전주지방법원 2026타경3. 부안읍 선은리 ‘새만금 와이-파크’ 101동 4층 413호 아파트입니다. 현재 소유자 이수진은 2013년 9월 9일 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남군산새마을금고 명의 전세권 14,000,000원과 근저당권 93,600,000원이 설정됐습니다. 제시된 말소기준권리는 2013년 9월 9일 남군산새마을금고 근저당권이며, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 이번 회차는 눈에 띕니다. 감정가 73,400,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 51,380,000원으로 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 69,066,666원, 최신 거래는 2026년 6월 71,000,000원입니다. 따라서 명세서상 인수 0원을 전제로 한 실질취득 금액은 최근 거래대보다 낮습니다. 다만 이 가격 판단은 전입일이 확인되지 않은 임재익의 대항력·보증금 관계를 최종 확인한다는 전제가 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경3 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 692 새만금 와이-파크 아파트 101동 4층 413호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 복도식 · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이수진 (2013.09.09. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,400,000원 / 51,380,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 611,365,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만, 점유관계 1명은 재확인
등기부의 오래된 가등기·가처분·가압류·과거 경매 및 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 중심은 2013년 9월 9일 설정된 남군산새마을금고 전세권 14,000,000원과 말소기준 근저당권 93,600,000원, 그리고 2026년 경매개시결정입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용희 | 미상 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영훈 | 전부 | 2017.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한명자 | 전부 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김훈호 | 미상 | 2020.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HOANG THI ANH TUYET | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재익 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문익성 | 미상 | 2019.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은선 | 전부 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
한명자는 2026.03.05., 문익성은 2026.02.20., 장은선은 2026.02.06. 배당요구 관련 문건이 접수돼 있습니다. 각 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮다
새만금Y-PARK 동일 면적 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 65,000,000원~72,000,000원 범위이며 평균은 69,066,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월 10층 71,000,000원입니다. 이번 최저가 51,380,000원은 최근 12개월 평균의 74.4%로, 명세서상 인수 0원 기준으로는 최근 실거래대보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 2 | 65,800,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.78㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 69,066,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,324,840원 |
| 1. 전세권 · 남군산새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 남군산새마을금고 | 93,600,000원 | 36,055,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 채권 107,600,000원 중 50,055,160원이 배당되고, 미배당액은 57,544,840원입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 새만금 와이-파크 아파트의 복도식 주거용 아파트로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 새만금Y-PARK는 293세대이며 사용승인일은 2012.11.27.입니다.
- 주위환경. 부안읍 선은리 소재 단지로, 주위는 단독주택·농경지·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 145,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·역사문화환경 보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·가스온수보일러 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며 거래가격은 65,000,000원에서 72,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임재익의 전입일 확인. 전입일 미상이라 현재 자료만으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 최우선 확인 항목입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당·명도 관계를 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 명세서 인수권리 재확인. 현재 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 69,066,666원, 최신 거래 71,000,000원, 실거래 최저 65,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 남군산새마을금고 채권에 57,544,840원의 미배당이 생기지만, 제시된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 점유·명도 비용 확인. 다수의 점유·임차 조사대상이 있으므로 실제 인도 과정과 점유자 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋다. 권리의 마지막 1명을 확인해야 한다”
이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 73,400,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 51,380,000원까지 낮아졌고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 69,066,666원의 74.4%입니다. 최신 거래 71,000,000원과 비교해도 명세서상 인수 0원 기준 실질취득 금액은 낮습니다.
하지만 권리분석을 끝냈다고 보기에는 한 가지가 남았습니다. 조사된 8명 가운데 7명은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 임재익은 전입일이 미상입니다. 보증금도 확인되지 않아 대항력은 ‘있다’가 아니라 가능·미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 강한 안전 신호가 있는 만큼, 이 점유관계까지 원문으로 확인된다면 가격과 권리의 균형이 좋아집니다. 반대로 확인 없이 최저가만 보고 들어가면 가격 할인보다 권리 불확실성이 먼저 문제가 될 수 있습니다. 가격은 매력적, 등기는 정리형, 마지막 점유 확인은 필수. 이 사건의 핵심입니다.
