배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 304,780,000원
C매력지수48D-10유찰 2회
부동산임의경매
2024타경100015 · 대구지방법원 · 건물
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
304,780,000원
3억 478만
감정가 622,000,000원
감정가의 49%▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-22D-10
대구지방법원 10:00
입찰 보증금
3,047만원
최저가의 10% · 30,478,000원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
6.22억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것대항력 임차인 2건의 보증금 1억원 인수 위험이 있는 상가 경매입니다.
매력지수 C등급 · 권리상 일부 소멸 구조지만 대항력 임차인 2건 인수와 상가 환금성 부담 존재
근저당 이후 권리는 소멸하나 백상훈·조현수 대항력 임차보증금 1억원 인수 가능성과 상가 물건 특성으로 투자 난도가 높아 종합 C
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대구 수성구 상가형 물건으로 권리관계 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인 2명(보증금 합계 100,000,000원)의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 되고, 실제 취득비용에 인수 부담을 반영해야 합니다.
감정가
622,000,000원
대지
최저가
435,400,000원
1회 유찰
실질취득
535,400,000원
최저가+인수 100,000,000원
매수인 인수
100,000,000원
대항력 임차인 2건
대구지방법원 2024타경100015. 대구광역시 수성구 지산동 소재 근린생활시설 단위상가입니다. 등기상 소유자는 주식회사드림이며, 말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 현황조사상 백상훈(104호), 조현수(202호)는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있는 임차인입니다. 두 임차인의 보증금 합계는 100,000,000원이며, 최저가 기준 실질취득비용은 약 535,400,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2024타경100015
소재지
대구광역시 수성구 용학로30길 115, 1층104호
물건종류
대지
소유자
주식회사드림
감정가 / 최저가
622,000,000원 / 435,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
청운신용협동조합 / 2,938,280,768원
매각기일
2026.08.20
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토
말소기준권리는 을구 4번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부 권리와 별개로 판단해야 하며, 백상훈·조현수는 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험 2건
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
백상훈
103호
50,000,000원
有
無
인수 가능
황성찬
104호
30,000,000원
無
無
인근자
105호
20,000,000원
無
無
주식회사 청해
50㎡
100,000,000원
無
無
주식회사 디앤에스
50㎡
100,000,000원
無
無
조현수
202호
50,000,000원
有
無
인수 가능
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 백상훈·조현수의 보증금 50,000,000원씩은 최저가가 낮아져도 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득비용은 435,400,000원 + 100,000,000원 = 535,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,754,000원
청운신용협동조합 근저당
3,135,000,000원
428,646,000원
디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당
8,400,000,000원
0원
임차인 인수
100,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 실질취득 부담
④ 입찰 체크리스트
인수금 반영. 최저가 435,400,000원만 기준으로 판단하면 안 되며 대항력 임차인 100,000,000원을 포함해야 합니다.
상가 환금성. 이용상태는 약국·음식점·사무실·의원 등 근린생활시설이며 용도별 수요 차이를 확인해야 합니다.
공부와 현황 차이. 실제 이용상태와 공부상 용도가 일부 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
명도 검토. 대항력 임차인 존재로 임차관계 확인과 협의가 중요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 절반의 숫자”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조지만, 상가 경매에서 가장 중요한 변수인 임차인 인수가 존재합니다. 최저가 435,400,000원은 겉으로 할인된 가격처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 100,000,000원을 고려하면 실질취득비용은 535,400,000원입니다. 권리는 정리되지만 인수 부담까지 계산한 입찰가 산정이 필요한 물건입니다.
