광주지방법원 2025타경165. 전남 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 감정가 429,000,000원에서 다섯 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 123,003,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 하락한 물건입니다. 그러나 아파트와 달리 이 건물은 점포와 주차시설이 혼재된 집합건물입니다. 실제 이용 가능 용도와 점유상태가 수익성 및 환금성 판단을 좌우합니다.

등기상 말소기준권리는 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액을 103호 단독의 실질 채무액이나 매수인 부담액으로 보아서는 안 됩니다. 매각으로 근저당권이 소멸하는 구조와, 점유·시설·관리상 실제 부담이 발생할 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

소유권보존과 근저당권설정은 모두 2020.03.02에 이루어졌습니다. 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 주식회사 제이엠종합건설의 15,000,000원 가압류는 2023.10.31 이미 말소되었습니다.

② 임차·점유 관계 — 103호와의 연결이 관건

현황조사에는 임정아, 이현복, 장경욱, 안수현 등 4명이 등장합니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복신고자는 표시되어 있지 않습니다. 다만 이 중 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 기재되어 본건 103호와 다른 호실입니다. 이현복과 안수현은 해당 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 조사상 인원 4명을 곧바로 103호의 실제 임차인 4명으로 판단할 수 없습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2020.03.02 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 상가 임대차의 실제 대항력 및 우선변제 여부는 사업자등록, 점유, 임대차계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 확인된 전입일은 모두 말소기준일보다 늦으며, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 미상 관련인의 실제 점유 호실과 계약관계가 확인되지 않은 만큼, 인수액 0원은 현재 자료에 따른 예상치로 이해해야 합니다. 별도의 선순위 권리나 인수되는 특약의 존재 여부까지 확정적으로 보증하는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 29%가 시세의 29%는 아니다

현재 최저매각가 123,003,000원은 감정가 429,000,000원의 28.67% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 해당 유형 부동산의 현재 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,003,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 2,522,042원을 제외한 120,480,958원이 북동신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 3,407,519,042원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출된 시나리오상 수치이며, 확정된 실제 채무 잔액을 의미하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람종합병원 남측 인근입니다. 공공기관, 대규모 아파트단지, 저층 주거·상가건물 및 주상나지가 혼재된 지역으로 주변환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하며 교통상황은 무난한 편입니다. 북측·서측·남측으로 도로에 접하고 도로상태는 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2020.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 EDIYA COFFEE 점포, 공실 점포, 이비가 짬뽕 점포, 자동차관련시설 및 주차장 이용 부분이 각각 기재되어 있습니다. 이들 평가 기호와 본건 103호의 대응관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도 확인. 감정평가에는 일부 자동차관련시설이 집합건축물대장상 주차장으로 기재되어 있으나 현황 확인이 불가능하다는 내용이 있습니다. 본건 103호의 공부상 용도와 실제 사용 가능 범위를 건축물대장 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 노외주차장 등이 기재되어 있습니다. 토지 지목은 주차장이고 토지면적은 867.1㎡, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 103호의 독점 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 일부 임대 유무는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 점포와 주차시설이 혼재한 건물은 호실별 법적 용도, 실제 수익 창출 가능성, 관리 구조 등에 따라 매수 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 사실을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 103호 현황 실사. 실제 출입 가능 여부, 내부 구조, 사용 중인 시설, 점유자, 공실 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 대조. 등기부, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 감정평가상 평가 기호를 대조해 103호의 정확한 용도를 확정해야 합니다.
• 호실별 임차인 구분. 101호·108호 관련인과 본건 103호 관계를 구분하고, 이현복·안수현의 실제 점유 호실 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 상가 임대차 권리 검토. 점포로 확인될 경우 사업자등록, 점유, 확정일자, 배당요구 및 상가건물 임대차 관련 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 28.67%라는 비율만 보지 말고 실제 거래사례, 사용 가능 용도, 예상 임대수익과 처분 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 해당 경매의 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 부담. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 주차시설 관리 의무, 승강기·소방시설 유지비와 향후 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 사건 진행상태. 2025.09.24 신청일부취하통지서 발송 이력이 있으므로 일부취하의 대상과 본건 매각 범위에 미치는 영향을 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 기재된 매각기일은 2026.10.29입니다. 입찰 전 기일 변경, 취하 또는 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 및 권리 원본 대조. 예상배당액과 등기상 권리 소멸 여부를 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 29% ≠ 시세보다 71% 저렴”

이 물건의 가장 강한 숫자는 5회 유찰과 최저가 123,003,000원입니다. 감정가 429,000,000원 대비 28.67%까지 내려왔지만, 이것만으로 저평가된 자산이라고 판단할 수는 없습니다.

등기상 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다. 반면 103호의 정확한 용도, 점유관계, 임대차 상태, 실거래 시세가 확인되지 않은 점은 실질적인 위험요인입니다. 특히 후순위 전입 관련인이 존재하지만 호실 미상인 사람이 있어 현장조사와 권리 원본의 대조가 중요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 평가는 보류입니다. 다섯 차례 유찰이라는 사실을 투자 기회로만 해석하지 말고, 본건의 용도와 실사용 가능성, 시장에서 다시 매각할 수 있는 가격을 먼저 검증해야 합니다. 현재는 적극적인 입찰보다 실사와 시세 확인이 우선인 신중 검토 대상입니다.