전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크 아파트’ 101동 6층 607호, 전용 59.78㎡ 아파트입니다. 소유자 이수진은 2013.09.09 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남군산새마을금고 앞으로 전세금 14,000,000원의 전세권과 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 을구 12번 남군산새마을금고 근저당권입니다.
가격만 보면 이미 한 차례 유찰돼 감정가 75,600,000원에서 52,920,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일면적 최근 12건 평균 69,066,666원과 비교하면 최저가는 76.6%입니다. 최신 거래도 2026.06의 71,000,000원으로 확인됩니다. 다만 이 가격 메리트는 임차인 인수 위험이 없다는 확인을 전제로 할 때 의미가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 6층607호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.78㎡ · 복도식 · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층 |
| 소유자 | 이수진 (2013.09.09. 거래가액 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,600,000원 / 52,920,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남군산새마을금고 / 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.09.09 근저당
현재 소유권은 이수진에게 있고, 말소기준은 2013.09.09 접수된 을구 12번 남군산새마을금고 근저당권 93,600,000원입니다. 같은 날 바로 앞 순위인 을구 11번 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원은 배당표에서 근저당보다 먼저 배당되며, 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 2026.01.13 남군산새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 8명, 1명은 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 8명은 모두 실제 임차인·점유 조사 대상입니다. 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선은 모두 전입신고가 2013.09.09 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 임재익은 전입일도, 보증금도 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 2026.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 2026.02.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 2026.02.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
새만금Y-PARK는 293세대, 2012.11.27 준공 단지입니다. 대상과 매칭된 전용 59.78㎡의 최근 거래 12건은 2025.11부터 2026.06까지 65,000,000원~72,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 69,066,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06 10층 71,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 69,066,666원 |
현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 최근 거래 최저 65,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 71,000,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 임차인 인수 문제가 없다는 전제에서는 가격 구간 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 임재익의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태이므로 이 76.6%를 그대로 ‘확정적인 할인율’로 받아들이는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 37,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 107,600,000원 중 51,567,440원이 배당되고, 미배당은 56,032,560원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 아파트(복도식)로 이용 중이며, 15층 건물의 6층 607호입니다.
- 단지. 새만금Y-PARK는 293세대이며 사용승인일은 2012.11.27입니다.
- 주위환경. 부안읍 선은리 소재 단지로, 주위에 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경 보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래금액은 65,000,000원~72,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임재익 권리관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 대항력 및 매수인 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 다른 임차인 보증금 확인. 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 남군산새마을금고 권리 순서 확인. 같은 날 접수된 전세권 14,000,000원과 말소기준 근저당권 93,600,000원의 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 52,920,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 69,066,666원, 최신 거래는 71,000,000원입니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.31입니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 인수 0원은 아직 확정이 아니다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 52,920,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 69,066,666원의 76.6%에 진입했습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없다고 되어 있어 등기만 보면 구조가 어렵지 않습니다.
하지만 임차인 조사는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 8명 중 7명은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 임재익은 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 때문에 현재 계산상 인수액 0원과 실질취득 52,920,000원을 그대로 확정값으로 볼 수 없습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 임재익 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 임재익의 대항력·보증금 확인입니다.
