대구지방법원 2024타경100015. 등기상 소유자는 주식회사드림이고, 말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 청운신용협동조합 근저당권 3,135,000,000원입니다. 해당 근저당은 2025.10.30. 지음대부주식회사로 이전됐고, 같은 날과 2025.11.28. 그 근저당권부채권에 청운신용협동조합·주천수·이정재의 질권·근질권이 설정돼 권리관계가 단순하지 않습니다. 다만 경매의 말소기준 자체는 2020.12.18. 을구 4번 근저당입니다.
이 물건의 핵심은 감정가 대비 큰 폭의 유찰이 아니라 임차인 인수와 점유관계입니다. 현재 회차의 낙찰가 가정은 227,850,000원이지만, 배당표는 백상훈 보증금 50,000,000원과 조현수 보증금 50,000,000원을 각각 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 두 금액만 반영해도 실질취득가는 327,850,000원입니다. 또한 김영광은 2018.11.27. 점유신고로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아, 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 2층202호 |
| 용도 / 실제 이용 | 대지 · 공부상 사무소, 실제 의원 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 227,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,938,280,768원 |
| 말소기준 | 2020.12.18. 을구 4번 근저당권 · 청운신용협동조합 · 채권최고액 3,135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 토지면적 768.0㎡ · 공시지가 2,862,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2020.12.18. 청운신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.01.02. 임의경매개시결정, 2024.07.16. 국 압류, 2025.05.16. 달서구 압류, 2022.03.28. 설정된 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 9건, 보증기관 승계는 없음
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 점유·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상훈 | 103호 | 2018.05.16 | 50,000,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
| 황성찬 | 104호 | 2021.04.05 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 인근자 | 105호 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 서영환 | 106호 | 2021.06.14 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영광 | 301호 | 2018.11.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
| 조현수 | 2층 202호 전부 | 2018.10.16 | 50,000,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 9건은 실제 임차·점유 신고로 봐야 합니다. 특히 본 주소인 2층 202호 전부에는 조현수의 상가건물임차권이 2026.05.07. 등기돼 있고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 계약일은 2017.12.06. 및 2022.11.21., 사업자등록신청일자는 2018.10.18., 점유개시일자는 2018.12.10.으로 등기돼 있습니다.
③ 현재 회차와 유찰 시나리오 — 낙찰가가 아니라 실질취득가로 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확정 인수 | 확정 인수 기준 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 227,850,000원 | 100,000,000원 | 327,850,000원 | 11,311,139,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 159,495,000원 | 100,000,000원 | 259,495,000원 | 11,378,537,930원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 111,646,500원 | 100,000,000원 | 211,646,500원 | 11,425,716,551원 |
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 확정 인수 100,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 227,850,000원이 아니라 327,850,000원입니다. 3회 유찰 시에는 259,495,000원, 4회 유찰 시에는 211,646,500원이 확정 인수 기준 실질취득가가 됩니다. 다만 어느 회차든 김영광의 보증금 미상 위험은 이 계산 밖에 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,989,900원 |
| 임차인 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 4번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 3,135,000,000원 | 223,860,100원 |
| 을구 8번 근저당권 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 11,535,000,000원, 예상 배당액은 223,860,100원, 미배당액은 11,311,139,900원입니다. 집행비용 3,989,900원을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당 배당에 투입되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건 기호 6은 공부상 사무소이나 실제 이용은 의원으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 용지초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·노선상가·단독주택·학교 등이 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 간선도로 인근이고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 202호로, 위생·급배수·가스·승강기·스프링클러·소화전·천정매립형 냉난방설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 하향 완경사지대의 근린생활시설 건부지이며, 동측 약 12m·남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 용지초등학교·무지개유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 참고. 집합건축물대장상 위반건축물 표기는 기호 4와 관련되며, 감정평가서에는 실제 의뢰 외 101호의 위반사항이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 227,850,000원에 확정 인수 100,000,000원을 더한 327,850,000원을 기본 자금선으로 보세요.
- 김영광 보증금 확인. 2018.11.27. 점유신고, 배당요구 있음, 보증금 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 금액 확인 전까지 추가 인수 위험을 열어둬야 합니다.
- 조현수 임차권. 2층 202호 전부에 대해 임차보증금 50,000,000원의 상가건물임차권이 등기돼 있고, 현재 배당 계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 매각범위 대조. 여러 호실의 점유관계가 함께 확인되므로 매각목록·매각물건명세서에서 이번 매각에 포함되는 호실과 임차인을 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·질권. 말소기준 근저당은 지음대부주식회사로 이전됐고 그 부채권에 복수의 질권·근질권이 설정돼 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 실제 용도. 공부상 사무소와 달리 실제 의원으로 사용되고 있으므로 명도·원상복구·영업시설 처리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 유찰”보다 “무엇을 인수하느냐”가 중요하다
겉으로는 감정가 465,000,000원에서 227,850,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 배당 계산만으로도 백상훈·조현수 보증금 합계 100,000,000원을 매수인이 인수하므로 확정 인수 기준 실질취득가는 327,850,000원입니다. 여기에 김영광의 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 위험도 남습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리의 소멸 여부보다 선순위 점유·임차보증금과 매각대상 범위 확인이 먼저입니다. 현재 확인되는 확정 인수 100,000,000원에 미상 위험까지 존재하므로, 권리분석 난도와 자금 불확실성이 모두 높은 편으로 보는 것이 타당합니다.
