228,900,000원
대구지방법원 2024타경100015. 대구 수성구 지산동 용학로30길 115의 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 의원, 실제는 아동지원센터로 확인됩니다. 감정가는 327,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 228,900,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2020년 12월 18일 청운신용협동조합의 근저당권보다 앞선 권리가 있다는 점입니다. 2018년 11월 7일 설정된 김영광의 전세금 70,000,000원 전세권은 말소기준 이전이고, 제공된 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 이유로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 3층301호 |
| 등기 대상 | 대구광역시 수성구 지산동 1194-14 · 집합건물 |
| 용도 / 실제 이용 | 대지 · 공부상 의원 / 실제 아동지원센터 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 228,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,938,280,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 청운신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,135,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 10월 30일 지음대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 청운신용협동조합과 주천수의 질권·근질권이 설정됐으며 2025년 11월 28일 이정재의 질권도 설정됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정, 압류 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 301호는 김영광, 보증금 미상
현황조사와 문건접수에 나타난 임차·점유 관계는 아래와 같습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 이 가운데 본건 301호에는 김영광이 확인되며, 2018년 11월 27일 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 보증금은 미상이고 월차임은 1,100,000원이며 2024년 2월 26일 배당요구가 접수됐습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상훈 | 103호 | 2018.05.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 황성찬 | 104호 | 2021.04.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인근자 | 105호 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영환 | 106호 | 2021.06.14 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023.03.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현수 | 202호 | 2018.10.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김영광 | 301호 | 2018.11.27 | 미상 | 1,100,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 228,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,004,600원 |
| 인수 · 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 김영광 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 3,135,000,000원 | 154,895,400원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오의 채권 총액은 11,605,000,000원, 예상 배당은 224,895,400원, 미배당은 11,380,104,600원입니다. 백상훈·조현수 보증금 합계 100,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 1억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 228,900,000원 | 100,000,000원 | 154,895,400원 | 11,380,104,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 160,230,000원 | 100,000,000원 | 87,186,780원 | 11,447,813,220원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,161,000원 | 100,000,000원 | 39,790,746원 | 11,495,209,254원 |
배당 시나리오상 매수인 인수액 100,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 모든 권리 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 특히 이 100,000,000원과 별도로 301호에는 말소기준 이전의 전세권 인수 문구와 김영광의 보증금 미상 문제가 남아 있습니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용. 공부상 의원으로 표시되지만 실제는 아동지원센터입니다.
- 주위환경. 용지초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 형성돼 있고 생활편의시설 접근성 등 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근이며 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스공급·승강기·스프링클러·소화전·천정매립형 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 토지면적 768.0㎡이며 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로2류와 관련된 제한이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 4번 전세권 원문 확인. 2018.11.07 설정, 전세금 70,000,000원. 매각물건명세서의 “말소되지 않고 매수인에게 인수” 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 301호 김영광 임대차 확인. 전입일 2018.11.27, 대항력 있음, 보증금 미상, 월차임 1,100,000원, 배당요구일 2024.02.26입니다.
- 배당 시나리오상 인수 100,000,000원 확인. 백상훈 50,000,000원과 조현수 50,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 결론낼 근거가 없습니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 의원과 실제 아동지원센터의 차이를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리의 이전관계 확인. 청운신용협동조합 근저당권은 2025.10.30 지음대부주식회사로 이전됐고 관련 질권·근질권이 설정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 선순위 권리
감정가 327,000,000원에서 한 차례 유찰돼 228,900,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아닙니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수 100,000,000원이 잡혀 있고, 301호에는 말소기준보다 약 2년 앞선 김영광의 전세금 70,000,000원 전세권이 존재하며, 매각물건명세서는 이를 매수인 인수라고 명시합니다. 같은 301호 김영광은 전입도 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상입니다.
최저가는 내려왔지만 권리 부담은 단순하지 않습니다. 후순위 소멸 여부보다 선순위 전세권과 실제 임대차 보증금의 관계, 그리고 배당 시나리오상 100,000,000원 인수 범위를 먼저 확정해야 합니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근할 사건입니다.
