대구지방법원 2024타경100015. 대구광역시 수성구 지산동 1194-14, 용학로30길 115에 위치한 집합건물 관련 경매입니다. 주소상 대상은 1층 104호이며, 감정평가상 해당 건물은 4층 철근콘크리트구조의 근린생활시설입니다. 건물에는 일반음식점·약국·사무실·의원·아동지원센터·주간보호센터 등의 이용상태가 조사되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 실거래 평균만으로 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.

등기상 소유자는 주식회사드림입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 청운신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,135,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018년 전입한 선순위 임차인이 확인되므로 등기상 후순위 권리 소멸과 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 판단

말소기준권리는 2020.12.18 청운신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 먼저 설정되었던 지저새마을금고와 우시직의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권, 국세·지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

청운신용협동조합 근저당권은 2025.10.30 지음대부주식회사에 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 청운신용협동조합·주천수·이정재의 질권 또는 근질권 설정이 기재되어 있습니다. 이들은 별도의 부동산 소유권이 아니라 근저당권부채권에 관한 권리관계이므로, 실제 배당권자·채권양도·질권 관계를 최신 등기와 배당자료로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대상 호실은 104호

현황조사상 확인된 점유·임차 관련 명의자는 총 9명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 명의자는 없습니다. 그러나 각 명의자의 점유 부분이 서로 다르므로, 전체 보증금을 단순 합산하여 본건 인수금으로 처리하면 안 됩니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 조사상 분류입니다. 특히 근린생활시설·상가의 경우 사업자등록, 실제 점유, 임대차 목적물, 보증금 등 법적 요건에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다고 확정된 것과 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 622,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 213,346,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이는 과거 감정가 대비 비율입니다. 104호 근린생활시설의 최근 실거래 가격이나 현재 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

합산 부담액은 매각가에 전체 배당 가정의 인수액 100,000,000원을 더한 산술값입니다. 103호·202호 보증금이 104호 매수인에게 실제 승계되는지 확인되지 않았으므로, 본건의 확정된 실질취득원가가 아닙니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등은 제외되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,346,000원 가정)

배당표는 채권최고액 기준의 추정 시나리오입니다. 채권자 미배당액은 11,325,440,844원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 및 질권 설정으로 실제 배당수령자는 달라질 수 있습니다. 특히 103호·202호의 인수금은 개별 104호 매수인에게 확정된 부담이 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·노선상가·단독주택·학교 등이 형성된 지역입니다. 생활편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 간선도로가 인근에 있으며 버스승강장과 도시철도역사가 주변에 소재합니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 형태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 단위상가입니다. 위생·급배수·가스·승강기·스프링클러·소화전·냉난방설비 등이 조사되었습니다.
• 도로 조건. 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로와 접하며, 토지는 북측 하향 완경사지에 위치한 근린생활시설 부지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,862,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 전체 토지면적을 104호 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부·현황 차이. 감정요항에는 기호 3·4의 경계 차이, 기호 9·10의 경계 제거, 일부 호실의 건축물대장상 용도 및 소유자 불일치 사항이 기재되어 있습니다. 104호와 관련되는 기호·경계 및 건축물대장상 위반건축물 표시의 실제 귀속을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설의 환금성은 실제 영업상태·임대수익·공실·개별 호실 접근성·점유관계에 따라 달라집니다. 주변 주거시설 가격을 직접 적용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각물건명세서·감정평가서 물건목록·등기부·집합건축물대장을 대조하여 104호 단독 매각인지, 토지 지분 및 부속 권리의 범위가 어디까지인지 확정하세요.
• 104호 임차인 확인. 황성찬의 임대차계약서, 사업자등록·전입 관련 사항, 실제 점유, 확정일자 및 2024.02.15 배당요구 내용을 확인하세요.
• 선순위 보증금 확인. 백상훈(103호)과 조현수(202호)의 선순위 보증금 100,000,000원이 104호 낙찰자에게 실제 승계되는지 확인하세요. 다른 호실 보증금을 본건 인수금으로 자동 합산해서는 안 됩니다.
• 미상 점유관계 확인. 김영광의 보증금·대항력 및 주식회사 뉴다온의 점유범위·보증금, 법인 임차인들의 실제 임대차 목적물을 확인하세요.
• 권리이전·배당 확인. 청운신용협동조합 근저당권의 지음대부주식회사 이전, 근저당권부채권의 질권·근질권 설정 및 배당수령 관계를 최신 서류로 확인하세요.
• 시세·임대수익 검증. 104호와 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래·임대료·공실·영업상태를 확인하고 실제 인수금까지 포함한 총취득원가를 기준으로 평가하세요.
• 세금·관리비·명도. 압류가 존재하므로 당해세와 조세채권의 배당순위, 미납 관리비, 점유자 인도 및 명도비용을 별도 점검하세요.
• 원본 확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경·정정 공고를 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도, 실질취득과 권리는 별개”

이 사건은 감정가 622,000,000원에서 213,346,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 그것만으로 좋은 경매물건이라고 판단하기 어렵습니다.

첫째, 배당 가정의 100,000,000원 인수액은 103호·202호 선순위 임차인 보증금이므로 104호에 그대로 적용되는지 검증해야 합니다. 둘째, 104호의 황성찬은 후순위로 조사되었지만 실제 상가 임대차 및 배당관계를 확인해야 합니다. 셋째, 근저당권 이전·질권 설정과 다른 호실 점유자, 건물 경계 및 공부상 차이가 분석 난도를 높입니다. 넷째, 최근 시세와 수익가치가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.

종합 판단은 D등급(35점), 입찰 보류·정밀 실사 우선입니다. 이는 실제 손실이 확정되었다는 의미가 아니라, 매수인 인수범위·실질취득비용·시세에 관한 핵심 불확실성이 해소되지 않았다는 평가입니다. 우선 104호의 정확한 매각 범위와 점유관계를 확정하고, 인수액을 재산정한 뒤 동종 근린생활시설의 거래 및 임대수익과 비교하는 순서가 적절합니다.