435,400,000원
대구지방법원 2024타경100015. 등기상 소유자는 주식회사드림이고, 말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,135,000,000원이고, 이 근저당권을 기준으로 뒤에 들어온 경매개시결정·압류 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다.
현황조사상 임차인은 9명입니다. 그중 백상훈은 2018.05.16., 조현수는 2018.10.16., 김영광은 2018.11.27. 전입해 모두 2020.12.18. 말소기준권리보다 앞섭니다. 백상훈과 조현수는 각각 보증금 50,000,000원이 확인되고 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서 각 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다. 김영광 역시 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금 자체가 미상이라 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 435,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,938,280,768원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 공시지가 | 2,862,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 핵심
과거 방촌새마을금고 근저당권과 우시직 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석 기준이 되는 것은 2020.12.18. 청운신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.02. 임의경매개시결정, 2025.02.21. 국의 압류, 2025.05.16. 달서구의 압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1억 + 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상훈 | 103호 | 2018.05.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 |
| 황성찬 | 104호 | 2021.04.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 2024.02.15 |
| 인근자 | 105호 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 서영환 | 106호 | 2021.06.14 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 2024.02.27 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023.03.07 | 미상 | - | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 조현수 | 202호 | 2018.10.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 |
| 김영광 | 301호 | 2018.11.27 | 미상 | 1,100,000원 | 대항력 있음 | 2024.02.26 |
③ 예상배당표 (매각가 435,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,754,000원 |
| 인수 · 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 3,135,000,000원 | 428,646,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 11,535,000,000원, 배당액은 428,646,000원, 미배당액은 11,106,354,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 435,400,000원 | 100,000,000원 | 428,646,000원 | 11,106,354,000원 |
| 2회 유찰 시 | 304,780,000원 | 100,000,000원 | 299,713,080원 | 11,235,286,920원 |
| 3회 유찰 시 | 213,346,000원 | 100,000,000원 | 209,559,156원 | 11,325,440,844원 |
매각가는 435,400,000원에서 304,780,000원, 213,346,000원으로 내려가지만 확인된 인수액 100,000,000원은 그대로입니다. 더 중요한 것은 김영광의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 후속 회차에서도 표면 최저가만으로 총취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 현황·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호별로 근린생활시설(약국·일반음식점·휴대폰관련업종), 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터로 이용되고 있습니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 용지초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근이고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형·중로각지입니다.
- 경계. 105호와 106호의 경계가 상이하며, 감정요항에도 관련 도면상 경계와 실제 경계가 다소 상이한 부분이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부상 일부 용도와 실제 이용상태가 다르고, 집합건축물대장상 소유자 표시는 수정 완료된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영광 보증금 확인. 전입일 2018.11.27.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으나 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료에서 금액을 반드시 확정해야 합니다.
- 확인된 인수 100,000,000원 반영. 백상훈·조현수 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 최저가에 더한 실질취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
- 105호 점유 확인. 현황조사상 105호에는 인근자가 전입했고 보증금 20,000,000원, 월세 1,600,000원이며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 105호·106호 경계 확인. 경계 상이가 명시돼 있으므로 현황과 관련 도면을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 청운신용협동조합 근저당권은 2025.10.30. 지음대부주식회사로 이전됐고 질권·근질권 설정이 이어졌으므로 최신 등기사항을 기준으로 권리관계를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 자료를 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “실질취득원가”가 먼저다
이 사건은 감정가 622,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 435,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결과만 놓고 보면 감정가 대비 할인율을 먼저 볼 물건이 아닙니다. 백상훈과 조현수의 보증금 100,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조라 확인된 실질취득 하한부터 535,400,000원입니다. 여기에 김영광은 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다.
반면 등기부상 말소기준은 2020.12.18. 청운신용협동조합 근저당권으로 명확하고, 그 이후 경매개시결정·압류·후순위 권리는 소멸합니다. 결국 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 확인된 1억원 인수와 미상 보증금을 모두 확정한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
