광주지방법원 2025타경165. 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 103호입니다. 사건상 용도는 기타이고, 감정평가의 건물 이용상태는 여러 호실에 걸쳐 점포·공실·자동차관련시설·주차장이 혼재하는 구조로 조사됐습니다. 본건에 관한 현황조사 비고는 공실상태입니다.
권리의 기준점은 2020년 설정된 북동신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고 공동담보목록 제2020-109호가 기재되어 있습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 3,311,390,052원입니다. 현재 최저매각가를 전제로 한 배당표에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 이 근저당에 배당되고도 3,407,519,160원이 미배당으로 남지만, 데이터상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층103호 (빛가람동,에스엠주차타워) |
| 물건종류 | 집합건물(기타) · 현황조사상 공실 |
| 소유자 | 신진숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 123,002,880원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.02 근저당권 · 북동신용협동조합 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리, 매수인 인수 0원
등기상 출발점은 2020.03.02 신진숙의 소유권보존이고, 같은 날 북동신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.09.20 주식회사 제이엠종합건설의 15,000,000원 가압류가 들어왔지만 2023.10.31 이미 말소됐고, 2025.01.17 북동신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 부위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 이현복 | 미상 | 2023.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 장경욱 | 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 / 1,650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 안수현 | 미상 | 2024.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
네 사람의 전입일은 모두 말소기준인 2020.03.02 이후라 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 기재되어 본건 103호와 호실이 다릅니다. 이현복과 안수현은 조사된 부위가 특정되지 않았습니다. 한편 부동산현황조사 비고에는 공실상태라고 기재되어 있어, 103호와 부위 미상 인원의 실제 관련성은 입찰 전 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 28.67%, 그러나 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 123,002,880원으로 감정가 429,000,000원의 28.67%입니다. 다섯 차례 유찰을 거치며 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명합니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 실제 시장가격을 비교할 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 등 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 123,002,880원 | 3,407,519,160원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 98,402,304원 | 3,431,768,937원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 78,721,843원 | 3,451,095,150원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 123,002,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,040원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 120,480,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,522,040원을 제외한 120,480,840원이 북동신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,407,519,160원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 빛가람종합병원 남측 인근이며 공기관, 대규모 아파트단지, 2·3층 규모 주거 및 상가건물, 주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하며 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2020.02.10입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정 대상 호실들에는 점포, 공실, 자동차관련시설, 주차장 이용이 혼재합니다. 본건 현황조사 비고는 공실상태입니다.
- 도로·토지. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접하고, 토지는 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,010,000원/㎡이며 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 하자 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 28.67%라는 숫자는 경매가격의 낙폭일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 별도 시세 확인 없이 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 103호 점유 확인. 현황조사 비고는 공실이지만 이현복·안수현의 조사 부위가 특정되지 않았습니다. 실제 103호와의 관련성을 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-109호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 보정. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 다회 유찰 자체가 수익성을 보장하지 않습니다. 사건상 용도는 기타이고 건물 이용상태도 점포·공실·주차장 등이 혼재하므로 실사용·임대·재매각 수요를 확인해야 합니다.
- 일부취하 이력. 2025.09.24 소유자와 채무자에게 신청일부취하통지서가 발송되어 2025.09.29 도달한 이력이 있습니다. 현재 매각대상과 절차 범위를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 검증 필요”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인·점유자의 전입도 모두 말소기준 이후이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격 검증과 환금성입니다. 5회 유찰로 최저가는 123,002,880원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시세보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 건물 역시 점포·공실·자동차관련시설·주차장이 혼재하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “인수 없는 저가 물건”이 아니라, “인수는 없지만 가격 메리트를 별도로 증명해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
