광주지방법원 2025타경165. 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 106호입니다. 등기상 소유자는 신진숙이고, 2020.03.02. 소유권보존과 같은 날 북동신용협동조합 명의의 채권최고액 3,528,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023년 제이엠종합건설의 15,000,000원 가압류는 같은 해 이미 말소됐고, 2025.01.17. 북동신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
가격은 별개입니다. 감정가 397,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 113,827,840원입니다. 현재 회차는 감정가의 29% 수준이지만, 감정가 대비 하락폭 자체가 곧바로 실제 시장가격 대비 할인폭을 뜻하는 것은 아닙니다. 특히 감정평가상 건물 전체 이용상태가 점포·공실·주차장 등으로 나뉘는 물건이라, 일반 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층106호 (빛가람동, 에스엠주차타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 113,827,840원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 말소기준 | 2020.03.02. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 3층 건물 · 사용승인 2020.02.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.03.02. 설정된 북동신용협동조합 근저당입니다. 채무자는 주식회사에스엠, 채권최고액은 3,528,000,000원이며 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있습니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2023년 가압류는 경매 이전인 2023.10.31. 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당에서도 미배당 채권이 크게 남지만, 그 부족액은 매수인 승계채무가 아닙니다.
② 임차·점유 — 106호 공실 조사와 전입자 기록을 분리해서 봐야 한다
매각물건명세서 비고에는 “부동산현황조사시 공실상태임”이라고 기재돼 있습니다. 한편 현황조사에는 임정아·이현복·장경욱·안수현이 확인됩니다. 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 점유부분이 기재돼 있고, 이현복과 안수현은 점유부분을 특정할 수 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 2020.03.02. 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이현복 | 알수없음 | 2023.05.09 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 장경욱 | 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 / 1,650,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 안수현 | 알수없음 | 2024.07.11 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 5회 유찰, 감정가의 29%
현재 최저매각가격은 113,827,840원입니다. 다음 회차 시나리오는 91,062,272원, 그다음 회차는 72,849,817원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 물건의 가격 판단은 단순히 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 실제 사용가치와 환금성을 기준으로 해야 합니다. 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 113,827,840원 | 111,434,250원 | 3,416,565,750원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 91,062,272원 | 89,023,151원 | 3,438,976,849원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 72,849,817원 | 71,138,520원 | 3,456,861,480원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,827,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,393,590원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 111,434,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 113,827,840원이 집행비용과 북동신용협동조합 배당으로 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,416,565,750원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근으로 공기관·대규모 아파트단지·2,3층 규모 주거 및 상가건물·주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 점포(EDIYA COFFEE), 공실 점포, 점포(이비가 짬뽕), 자동차관련시설·주차장 등이 건물 내에 혼재합니다.
- 토지·도로. 토지는 주차장 지목·상업용 이용상태이며, 북측·서측·남측 3면 도로에 접해 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·가축사육제한구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 이용상태. 현황조사 당시 공실 기재와 현재 현장 상태가 같은지 직접 확인해야 합니다.
- 점유부분 불명 전입자. 이현복·안수현은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유부분이 특정되지 않아 실제 사용 호실 확인이 필요합니다.
- 임차 보증금 확인. 이현복·안수현은 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 건물 전체가 점포·주차장 등 복합 이용되고 있으므로 106호의 건축물대장상 용도와 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 29%까지 내려왔어도 감정가 할인율만으로 시장가격 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
- 절차 확인. 2025.09.24. 소유자와 채무자에게 신청일부취하통지서가 발송돼 2025.09.29. 도달한 기록이 있으므로 최신 경매기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유 확인이 필요하다”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2020.03.02. 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차·점유 기록 역시 확인된 전입일은 모두 말소기준보다 늦습니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 397,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 113,827,840원까지 내려왔고, 건물 내 이용형태는 점포·공실·주차장이 혼재합니다. 대상 106호는 현황조사 당시 공실로 기재돼 있으므로, 실제 사용 가능성과 임대·환금성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
