대구지방법원 2024타경100015. 소재지는 대구광역시 수성구 지산동 1194-14, 도로명으로 용학로30길 115의 2층 202호입니다. 감정 이용상태상 해당 호실은 의원이고, 비고에는 공부상 ‘사무소’이나 실제 ‘의원’이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사드림입니다.
이 사건의 첫 번째 함정은 표면 최저가와 실제 취득부담의 차이입니다. 감정가 465,000,000원이 1회 유찰되면서 최저가는 325,500,000원, 감정가의 70%가 됐습니다. 하지만 배당표는 대항력이 있는 임차관계를 반영해 매수인 인수액을 100,000,000원으로 계산합니다. 현재 회차에서 최저가만 납부한다고 끝나는 구조로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 2층202호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(의원) · 공부상 사무소, 실제 의원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 325,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,938,280,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 임차보증금은 별개
말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 청운신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,135,000,000원입니다. 이후 2022.03.28. 설정된 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권, 2024.01.02. 임의경매개시결정, 2024.07.16. 및 2025.05.16. 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 같은 문제가 아닙니다. 202호 조현수의 임차권등기는 2026.05.07. 접수돼 말소기준 뒤이지만, 임차관계 자료에는 말소기준보다 앞선 신고·점유시점이 확인되고 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 조현수 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 임차관계 — 202호 조현수가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상훈 | 103호 | 2018-05-16 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 황성찬 | 104호 | 2021-04-05 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 인근자 | 105호 | 2023-11-16 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영환 | 106호 | 2021-06-14 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023-11-23 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023-03-07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023-11-23 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영광 | 301호 | 2018-11-27 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 조현수 | 2층 202호 전부 | 2018-10-16 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
본건 202호와 직접 일치하는 임차인은 조현수입니다. 등기된 임차보증금은 50,000,000원이고, 범위는 2층 202호 전부입니다. 임대차계약일자는 2017.12.06. 및 2022.11.21., 사업자등록신청일자는 2018.10.18., 점유개시일자는 2018.12.10.으로 기재돼 있으며, 2차 계약의 확정일자는 2026.04.15.입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 70% 취득가는 아니다
현재 최저매각가는 325,500,000원으로 감정가 465,000,000원의 70%입니다. 하지만 배당모형의 인수액 100,000,000원을 더하면 실질취득가는 425,500,000원입니다. 이는 감정가의 약 91.5%입니다.
따라서 숫자상 1회 유찰을 거쳤더라도, 인수보증금까지 고려한 체감 할인폭은 크게 줄어듭니다. 더 중요한 문제는 실거래 시세 자료가 없다는 점입니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,357,000원 |
| 인수 · 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 청운신용협동조합 | 3,135,000,000원 | 320,143,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 11,535,000,000원, 채권자 배당액은 320,143,000원, 미배당액은 11,214,857,000원입니다. 매수인 인수액 100,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 별도 부담하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·노선상가·단독주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 간선도로 인근이며 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 소재해 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 해당 기호 6은 근린생활시설인 의원으로 사용 중이며, 공부상 사무소이나 실제 의원입니다.
- 도로. 토지는 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,862,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 325,500,000원에 배당모형상 인수 100,000,000원을 더한 실질취득가 425,500,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 202호 조현수 확인. 조현수는 2층 202호 전부의 임차권자로 보증금 50,000,000원, 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
- 103호 백상훈 귀속범위 확인. 배당모형에는 백상훈 50,000,000원도 매수인 인수로 반영돼 있으나 점유부분은 103호로 기재돼 있습니다.
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 사무소와 실제 의원이 다르므로 현황·영업·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 관련 기재 확인. 감정요항표에는 기호 4의 위반건축물 등재가 실제 의뢰외 101호 위반사항이라고 기재돼 있으므로 본건 202호와의 관계를 원본에서 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “4.255억 실질부담”을 봐야 한다
이 사건은 표면적으로 감정가 465,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 325,500,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 배당 시뮬레이션이 잡은 매수인 인수액 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득가는 425,500,000원입니다. 감정가 대비 약 91.5%까지 다시 올라갑니다.
특히 본건 202호의 조현수는 보증금 50,000,000원, 대항력 있음으로 분류돼 있어 단순한 말소기준 분석만으로 끝낼 수 없습니다. 여기에 사건 배당모형은 103호 백상훈 보증금 50,000,000원까지 합쳐 총 100,000,000원을 인수액으로 계산합니다. 권리의 핵심은 인수범위 확인, 가격의 핵심은 실질취득가 기준 판단입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 현 회차를 ‘싸다’고 단정하기보다, 매각물건명세서와 임차범위 및 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
