전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크 아파트’ 101동 9층 901호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(복도식)이고, 단지는 293세대, 준공일은 2012.11.27.입니다. 감정가 75,600,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 52,920,000원입니다.
현재 소유자는 이수진이며 2013.09.03. 매매를 원인으로 2013.09.09. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 남군산새마을금고 명의 전세권 14,000,000원과 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 말소기준권리는 을구 12번 남군산새마을금고 근저당권으로 정리돼 있으며, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 복도식 |
| 동일 평형 기준 | 59.78㎡ |
| 소유자 | 이수진 · 2013.09.03. 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,600,000원 / 52,920,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 1명은 확인 필요
말소기준권리는 2013.09.09. 남군산새마을금고 근저당권 93,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.13. 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원도 매각으로 소멸 처리돼 있습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사상 8명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 2026.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 2026.02.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 2026.02.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 중복 합산 대상도 없습니다. 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선은 말소기준권리 이후 전입입니다. 임재익은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다
새만금Y-PARK 동일 평형 59.78㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 69,066,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 10층 71,000,000원, 최근 12건의 최저는 65,000,000원, 최고는 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 69,066,666원 |
현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 최신 거래 71,000,000원과 최근 실거래 최저 65,000,000원보다도 낮습니다. 매각물건명세서상 명시 인수액이 0원이므로, 현재 확인된 범위에서 실질취득의 출발점은 최저가 52,920,000원입니다. 가격만 놓고 보면 신건과 달리 1회 유찰 후 시세 대비 할인 구간에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 11 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 을구 12 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 37,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당대상 채권 107,600,000원 중 예상배당은 51,567,440원이고 미배당은 56,032,560원입니다. 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 56,032,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 71,622,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 82,535,954원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰돼 해당 평균에 도달했습니다. 추가 유찰 시 최저가는 37,044,000원, 25,930,800원으로 내려가지만, 현재 회차부터 이미 최근 실거래 평균 대비 76.6%이므로 가격 자체는 할인 구간입니다. 결정 변수는 추가 할인보다 임재익의 임차관계 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새만금 와이-파크 아파트 내에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 101동 9층 901호이며, 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트부지이며 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가는 145,900원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경 보존지역이 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임재익 전입일 확인. 전입신고일 미상이라 말소기준권리보다 선행하는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 조사상 8명 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 대항력 가능·미상인 임재익의 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한명자는 2026.03.05, 문익성은 2026.02.20, 장은선은 2026.02.06 배당요구가 확인됩니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균 69,066,666원의 76.6%, 최신 거래 71,000,000원보다 낮습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 56,032,560원이지만, 계산상 매수인 명시 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사상 여러 명이 확인된 만큼 실제 901호 점유 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 임차인 확인이 조건”
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 75,600,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 52,920,000원으로 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 69,066,666원의 76.6%입니다. 최신 거래 71,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 있습니다.
권리 쪽에서는 남군산새마을금고 전세권과 근저당권, 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 다만 현황조사상 8명 중 임재익 한 명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “무조건 안전한 0원 인수형”이 아니라, 임재익의 대항력 여부를 확인하면 가격 메리트를 살릴 수 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 가격은 합격, 권리는 조건부 확인. 현재 회차의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 미상 임차관계를 확정하는 데 있습니다.
