대구지방법원 2024타경100015. 대구 수성구 지산동 용학로30길 115에 위치한 집합건물의 1층 105호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가서에서는 건물을 근린생활시설 중심의 상가로 설명하고 있습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물에 여러 구분상가가 들어선 형태입니다.

눈에 들어오는 것은 유찰 폭입니다. 최초 감정가 622,000,000원에서 현재 최저매각가 213,346,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 할인율은 감정가 대비 가격 변화를 보여줄 뿐, 현재 시세 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다.

분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 근저당·압류는 대체로 매각으로 정리되지만 임차보증금 인수 문제가 별도로 존재합니다. 둘째, 105호와 106호의 실제 경계가 공부상 경계와 다릅니다. 따라서 권리뿐 아니라 실제 매각 대상의 점유 범위까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2020.12.18 설정된 을구 4번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 3,135,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다.

이후 설정된 을구 8번 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권(채권최고액 8,400,000,000원), 경매개시결정, 국 및 대구광역시 달서구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 방촌새마을금고·우시직·디지달구벌로드주식회사 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

다만 을구 4번 근저당권은 2025.10.30 지음대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부 채권에 청운신용협동조합·주천수·이정재의 질권 또는 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 해당 근저당권에 연결된 권리관계로서 각 금액을 별개의 부동산 선순위 근저당채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당 상대방과 채권 관계를 확인해야 하지만, 원래 근저당권의 말소기준 지위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 호실별 위험 분리

현황조사와 문건접수 기록에 등장하는 실제 임차인은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없지만, 이들은 모두 105호의 임차인으로 확인된 것은 아닙니다. 다른 호실의 임차인도 함께 조사됐으므로 각 임대차가 105호 매수인에게 효력을 미치는지 반드시 구분해야 합니다.

김영광은 301호의 선순위 임차인으로 분류되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 주식회사 뉴다온도 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 두 사람 또는 법인에 대해 확인되지 않은 금액을 임의로 더할 수 없으며, 105호와의 관계도 확정할 수 없습니다.

또한 주식회사 청해와 주식회사 디앤에스는 각각 50㎡를 점유하는 것으로 조사됐으나 해당 면적이 어느 구분호실에 대응하는지 명확하게 특정되지 않습니다. 105호와 106호 경계 문제를 고려해 임차관계의 실제 범위를 함께 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%와 실질취득액은 다르다

현재 최저매각가는 213,346,000원으로 감정가 622,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 것은 분명하지만, 근린생활시설의 가치를 판단하려면 현재 거래사례·임대수익·공실·구분점포의 실제 이용 가능 면적을 함께 검토해야 합니다.

모형상 실질취득액 = 213,346,000원 + 100,000,000원 = 313,346,000원입니다. 감정가 대비로는 약 50.4%에 해당합니다. 하지만 이 인수액에는 105호가 아닌 다른 호실의 임차보증금이 포함돼 있어, 실제 105호의 취득비용으로 확정할 수는 없습니다.

참고로 모형상 보증금 인수액 100,000,000원이 고정된 조건에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 내려갑니다. 이는 보증금이 낙찰가보다 커서 미배당 인수액이 자동으로 늘어나는 단일 임차인 인수형 구조와는 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,346,000원 가정)

배당표는 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액, 채권양도 및 질권 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인 보증금 100,000,000원은 배당액이 아닌 별도 인수 추정치이며, 105호에 귀속되는 금액으로 확정되지 않았습니다.

매각대금 중 집행비용 3,786,844원을 제외한 209,559,156원이 선순위 근저당채권에 배당되는 것으로 추산됩니다. 후순위 근저당권의 예상배당은 0원이며, 배당모형의 채권총액 11,535,000,000원에 대한 미배당액은 11,325,440,844원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 함께 본다

제시된 유찰 시나리오에서는 4회 유찰 시 최저가가 149,342,200원, 5회 유찰 시 104,539,540원까지 낮아집니다. 그러나 각 회차 모두 배당모형상 인수액은 100,000,000원으로 유지됩니다.

이 표는 회차별 예상가격에 배당모형상 인수액을 단순 합산한 결과입니다. 실제 105호에 인수되는 임차보증금이 달라지면 실질취득액도 달라집니다. 또 추가 유찰이 확정된 것은 아니므로 해당 가격들은 가정값으로만 해석해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 혼재한 지역으로 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 간선도로가 인근에 있으며 버스승강장 및 도시철도역사가 인근에 소재해 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·가스·승강기·스프링클러·소화전·천장 매립형 냉난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,862,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 해당 토지 전체 면적을 105호의 전유면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육시설 관련 상대보호구역 등이 확인되며, 공부상 이용상태와 실제 용도가 다른 부분도 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설의 환금성은 상권, 임대수요, 실사용 면적, 점포 구획과 권리관계에 좌우됩니다. 특히 본건은 경계 차이와 복수 임차관계가 있어 일반적인 구분상가보다 거래 판단에 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 핵심 특이사항 — 105호·106호 경계 상이

감정요항표에서도 관련 도면과 실제 경계가 서로 다른 부분이 있다는 내용이 확인됩니다. 따라서 단순히 현장에 설치된 벽이나 출입문만으로 105호의 권리 범위를 확정해서는 안 됩니다.

한편 집합건축물대장에 타인이 소유자로 등재돼 있던 문제는 매각물건명세서에 수정 완료로 기재돼 있습니다. 소유자 표시는 정정된 것으로 보되, 경계 불일치까지 해결된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 사건의 매각 대상이 105호 단독인지, 다른 구분호실과의 관계가 어떤지 매각목록 및 등기사항을 통해 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 배당모형상 100,000,000원은 103호·202호 임차인 보증금입니다. 105호 매수인에게 인수되는 금액인지 호실별로 분리 검증해야 합니다.
• 105호 점유자 확인. 인근자의 보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원 및 실제 점유 범위를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. 김영광과 주식회사 뉴다온의 보증금 및 점유 위치를 조사하고, 다른 임차법인들의 점유 면적이 105호와 겹치는지 확인해야 합니다.
• 경계 확인. 105·106호의 실제 구획과 공부상 도면을 비교하고 경계 회복·공사·합의에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 채권관계 검토. 청운신용협동조합 근저당권의 지음대부주식회사 이전과 관련 질권·근질권을 확인하되 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
• 시세와 수익성 검증. 주변 유사 상가의 실거래가·실임대료·공실률·관리비와 수리비를 조사하고, 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 및 최신 현황 확인. 2026.10.21 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 경매 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어진 가격이 곧 안전마진은 아니다”

이 사건의 매력은 분명합니다. 감정가 622,000,000원이 3회 유찰로 213,346,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 단순히 감정가 대비 약 66% 하락했다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 결론 낼 수 없습니다.

배당모형은 선순위 임차보증금 100,000,000원 인수를 가정하지만, 해당 임차인들은 103호와 202호에 속합니다. 105호에 실제 인수되는 금액을 확정하려면 호실별 권리관계 확인이 선행돼야 합니다. 105호의 직접 점유자는 별도로 존재하며, 다른 조사 임차인 중에는 보증금과 점유 부분이 불분명한 사례도 있습니다.

무엇보다 105호와 106호의 경계 불일치는 가격보다 먼저 검토해야 할 문제입니다. 현재 시세도 확인되지 않아 낙찰가와 실질취득액의 경제성을 판단하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 정밀 실사 우선입니다. 등기상 담보권의 말소 가능성만으로 안전하다고 평가하기 어렵고, 임차인 인수 귀속·점유 범위·경계·시세를 모두 확인한 다음 취득 상한을 산정하는 것이 타당합니다.