자동차관련시설·주차장 등이 혼재합니다. 대상 107호는 현황조사시 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적은 867.1㎡, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 점유부분 미상의 전입자 기록이 있으므로 현장·현황조사·명세서를 교차확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건물 전체에 점포·자동차관련시설·주차장 용도가 혼재하므로 107호의 집합건축물대장상 전유부분 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가 또는 주차장 계열의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있으므로 관련 담보물과 경매 진행관계를 함께 점검하는 편이 안전합니다.
- 배당 외 비용. 배당표의 집행비용은 2,405,632원으로 추정돼 있고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 원본 배당관계와 체납관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
하지만 입찰 판단은 별개입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰되어 114,688,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 수치 없이 이 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 건물의 이용상태가 점포·자동차관련시설·주차장 등으로 혼재하고, 대상 107호는 공실로 조사됐다는 점까지 함께 보면 권리는 통과, 가격·용도·환금성은 추가 검증이 이 사건의 결론입니다.
