전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크 아파트’ 101동 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(복도식)이고, 현재 감정가 75,600,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 52,920,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 69,066,666원과 비교하면 76.6% 수준이라 가격 자체에는 여유가 있습니다.
권리의 기준점은 2013.09.09. 설정된 남군산새마을금고 근저당권 93,600,000원입니다. 같은 날 설정된 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 6층606호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(복도식) · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 6층 |
| 소유자 | 이수진 · 2013.09.03. 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,600,000원 / 52,920,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
현재 소유자 이수진은 2013.09.09. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 남군산새마을금고의 전세권 14,000,000원과 근저당권 93,600,000원이 설정됐습니다. 제공된 권리분석상 을구 12번 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 전세권과 2026.01.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 7명은 후순위, 1명은 판정 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17. | 미상 | 없음 | 2026.03.05. |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25. | 미상 | 없음 | 미상 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01. | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26. | 미상 | 없음 | 2026.02.20. |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04. | 미상 | 없음 | 2026.02.06. |
김용희·김영훈·한명자·김훈호·HOANG THI ANH TUYET·문익성·장은선은 모두 전입신고가 말소기준권리인 2013.09.09.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 임재익은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 점유부분이 ‘전부’로 조사된 만큼, 입찰 전 실제 점유관계와 전입일·보증금을 반드시 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
새만금Y-PARK 동일 평형 59.78㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 69,066,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 71,000,000원, 표본 최저는 65,000,000원, 최고는 72,000,000원입니다. 현재 최저매각가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%로, 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 69,066,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 2. 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 37,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 107,600,000원 중 51,567,440원이 배당되고 56,032,560원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 56,032,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 71,622,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 82,535,954원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 임재익의 미확인 임차관계가 별도 인수권리로 확정되지 않는다는 전제에서만 안전하게 읽어야 합니다. 가격이 더 낮아지는 것과 점유 리스크가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안읍 선은리 새만금 와이-파크 아파트 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물이며 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복2차선도로, 남동측 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경 보존지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 새만금Y-PARK는 293세대이며 준공일은 2012.11.27.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임재익 점유관계 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자 구분. 확인된 전입일이 있는 7명은 모두 2013.09.09. 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 명시 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균 69,066,666원의 76.6%이고 최신 거래 71,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 근저당 채권에 미배당이 발생하지만, 그 미배당 자체가 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있다, 권리 확인은 끝나지 않았다”
현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 실거래 평균 69,066,666원의 76.6%이고 최신 거래 71,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 메리트가 확인되는 물건입니다. 말소기준권리 이후 전입한 7명은 대항력이 없고, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 임재익의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 한 명에 대해서는 대항력 가능·미상이 남습니다. 결론은 단순합니다. 가격은 합격권, 점유관계는 확인 전 보류. 임재익의 선순위 여부가 해소되는지가 이번 입찰의 마지막 관문입니다.
