광주지방법원 2025타경165. 전남 나주시 빛가람동 에스엠주차타워 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 신진숙이고, 2020년 3월 2일 설정된 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원, 채무자는 주식회사에스엠이며 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있습니다. 이후 2023년 제이엠종합건설 가압류가 있었지만 같은 해 해제로 말소됐고, 2025년 북동신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리 하나만이 아닙니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용되고, 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각 · 주차장 등으로 이용중임”이 적혀 있습니다. 현재 최저가는 168,878,080원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 2층 201호 (빛가람동, 에스엠주차타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 주차장 등으로 이용중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 신진숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 168,878,080원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 3,311,390,052원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.03.02 북동신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 제이엠종합건설 가압류 15,000,000원은 2023.10.30 해제를 원인으로 2023.10.31 이미 말소됐습니다. 현재 배당표에서도 매수인 승계액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정아 | 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 이현복 | 알수없음 | 2023.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 장경욱 | 108호 | 2024.04.04 | 20,000,000원 / 1,650,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 안수현 | 알수없음 | 2024.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
현황조사 등에 나타난 전입·점유 관련자는 4명입니다. 전입일은 2022.11.25부터 2024.07.11까지로, 모두 말소기준권리인 2020.03.02 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 배당 시뮬레이션 역시 낙찰자의 임차보증금 승계액을 0원으로 잡고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 29%여도 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 589,000,000원, 현재 최저매각가는 168,878,080원입니다. 5회 유찰된 현재 회차는 감정가의 29% 수준으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 135,102,464원, 7회 유찰 시 108,081,971원입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 29%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 감정평가상 주차장·자동차관련시설 성격이 있고 일부 점포 이용, 공실, 주차장 이용이 혼재된 건물이라 일반 주거용 집합건물처럼 단순한 평형 실거래 비교를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,878,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,164,293원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 165,713,787원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 168,878,080원 가정 시 채권자 총 미배당은 3,362,286,213원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람종합병원 남측 인근으로, 공기관·대규모 아파트단지·2~3층 규모 주거 및 상가건물·주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능한 간선도로변에 위치하며 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 일부는 점포, 일부는 공실, 일부는 주차장 등으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 주차장 등 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 사용승인일은 2020.02.10입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측·서측·남측 3면이 도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 토지면적은 867.1㎡, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 주차장·자동차관련시설 및 상업용 이용 성격이 있어 수요층과 가격 검증 방식이 제한적입니다. 5회 유찰 이력도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 현실 점유 확인. 조사된 일부 전입자의 표시가 101호·108호이거나 점유 부분이 불명확합니다. 매각대상 201호의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각으로 표시돼 있으므로 매각목록과 감정평가 대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 실거래 근거가 없으므로 감정가의 29%라는 숫자만으로 적정가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 용도·영업성 검토. 주차장 등 이용상태, 자동차관련시설 용도, 일부 점포·공실 현황을 기준으로 실제 임대수익과 운영 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2020-109호가 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 절차 변동 이력. 2025.09.24 소유자 및 채무자에게 신청일부취하통지서가 발송돼 2025.09.29 도달한 이력이 있습니다. 현재 매각범위와 절차 진행내용을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2020년 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들은 모두 그 이후라 대항력이 없으며 현재 예상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 투자 판단은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 물건은 주차장 등으로 이용되는 비주거 성격이고, 이미 5회 유찰됐으며 실거래 비교자료도 없습니다. 감정가 589,000,000원에서 최저가 168,878,080원으로 내려왔다는 사실만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유·이용상태, 일괄매각 범위, 수익성 및 환금성을 검증해 168,878,080원이 적정한지 판단하는 것입니다.
