전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크’ 101동 15층 1508호 아파트입니다. 감정가는 74,900,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,430,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2013.09.09 접수된 을구 12번 남군산새마을금고 근저당 93,600,000원이고, 같은 날 설정된 을구 11번 전세권 14,000,000원과 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸 처리됩니다.
등기만 보면 낙찰자에게 명시적으로 넘어가는 권리는 없습니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기부보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사에 김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·임재익· 문익성·장은선이 확인되고, 이 가운데 전입일이 확인되는 7명은 모두 2013.09.09보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 임재익은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 15층1508호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 복도식 · 15층 중 15층 |
| 동일면적 기준 | 59.78㎡ |
| 소유자 | 이수진 · 2013.09.09 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,900,000원 / 52,430,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 남군산새마을금고 / 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 이수진에게 있고, 데이터상 말소기준은 2013.09.09 을구 12번 남군산새마을금고 근저당권입니다. 을구 11번 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원도 매각으로 소멸 처리되어 있으며, 2026.01.13의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 과거의 가등기·가처분·가압류·압류·근저당 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 8명
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 미상 | 2026.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 미상 | 2026.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 8명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 중 전입일이 확인된 7명은 모두 말소기준일인 2013.09.09보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 한명자·문익성·장은선은 배당요구 사실도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮다
새만금Y-PARK 동일면적 59.78㎡의 최근 실거래 12건 평균은 69,066,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 71,000,000원, 최근 12건 최저는 65,000,000원, 최고는 72,000,000원입니다. 현재 최저매각가 52,430,000원은 최근 12개월 평균의 75.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 69,066,666원 |
감정가 74,900,000원은 최근 실거래 최고 72,000,000원보다도 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가 52,430,000원은 최근 실거래 범위 65,000,000원~72,000,000원보다 낮습니다. 권리 확인이 끝난다는 전제에서는 가격 자체에는 할인 여지가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 37,086,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 107,600,000원 중 51,086,260원이 배당되고 56,513,740원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 산정은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 52,430,000원 | 51,086,260원 | 56,513,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 36,701,000원 | 35,640,382원 | 71,959,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 25,690,700원 | 24,828,267원 | 82,771,733원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 남군산새마을금고의 미배당액은 커지지만, 이 배당표에서는 어느 회차에서도 매수인에게 그 미배당 채권을 넘기는 것으로 계산되지 않습니다. 즉 채권자의 손실과 매수인의 인수는 같은 개념이 아닙니다. 다만 임재익의 권리관계가 아직 미상이라는 별도 문제는 이 표로 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 새만금 와이-파크 아파트의 복도식 아파트로 이용 중이며, 대상 호수는 101동 15층 1508호입니다.
- 입지. 주위는 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로와 접하고, 남동측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 145,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경 보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 새만금Y-PARK는 293세대, 2012.11.27 준공이며 동일면적 최근 12건이 65,000,000원~72,000,000원에 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임재익 권리 확인. 전입세대열람·주민등록 변동·매각물건명세서 원문 등으로 전입일과 실제 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 8명 모두 보증금이 확인되지 않은 상태이며, 특히 임재익은 대항력 판단과 직결됩니다.
- 배당요구 확인. 한명자 2026.03.05, 문익성 2026.02.20, 장은선 2026.02.06 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 말소기준 재대조. 데이터상 말소기준은 2013.09.09 을구 12번 남군산새마을금고 근저당입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 동일면적 실거래는 65,000,000원~72,000,000원, 평균 69,066,666원입니다. 권리·명도 비용을 빼고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 최상층 상태. 대상은 15층 중 15층이므로 실제 내부 상태와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋다. 하지만 한 명을 확인하기 전엔 안전하다고 말할 수 없다”
이 물건의 강점은 명확합니다. 1회 유찰돼 52,430,000원까지 내려온 최저가는 최근 12개월 동일면적 평균 69,066,666원의 75.9%로, 현재 실거래와 비교하면 가격 경쟁력이 있습니다. 등기부와 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 현황조사에 확인된 8명 중 임재익만 전입일이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 이 물건을 ‘권리 완전 안전형’으로 분류하는 것은 이릅니다. 전입일이 확인된 7명은 후순위, 임재익 1명은 대항력 가능·미상. 가격은 합격권이지만, 최종 입찰 여부는 이 미상 점유자를 해소한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
