전주지방법원 2026타경3. 새만금 와이-파크 아파트 101동 8층 807호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(복도식), 동일면적 실거래 비교 기준 전용면적은 59.78㎡입니다. 현재 소유자 이수진은 2013년 9월 3일 매매를 원인으로 2013년 9월 9일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 남군산새마을금고 명의의 전세권 14,000,000원과 근저당권 채권최고액 93,600,000원이 설정됐으며, 이번 경매의 말소기준권리는 등기상 2013.09.09 남군산새마을금고 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 52,920,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 69,066,666원, 최신 거래는 2026년 6월 71,000,000원입니다. 따라서 가격만 보면 현재 최저가는 최근 거래대보다 낮습니다. 다만 이 사건은 점유·임차관계가 단순하지 않습니다. 7명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 임재익은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 별도 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 8층 807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 복도식 · 동일면적 실거래 비교 기준 59.78㎡ |
| 소유자 | 이수진 · 2013.09.03 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2013.09.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 75,600,000원 / 52,920,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남군산새마을금고 / 611,365,420원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.09 을구 12번 근저당권 · 남군산새마을금고 · 채권최고액 93,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 명시 인수는 없다
과거 2004년부터 2013년 사이 가등기·가처분·가압류·경매·신탁·근저당 등 다수의 등기가 존재했지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 소유권은 2013년 이수진에게 이전됐고, 현 경매에서 중심이 되는 권리는 남군산새마을금고의 전세권 14,000,000원과 근저당권 93,600,000원입니다. 제공된 배당표에서는 전세권에 14,000,000원을 먼저 배당한 뒤 근저당권에 잔액을 배당하며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 8명 중 7명은 후순위, 1명은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2026.03.05 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2026.02.20 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2026.02.06 |
김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선의 전입일은 모두 2013.09.09 말소기준권리보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 한명자·문익성·장은선은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 임재익은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 상태입니다.
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 조사된 8명은 각각의 점유·임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 임재익의 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 현재의 실질취득 52,920,000원을 확정 비용으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.6%
새만금Y-PARK는 293세대, 2012.11.27 준공 단지입니다. 동일면적 59.78㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 69,066,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 10층 71,000,000원이고, 표본 최저가는 65,000,000원, 최고가는 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 69,066,666원 |
현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 감정가 75,600,000원에서는 최근 거래대보다 높은 가격이었지만 1회 유찰로 최저가가 52,920,000원까지 내려오면서 가격 간격이 생겼습니다. 다만 이 가격 메리트는 어디까지나 명시 인수액 0원이라는 현재 자료 기준입니다. 임재익에게 선순위 대항력이 확인되는 경우에는 별도의 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 37,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 107,600,000원, 예상 배당액은 51,567,440원, 미배당액은 56,032,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 56,032,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 71,622,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 82,535,954원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이는 앞서 본 것처럼 현재 확인된 명시 권리 기준이며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 임재익 문제를 대신 해결해 주는 숫자는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 이용·구조. 아파트(복도식)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 8층 807호입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경 보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인돼 비교 가능한 거래 표본이 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임재익 전입일 확인. 현재 가장 중요한 권리 확인 포인트입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는지 여부가 확인돼야 대항력을 판단할 수 있습니다.
- 임재익 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 대항력이 인정될 경우의 인수금액도 현재 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 임차인 확인. 한명자·문익성·장은선은 배당요구가 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 확인이 필요합니다.
- 명세서상 인수권리. 현재 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균 69,066,666원의 76.6%입니다. 가격 메리트 판단은 감정가가 아닌 최근 거래대와 비교하는 것이 적절합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 56,032,560원이지만 제공된 시뮬레이션상 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인 한 칸이 남아 있다
이 물건의 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 52,920,000원으로 낮아졌고, 같은 단지 동일면적 최근 12개월 평균 69,066,666원의 76.6% 수준입니다. 최신 거래 71,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간입니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리와 법정지상권도 명시돼 있지 않고, 배당 시뮬레이션상 인수액 역시 0원입니다.
다만 조사된 임차인 8명 중 임재익만은 예외입니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “52,920,000원에 사면 끝”이라고 단정하는 물건이 아니라, 가격 메리트는 확인되지만 미상 임차인 하나를 해소해야 완성되는 권리분석입니다. 7명의 후순위 전입자는 대항력 없음이 확인되므로 승부처는 임재익의 전입일·보증금 확인입니다. 그 확인이 끝나 현재 명시 인수 0원 구조가 유지된다면 가격 경쟁력이 살아나고, 반대로 선순위 대항력이 확인된다면 실질취득 비용을 다시 계산해야 합니다.
