전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크 아파트’ 101동 2층 202호입니다. 감정 이용상태는 복도식 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 59.78㎡입니다. 현재 소유자는 이수진으로 2013.09.03 매매를 원인으로 2013.09.09 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 115,000,000원입니다.
이번 사건의 난점은 낙찰가격 자체보다 점유관계입니다. 현황조사 등에는 김용희·김영훈·한명자· 김훈호·HOANG THI ANH TUYET·임재익·문익성·장은선 등 실제 점유자 8명이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 8명 모두 실제 점유자 기준으로 보아야 합니다. 그런데 이들의 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 전입일만으로 대항력이나 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(복도식) · 59.78㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 2층 |
| 소유자 | 이수진 · 2013.09.09 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,800,000원 / 48,860,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 | 남군산새마을금고 |
| 청구금액 | 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 전세권보다 점유자 확인이 더 중요하다
현재 권리분석 기준으로 제시된 기준시점은 2026.01.13 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2013.09.09에는 남군산새마을금고 명의의 전세금 14,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다. 제공된 배당계산에서는 이 전세금 14,000,000원이 전액 배당되는 것으로 반영돼 있고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 8명 — 대항력·승계 여부를 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 2026.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 2026.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 2026.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
특히 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선은 전입일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임재익은 전입일 자체도 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나, 반대로 “인수 없음”으로 단정하는 것은 모두 위험합니다. 현 단계의 적절한 판정은 대항력 가능·미상 / 승계 가능·미상입니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 실질취득가는 미확정
새만금Y-PARK 동일 면적 59.78㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 69,066,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06의 71,000,000원, 표본 최저는 65,000,000원, 최고는 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 69,066,666원 |
현재 최저가 48,860,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.7%입니다. 다만 이 70.7%는 낙찰가만 비교한 표면 할인율입니다. 점유자 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가가 얼마인지 확정되지 않으므로, 이 수치만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,279,480원 |
| 2. 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,580,520원 |
제시된 배당모델에서는 전세권 14,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 33,580,520원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 새만금Y-PARK는 293세대, 2012.11.27 준공이며 대상 면적은 59.78㎡입니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경 보존지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 145,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 2층이며 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 8명 전수 확인. 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·임재익·문익성·장은선의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 현재 모든 점유자의 보증금이 미상입니다. 낙찰가에 추가될 수 있는 미배당 인수액을 확인하기 전에는 실질취득가 계산이 불가능합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제권 순위도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 한명자는 2026.03.05, 문익성은 2026.02.20, 장은선은 2026.02.06 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 전세권 처리 확인. 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원은 제공된 배당모델에서 전액 배당되는 것으로 계산됐지만 실제 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 표면 할인율에 현혹되지 않기. 최저가가 최근 시세의 70.7%라는 숫자는 점유자 미상 보증금을 포함하지 않은 가격입니다.
- 명도 범위 확인. 여러 명이 전부 또는 일부를 점유하는 것으로 조사돼 낙찰 후 인도·명도 관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “70.7%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 ‘8명’이다
이 물건은 감정가 69,800,000원에서 한 차례 유찰돼 48,860,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 69,066,666원과 비교하면 표면상 70.7%라 가격만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 물건의 핵심 숫자는 할인율보다 점유자 8명입니다.
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 여러 명이고, 실제 임차관계에 따라 낙찰자가 부담할 미배당 보증금이 생길 수 있습니다. 제공된 배당모델의 인수액은 0원이지만 그것만으로 실질취득가를 48,860,000원에 고정해서는 안 됩니다. 권리관계가 확인되기 전에는 가격 메리트도 미확정. 임차관계 원본 확인이 끝난 뒤에야 이 물건이 실제로 최근 시세보다 낮은 가격인지 판단할 수 있습니다.
