광주지방법원 2025타경165. 전라남도 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 1층 102호입니다. 감정평가상 건물은 점포·주차장 등으로 이용되고, 토지는 근린생활시설 및 자동차관련시설 부지로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2020.03.02. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이며, 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 가압류 15,000,000원은 2023.10.31. 이미 말소됐습니다.
현황조사에는 임정아·이현복·장경욱·안수현 4명이 확인되지만 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.03.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 특히 임정아는 101호, 장경욱은 108호로 조사됐고, 이현복·안수현은 사용 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 별도 현황 메모에는 부동산현황조사 당시 공실 상태로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층102호 (빛가람동, 에스엠주차타워) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 점포·주차장 등 · 근린생활시설 및 자동차관련시설 |
| 소유자 | 신진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 123,002,880원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 29% |
| 신청채권자 / 청구액 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2020.03.02. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025.01.17. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2023.09.20. 제이엠종합건설 가압류 15,000,000원은 2023.10.31. 해제로 이미 말소돼 낙찰자가 인수할 등기상 부담으로 남지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 전입자는 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022-11-25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이현복 | 알수없음 | 2023-05-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 장경욱 | 108호 | 2024-04-04 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안수현 | 알수없음 | 2024-07-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 429,000,000원, 현재 최저매각가는 123,002,880원입니다. 5회 유찰 끝에 현재 회차는 감정가의 29% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 123,002,880원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 등 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 29%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 특히 점포·주차장 등 비주거 성격의 집합건물은 개별 호실의 실제 사용 가능성·임대수요·접근성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,002,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,040원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 120,480,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,528,000,000원 중 120,480,840원만 배당되는 구조로, 미배당액은 3,407,519,160원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근이며, 공기관·대규모 아파트단지·2~3층 주거 및 상가건물·주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2020.02.10.입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접해 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 일부는 점포, 일부는 공실, 일부는 음식점, 일부는 주차장 등으로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 실제 이용상태 확인. 건물 전체가 점포·주차장 등으로 혼재돼 있고 현황조사 메모에는 공실 상태가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 호실의 출입·영업 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 재확인. 현황조사상 4명의 전입자는 모두 대항력이 없지만, 일부는 점유 부분이나 보증금이 불명확합니다. 102호와의 실제 관련성을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 29% 수준이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 인근 유사 점포·주차장 호실의 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 권리 문제 때문이라고 볼 자료는 없으므로, 가격·사용성·수요·수익성 측면을 중심으로 원인을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 북동신용협동조합에 3,407,519,160원의 미배당이 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 반드시 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.03.02. 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 조사된 전입자 4명은 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 5회 유찰돼 감정가 429,000,000원의 29% 수준까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 5회 유찰된 이유와 102호의 실제 활용·임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
