대구지방법원 2024타경100015. 감정가 652,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 456,400,000원입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서 기호 1은 근린생활시설(약국)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 주소는 1층103호입니다. 말소기준은 2020.12.18. 설정된 청운신용협동조합의 채권최고액 3,135,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 난도는 후순위 근저당 자체보다 임차관계에서 올라갑니다. 조현수는 2018.10.16. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 50,000,000원이 확인되지만 우선변제권은 확인되지 않아, 현재 배당표에서 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김영광 역시 2018.11.27. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 506,400,000원은 최종 취득비용이 아니라 확인된 금액만 반영한 최소치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(약국) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제103호 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 456,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,938,280,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 말소기준 | 2020.12.18. 을구 4번 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,135,000,000원 |
| 토지 | 768.0㎡ · 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,862,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 등기보다 선순위 임차관계가 핵심
2017.12.22. 지저새마을금고 근저당권 408,000,000원과 2018.08.30. 우시직 근저당권 130,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020.12.18. 청운신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권 8,400,000,000원, 수성구·국·달서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 9명, 보증기관 승계 없음
| 이름 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황성찬 | 104호 | 2021.04.05. | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인근자 | 105호 | 2023.11.16. | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영환 | 106호 | 2021.06.14. | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023.11.23. | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023.03.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023.11.23. | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현수 | 202호 | 2018.10.16. | 50,000,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 |
| 김영광 | 301호 | 2018.11.27. | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
| 백상훈 | 건물 전유부분 전부 | 2018.05.16. | 50,000,000원 | 있음 | 있음 | 미변제 잔액 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차관계는 9명으로 봅니다. 이 가운데 현재 인수액이 확정된 사람은 조현수입니다. 백상훈은 2018.05.18. 확정일자가 있고 배당요구도 했으며 현재 매각가 가정에서는 보증금 50,000,000원이 전액 우선변제됩니다. 따라서 현재 가정상 백상훈의 잔액 인수는 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현황조사에는 104호·105호·106호·202호·301호와 50평방미터 등 여러 점유부분이 함께 기재되어 있습니다. 입찰 전 각 점유관계가 실제 매각대상과 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,964,000원 |
| 1. 임차인 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수. 임차인 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 청운신용협동조합 근저당 | 3,135,000,000원 | 399,436,000원 |
| 3. 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 456,400,000원에서 집행비용 6,964,000원과 백상훈 보증금 50,000,000원을 먼저 반영하면 청운신용협동조합 근저당에는 399,436,000원이 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 11,135,564,000원입니다. 조현수의 50,000,000원은 배당금에서 빠지는 항목이 아니라 낙찰대금과 별도로 매수인이 인수하는 금액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 알려진 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 456,400,000원 | 50,000,000원 | 506,400,000원 | 11,135,564,000원 |
| 2회 유찰 시 | 319,480,000원 | 50,000,000원 | 369,480,000원 | 11,270,792,720원 |
| 3회 유찰 시 | 223,636,000원 | 50,000,000원 | 273,636,000원 | 11,365,294,904원 |
이 표의 실질취득 최소액도 김영광의 보증금 미상 위험을 포함하지 않은 금액입니다. 따라서 2회·3회 유찰 가격만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 백상훈도 실제 배당에서 50,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액이 추가 승계될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1은 근린생활시설(약국)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 용지초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 소재합니다.
- 도로. 토지는 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지이며 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스공급·승강기·스프링클러·소화전·천정매립형 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조현수 인수 50,000,000원. 현재 배당 계산상 매각대금과 별도로 매수인이 전액 인수하므로 낙찰가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 김영광 보증금 확인. 2018.11.27. 전입의 대항력 임차관계인데 보증금이 미상입니다. 실질취득비용을 확정하려면 보증금과 배당 여부 확인이 우선입니다.
- 백상훈 배당 결과. 임차보증금 50,000,000원이 현재 가정에서는 전액 배당되지만, 실제로 전액 변제되지 않으면 잔액 승계가 발생합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유부분 대조. 현황조사에는 104호·105호·106호·202호·301호 등 여러 호수가 기재되어 있으므로 매각목록과 명세서에서 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2025.10.30. 말소기준 근저당권이 지음대부주식회사로 이전되고 관련 질권·근질권 설정도 이어졌으므로 최신 등기부를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “456,400,000원이 취득가가 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 456,400,000원 하나만 보는 것입니다. 조현수 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 알려진 금액만 계산해도 현재 회차의 실질취득은 최소 506,400,000원입니다. 여기에 김영광의 대항력 있는 임차관계는 보증금이 미상이라 추가 부담의 상한을 계산할 수 없습니다.
백상훈의 50,000,000원은 현재 가정상 전액 배당되어 인수 잔액이 없지만, 매각물건명세서상 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 즉 이 사건은 후순위 등기가 지워지는지보다 선순위 임차보증금이 최종적으로 얼마 남는지가 승부처입니다. 시세 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리확인 전 가격 판단 보류입니다.
