대구지방법원 2024타경100015. 대구 수성구 지산동 용학로30길 115에 있는 집합건물의 1층 103호입니다. 소유자는 주식회사드림이며, 감정평가상 해당 건물은 지상 4층의 철근콘크리트구조 근린생활시설 중심 건물입니다. 1층에는 약국·일반음식점·휴대폰 관련 업종, 상층부에는 사무실·의원·아동지원센터·주간보호센터 등이 확인됩니다.

이 사건은 청운신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 시작된 임의경매입니다. 2020년 12월 18일 설정된 채권최고액 3,135,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 후순위 근저당권과 세금 관련 압류가 추가되었고, 경매개시결정 후에는 근저당권 이전과 질권 설정, 임차권등기까지 나타났습니다. 따라서 단순히 후순위 등기가 말소된다는 사실보다 선행 점유 임차인의 대항력과 미배당 보증금의 귀속을 따지는 일이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 임차인이 핵심

2017년 및 2018년 설정된 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 출발점은 2020.12.18 청운신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권과 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

그러나 2020년 이전에 대항요건을 갖춘 임차인의 권리는 후순위 등기의 소멸과 별개입니다. 조현수, 김영광, 백상훈은 각각 말소기준일보다 앞선 신고일이 확인되며, 그중 백상훈은 확정일자와 상가건물임차권등기까지 있습니다. 다만 이들의 점유 범위가 서로 다르게 표시되어 있으므로 대항력의 성립 문제와 103호에 대한 인수 문제를 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 호실별로 구분

확인되는 실제 임차인·점유 관련 명의자는 9명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 동일 보증금을 기관 명의로 다시 합산할 사유도 없습니다. 다만 조사 대상에는 104호·105호·106호·202호·301호 등 다른 호실이 함께 등장합니다. 103호에 직접 적용되는 점유·임대차 관계가 무엇인지가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

대항력 판정은 확인된 신고일·점유 및 권리분석상 표시를 기준으로 한 것입니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인을 우선변제권 확정자로 취급하지 않았습니다. 대항력 없는 것으로 표시된 경우에도 실제 점유·사업자등록의 대상 호실은 따로 확인해야 합니다.

③ 배당표 — 낙찰대금은 선순위 배당에 대부분 소진

현재 최저매각가인 223,636,000원을 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 백상훈 보증금 50,000,000원을 먼저 반영한 후 청운신용협동조합 근저당권에 169,705,096원이 배당되는 구조입니다. 디에스퍼스트시티제일차주식회사의 후순위 근저당권에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 조현수의 50,000,000원은 배당대금에서 지급되는 돈이 아니라 별도로 표시된 매수인 인수 추정액입니다.

④ 실질취득액 — 낙찰가에 인수를 더해서 판단

매각가만 놓고 보면 감정가 대비 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 조현수 보증금 50,000,000원이 실제로 이 매각물건에 귀속되고 배당으로 해소되지 않는다는 시뮬레이션 가정을 적용하면 매수인이 부담하는 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다.

각 실질취득액은 해당 회차의 매각가에 조현수의 인수 추정액 50,000,000원을 더한 조건부 수치입니다. 실제 103호에 인수의무가 귀속되는지 확인되지 않았고, 백상훈의 미배당 잔액이나 다른 확정되지 않은 부담은 가산하지 않았습니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용도 별도입니다.

여기서 구별해야 할 점이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 변제되지 않는 인수형이라면, 낙찰가가 하락할수록 인수 잔액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 반면 본 시뮬레이션은 조현수 보증금 50,000,000원을 고정 인수로 놓은 것이므로 낙찰가 변화에 따라 잠정 실질취득액도 달라집니다. 두 경우를 혼동해선 안 됩니다.

⑤ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아니다

현재 최저가는 감정가 652,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰만으로도 낙찰대금이 크게 내려간 것은 사실입니다. 하지만 감정가는 현재 시장에서 실제로 거래된 가격과 다릅니다.

이 사건은 상가·근린생활시설 성격의 구분건물입니다. 가격을 평가하려면 동일 건물 또는 인근에서 실제 거래된 비슷한 용도·층·면적의 구분상가와 비교해야 합니다. 현 단계에서는 그러한 실거래 비교가격을 확정할 수 없으므로 현재 최저가 223,636,000원이나 잠정 실질취득액 273,636,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 수성구 지산동의 용지초등학교 남서측 인근입니다. 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 및 생활편의시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·가스공급·승강기· 스프링클러·소화전·천정매립형 냉난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 768.0㎡이고 북측 하향 완경사지이며, 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 접합니다. 개별공시지가는 2,862,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 소로2류 관련 제한이 기재되어 있습니다. 업종 및 사용계획을 검토할 때 해당 제한을 확인해야 합니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 1층은 약국·일반음식점·휴대폰 관련 업종 등 근린생활시설이며 상층에는 사무실·의원·아동지원센터·주간보호센터 등이 있습니다. 103호의 실제 영업 상태와 해당 호실 임차인의 점유를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 감정요항표상 일부 호실의 공부상 용도와 실제 용도, 경계 및 소유자 표시가 상이합니다. 위반건축물 관련 사항도 기재되어 있으나 실제 위반 부분이 다른 호실에 관한 것이라는 설명이 있으므로 해당 구분건물과의 관련성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 상가·근린생활시설은 주거용 아파트와 수요 구조가 다릅니다. 현재 영업·임대차 상태 및 실제 거래가격을 확인하지 못한 상황에서 빠른 재매각이나 특정 수익률을 전제하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 주소상 103호의 전유부분·대지권·매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 및 등기부로 대조하세요. 다른 호실의 임차관계를 103호에 일괄 적용하면 안 됩니다.
• 백상훈 임차권등기. 을구 9번의 임대차 목적물과 103호의 관계, 보증금 50,000,000원의 실제 배당 가능성, 임차권등기 말소 조건을 확인하세요. 전액 변제되지 않는 경우의 잔액 인수 위험을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 조현수 보증금. 시뮬레이션에는 50,000,000원 인수로 계산되어 있지만 조사상 202호입니다. 103호 매수인이 실제로 인수하는 채무인지 법원 원본과 임대차계약 목적물로 먼저 확인하세요.
• 김영광·뉴다온. 보증금 미상, 점유 부분 및 사업자등록 관련 사항을 확인하여 103호와의 관련성을 정리하세요. 금액 미상의 선행 대항력 문제를 단순히 0원으로 처리하면 안 됩니다.
• 국세·지방세. 수성구·수성세무서·달서구 관련 압류채권의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 반영하세요.
• 근저당권 이전·질권. 지음대부주식회사로의 근저당권 이전, 청운신용협동조합·주천수·이정재 관련 질권 및 근질권 설정을 확인하세요. 공동담보와 권리관계의 현재 상태를 검토해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 223,636,000원만 준비하는 계산은 불충분합니다. 인수 추정 50,000,000원과 변동 가능한 미배당 보증금, 세금·관리비·명도비용 등을 구분해 검토하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 비교 가능한 인근 상가의 최근 실거래, 임대료, 실제 공실 및 영업상태를 확인한 후 실질취득액과 비교하세요. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 명도·현장 확인. 103호 실제 점유자, 영업시설·집기, 임대차 범위 및 관리비 미납 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 재확인. 2026.10.21 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 문건접수 내역을 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도, 인수액과 시세는 별개다”

대구 수성구 지산동 103호는 감정가 652,000,000원에서 최저가 223,636,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 좋은 매수가격이라는 결론으로 연결되지는 않습니다.

배당 시뮬레이션은 조현수 보증금 50,000,000원 인수를 반영하여 잠정 실질취득액을 273,636,000원으로 계산합니다. 그런데 조현수의 표시 점유 부분은 202호로, 매각 대상 103호에 실제로 적용되는지는 확정되지 않았습니다. 반대로 백상훈의 보증금은 배당표에서 전액 변제를 가정하지만, 매각물건명세서는 미변제 잔액 인수를 명시적으로 경고합니다.

여기에 보증금 미상 선행 임차인, 국세·지방세 압류 3건, 거액의 공동담보 근저당권, 일부 구분건물의 경계·용도 차이까지 확인됩니다. 인수 범위와 실제 거래가격을 확정하지 못한 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 인정할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 특히 103호에 귀속되는 임차권과 미배당 보증금을 먼저 확정하고, 그다음 최저가가 아닌 실질취득액을 최근 상가 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다. 이 사건은 낮아진 입찰가격보다 무엇을 실제로 인수하는지가 먼저인 고위험 권리분석 물건입니다.