광주지방법원 2025타경165. 전라남도 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 2층 201호와 관련된 임의경매입니다. 등기상 소유자는 신진숙이며, 2020년 3월 2일 북동신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,528,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류는 해제로 이미 말소됐고, 근저당권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확하지만, 이 사건의 진짜 판단 요소는 권리 말소 여부뿐 아니라 실제 매각 대상과 사용 가능성입니다.
감정가는 589,000,000원이지만 5회 유찰 후 최저매각가는 168,879,000원입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실은 분명합니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 감정평가서에는 점포와 주차장 등 서로 다른 이용상태가 함께 등장합니다. 따라서 사건 전체 최저가를 201호만의 취득가격으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 에스엠주차타워 2층 201호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타(주차장 관련 시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 건물 |
| 사용승인 | 2020.02.10 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 감정가 | 589,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,879,000원 (감정가의 28.67%, 5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,311,390,052원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 주차장 등으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소는 명확, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020.03.02 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사에스엠이고, 등기상 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 공동담보목록 제2020-109호가 기재되어 있으므로 이 금액을 201호만의 개별 채무라고 볼 수는 없습니다.
2023년 주식회사 제이엠종합건설의 가압류 15,000,000원은 같은 해 해제로 말소됐습니다. 2025.01.17 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 확인되는 매수인 인수권리는 없습니다.
임차·점유 조사 — 호실별 귀속을 구분해야 한다
현황조사 등에 등장하는 사람은 4명입니다. 그러나 101호와 108호로 명시된 신고자가 포함되어 있고, 나머지 2명의 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 따라서 이들 모두를 2층 201호의 임차인으로 보거나, 반대로 201호에 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다.
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 101호 |
2022.11.25 | 10,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현복 호실 미상 |
2023.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경욱 108호 |
2024.04.04 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수현 호실 미상 |
2024.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 조사된 전입일과 2020.03.02 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 승계 신고자는 확인되지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 29%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 589,000,000원에 최초 매각이 진행된 이후 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 168,879,000원입니다. 감정가 대비 비율은 28.67%입니다.
그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 거래가격을 기준으로 바로 비교하기 어렵습니다. 주차장 관련 시설의 수익성, 법적 용도, 실제 활용도와 매각 대상 전체의 구성이 중요합니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 최저가가 현재 시장가치보다 낮다는 판단은 유보해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 168,879,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 135,103,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 108,082,560원 | 0원 |
후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 확정 최저가는 아닙니다. 부대비용을 제외한 매각가와 산정 인수액의 비교입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,164,306원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 165,714,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 3,164,306원을 제외한 165,714,694원이 북동신용협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권최고액을 기준으로 계산한 모형상 미배당액은 3,362,285,306원입니다.
근저당권 채권최고액 3,528,000,000원은 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있으며 공동담보 관계도 존재합니다. 이 미배당액은 채권최고액 기준 계산값이지, 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근에 위치합니다. 공공기관과 대규모 아파트단지, 소규모 주거·상가건물 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하여 차량 출입이 가능하며, 북측·서측·남측 3면이 도로에 접해 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 사용승인일은 2020.02.10입니다. 위생·급배수·소화전·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 커피점포, 음식점포, 공실 점포, 자동차관련시설 및 주차장 등이 기재되어 있습니다. 자동차관련시설은 집합건축물대장상 주차장으로 표시되나 이용상태 확인이 불가능한 부분도 있어, 201호의 실제 용도를 개별 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지면적은 867.1㎡이며 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장 등에 해당합니다. 공시지가는 1,010,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 사용상태 확인 여부는 별개의 문제입니다.
- 환금성. 일반 주거용과 달리 주차장 관련 시설은 운영수익과 법적 이용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 경과와 실거래 비교 기준의 부재를 고려하면 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 전체 목록. 201호뿐 아니라 일괄매각에 포함되는 각 호실, 대지권, 부속시설과 감정평가 대상 전체를 확인하세요. 개별 호실만을 기준으로 매각가를 해석하지 마세요.
- 법정 용도. 집합건축물대장 및 관련 인허가를 확인하여 주차장·자동차관련시설의 사용 조건과 다른 용도로의 이용 가능 여부를 검토하세요.
- 실제 점유 및 임대차. 101호·108호 신고자와 호실 미상인 이현복·안수현의 점유 장소를 구분하고, 201호의 임대차 존재 여부와 명도 필요성을 확인하세요.
- 근저당 공동담보. 공동담보목록 제2020-109호를 확인하고 매각목록과 채권 관계를 대조하세요.
- 운영수익 및 관리비. 주차장 수익, 공실, 시설 운영비, 공용 관리비 및 체납 여부를 검토하세요. 감정가와 최저가의 차이만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 유찰 원인. 5회 유찰된 배경을 용도, 이용 제한, 운영수익, 실제 수요와 함께 검토하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가 168,879,000원을 기준으로 취득 부대비용과 별도 위험예산을 준비하고, 추가 유찰 시나리오도 점검하세요.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가 29% ≠ 시세보다 저렴”
이 사건은 2020년 북동신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 인수 위험은 낮게 평가할 수 있습니다.
반면 5회 유찰로 최저가가 감정가의 28.67%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수를 확신하기는 어렵습니다. 주차장 관련 시설이라는 특성, 실제 이용상태 확인의 어려움, 201호 임대차 귀속의 불확실성, 일괄매각 조건과 비교 실거래 기준의 부재가 겹쳐 있기 때문입니다.
종합 판단은 C등급(42점). 권리 말소 구조는 긍정적이지만, 용도와 매각범위, 점유 및 수익성 확인이 선행되어야 합니다. 가격 판단은 보류하고 매각 대상 전체의 실질 가치부터 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
