광주지방법원 2025타경165. 전남 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 106호가 경매에 나왔습니다. 건물은 2020년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 감정평가상 점포와 주차장 등 자동차관련시설이 함께 언급되는 복합적인 용도 구성입니다. 사건상 물건종류는 '기타'로 분류되어 있으며, 106호를 일반 상가 또는 주차장으로 단정해서는 안 됩니다. 본건의 공부상 용도와 실제 이용 가능 범위를 확인하는 것이 우선입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 397,000,000원에서 시작한 경매가 5회 유찰되면서 최저매각가 113,828,000원까지 내려왔습니다. 그러나 반복 유찰은 가격 하락과 동시에 시장 수요, 물건 특성, 권리·점유 문제를 다시 점검해야 한다는 신호이기도 합니다. 특히 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 할인율을 실제 시장가치 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이며, 채무자는 주식회사에스엠입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2020-109호가 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 채권최고액을 본건 106호 한 개 호실의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

2023.09.20 주식회사 제이엠종합건설이 설정한 청구금액 15,000,000원의 가압류는 2023.10.31 이미 말소되었습니다. 이후 2025.01.17 북동신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 분석 — 본건 106호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에 등장하는 인물은 총 4명입니다. 그러나 이들을 모두 본건 106호의 임차인으로 계산하는 것은 잘못입니다. 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 기재되어 본건 106호와 호실이 다릅니다. 나머지 이현복·안수현은 해당 호실과 임대차 보증금이 확인되지 않습니다.

위 4명은 현황조사·매각물건명세서 등에 등장하는 인물이며, 본건 106호의 실제 임차인 4명을 의미하지 않습니다. 대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것으로, 실제 임대차·점유의 동일성은 별도 확인이 필요합니다.

현재 확인된 전입일은 모두 2020.03.02 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 그러나 이현복·안수현의 보증금 및 호실이 미상이고, 106호의 실제 이용상태도 확정되지 않았으므로 임차인 전원이 본건과 무관하다거나 모든 점유 문제가 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 28.7%, 시세의 28.7%는 아니다

감정가는 397,000,000원이고 현재 최저매각가는 113,828,000원입니다. 감정가 대비 약 28.67% 수준으로 크게 낮아졌지만, 이를 최근 실거래 시세 대비 저가 매수 기회로 볼 근거는 아직 없습니다. 비교 가능한 유사 용도·유사 호실의 최근 거래가격이 확인되지 않아 현 시점에서 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다.

회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당은 근저당 채권최고액에서 예상배당액을 뺀 비교용 수치이며, 공동담보의 실제 채무잔액이나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,828,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 표시했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·채권액·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근입니다. 주변은 공기관·대규모 아파트단지·주거 및 상가건물·주상나지 등이 혼재된 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능한 간선도로변에 위치하며, 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다. 토지는 북측·서측·남측의 도로에 접해 있습니다.
• 용도. 감정평가상 일부 호실은 점포, 일부는 주차장 또는 자동차관련시설로 기술됩니다. 본건 106호가 어느 이용상태에 해당하는지 확정하지 않은 상태에서 일반 상가 임대수익이나 주차장 수익을 예상해서는 안 됩니다.
• 건물. 2020.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구 등이 기재되어 있습니다. 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다. 각종 용도규제와 본건의 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 공부와의 차이가 없다는 사정만으로 특정 영업·임대 활용이 가능한 것은 아닙니다.
• 환금성. 주차타워 내 구분호실이라는 특성과 5회 유찰 이력을 고려할 때 일반 아파트처럼 거래가 쉽다고 가정할 수 없습니다. 동일 용도·동일 건물의 임대 및 매매 사례를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 106호의 정확한 공부상 용도. 집합건축물대장·등기부·감정평가서의 호실별 구분을 대조하세요. 점포인지 주차시설인지에 따라 활용 방법과 투자 판단이 달라집니다.
• 실제 점유 확인. 공실 기재 이후의 변동 여부를 현장에서 확인하고, 호실 미상으로 조사된 이현복·안수현과 106호의 관련 여부를 확인하세요.
• 임대차관계. 101호 임정아, 108호 장경욱의 보증금을 본건 106호의 보증금으로 합산하지 마세요. 106호에 실제 임차인이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2020-109호 및 매각 대상의 범위와 권리 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 28.67%라는 수치에 의존하지 말고 비교 가능한 호실의 최근 실거래, 임대료, 공실률, 관리비 및 실제 사용 가능성을 검토하세요.
• 관리비·시설 비용. 공용부분 미납 관리비와 주차시설 운영·관리 관련 비용이 있는지 확인하세요. 집합건물 내 공용부분 관리비는 매수인 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
• 절차 진행상황. 2025.09.24 신청일부취하통지서 발송 내역이 있으므로 실제 일부취하 범위, 매각대상 및 최신 기일 진행상황을 확인하세요. 일부취하 통지만으로 사건 전체가 취하됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장과 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 28.7%”가 곧 “시세의 28.7%”는 아니다

이 사건은 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하고, 배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산된다는 점에서 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 5회 유찰과 낮아진 최저매각가만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.

가장 중요한 문제는 106호가 실제로 어떤 용도로 활용 가능한지, 누가 점유하고 있는지, 그 용도에 대한 시장수요와 적정 거래가격이 얼마인지입니다. 다른 호실의 임대차 내역을 본건에 적용해서도 안 되고, 전체 건물에 관한 이용상태를 근거로 본건의 사용 가능 범위를 단정해서도 안 됩니다.

결론은 권리상 소멸 구조 확인, 가격·용도·점유·환금성은 보류입니다. 현재 최저가 113,828,000원이 감정가 대비 크게 낮더라도 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 검증되지 않았습니다. 충분한 용도 확인과 현장조사 없이 단순 할인율만 보고 응찰하는 전략은 피하는 편이 합리적입니다.