대구지방법원 2024타경100015. 수성구 지산동 1194-14, 용학로30길 115의 집합건물 제1층 106호 관련 경매입니다. 소유자는 주식회사드림이며, 등기상 말소기준권리는 2020.12.18 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,135,000,000원이고, 이후 별도의 근저당권과 국가·지방자치단체 압류가 등기되었습니다.

일반적으로 말소기준권리 이후 설정된 담보권과 압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 담보권 말소만 확인하고 입찰할 물건이 아닙니다. 선순위 임차인의 인수 가능성, 여러 호실의 임대차관계, 권리의 호실별 적용 범위, 실제 경계와 공부상 경계의 불일치가 함께 얽혀 있습니다. 감정가 대비 큰 할인율보다 이 문제들을 먼저 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소돼도 임차권은 따로 판단

말소기준일은 2020.12.18입니다. 과거 방촌새마을금고·우시직 명의 근저당권 등은 이미 말소되어 있고, 청운신용협동조합의 을구 6번 근저당권이 기준이 됩니다. 을구 10번 후순위 근저당권과 갑구의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2025.10.30에는 을구 6번 근저당권이 지음대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 청운신용협동조합과 주천수의 질권·근질권이, 2025.11.28에는 이정재의 질권이 해당 근저당권부 채권에 설정되었습니다. 이러한 권리변동은 배당금의 최종 귀속과 채권자 관계를 살펴볼 이유입니다. 기존 근저당권에 부수된 권리라는 점을 고려하여 매각 후 처리와 배당 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 9명

임차관계는 103호·104호·105호·106호·202호·301호 등의 조사 내용이 함께 확인됩니다. 실제 조사 임차인은 9명이며, 보증기관 대위·승계자로 분류된 별도 신고인은 없습니다. 대항력은 원칙적으로 말소기준일과 전입·점유 등의 요건을 함께 검토해야 하며, 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 별도의 조건에 따라 달라집니다.

대항력 판정은 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 조사상 분류입니다. 상가 임대차의 대항력은 사업자등록, 인도, 임대차 목적 부분 등 실제 요건에 대한 확인이 필요합니다. 확정일자 확인이 안 되는 경우 우선변제 가능 여부를 확정하지 않았습니다. 승계 표시는 보증기관의 대위·승계 여부와 매수인 보증금 인수 가능성을 구분합니다.

③ 가격·실질취득 — 34% 낙찰가만 보면 안 된다

감정가 480,000,000원 대비 최저가 164,640,000원은 약 34.3%에 불과합니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 100,000,000원을 매수인이 부담하는 추정 시나리오라면 취득을 위해 부담하는 금액은 264,640,000원으로 증가합니다.

이 금액은 106호에 대한 확정 인수액이 아니라, 조사된 선순위 임차인 보증금을 모두 승계한다고 가정한 계산입니다. 호실별 매각 범위가 확정되면 인수액과 실질취득액도 달라질 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.

각 실질취득 추정액은 회차별 최저매각가에 인수 추정액 100,000,000원을 더한 수치입니다. 매각 대상과 실제 인수 범위가 일치한다는 조건이 필요하며, 낙찰가가 최저가보다 높으면 실질취득액도 상승합니다. 보증금 미상 임차인과 추가 비용은 반영하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 3,104,960원을 제외한 161,535,040원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다.

채권최고액 기준 근저당권 채권 합계는 11,535,000,000원으로, 예상 미배당액은 11,373,464,960원입니다. 다만 이는 근저당권 채권최고액을 사용한 시뮬레이션으로 실제 확정 채무잔액이나 배당표를 의미하지 않습니다. 특히 근저당권 이전과 근저당권부 채권의 질권 설정이 있어 최종 배당수령자와 순위 관계를 확인해야 합니다.

⑤ 경계·건축물 현황 — 106호의 가장 직접적인 위험

매각물건명세서 비고에는 “105호, 106호 경계 상이 함”이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에도 기호 3·4의 경계가 도면과 현장에서 다소 다르다고 설명되어 있으며, 다른 일부 호실 역시 실제 경계와 관련 도면의 차이가 나타납니다.

집합건축물대장상 일부 구분건물의 소유자 명의가 다르게 등재되었던 문제는 매각물건명세서에서 수정 완료로 기재되어 있습니다. 그러나 소유자 기재 정정과 105·106호 경계 불일치 해소는 별개의 문제이므로, 경계 문제가 해결되었다고 해석할 수 없습니다.

감정평가에는 위반건축물 관련 사항도 있습니다. 기호 4에 위반건축물 표시가 있으나 실제 위반사항은 의뢰 대상 외 101호에 해당한다고 설명되어 있습니다. 따라서 106호 자체의 위반사항으로 단정하기보다 건축물대장과 현장 상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성과 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장과 도시철도역사가 주변에 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 감정평가상 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 현황상 도로접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제2종일반주거지역입니다. 조사된 전체 토지면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다. 이 면적을 106호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 교육시설 관련 상대보호구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
• 이용상태. 근린생활시설, 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터 등 다양한 업종이 사용하는 건물로 조사됩니다. 호실별 실제 영업 용도와 대장상 용도 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 구분상가는 층·호실·면적·접근성·임대수익에 따라 가치가 달라집니다. 특히 이 물건은 경계 불일치와 점유 관계가 해소되지 않으면 장래 매수인의 실사 부담이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 106호만 매각되는지, 토지 지분과 부속 권리의 표시가 무엇인지 매각물건명세서·부동산표시목록·감정평가서를 대조해야 합니다.
• 105·106호 경계 확인. 현장 점유 경계, 건축물현황도 및 등기상 경계가 일치하는지 확인하고 실제 사용가능 공간을 특정해야 합니다.
• 서영환 임대차. 106호 임차인의 보증금 30,000,000원, 월세 1,200,000원, 배당요구일 2024.02.27을 기준으로 점유 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 인수 범위. 백상훈·조현수 각 50,000,000원의 보증금이 106호 낙찰자에게 승계되는 구조인지 반드시 확인해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 106호의 확정 부담으로 오인하면 안 됩니다.
• 보증금 미상 임차인. 김영광과 주식회사 뉴다온의 임대차계약, 실제 점유 부분, 보증금 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 채권양도·질권 관계. 지음대부주식회사로의 근저당권 이전과 청운신용협동조합·주천수·이정재의 질권 관계를 최신 등기 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 체납세금·배당순위. 국가와 달서구의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 우선순위, 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 낙찰률에 의존하지 말고 동일 상권·유사 용도의 최근 거래사례와 임대수익을 조사하여 실질취득 예상액과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 현장 영업과 실제 점유를 확인하고 명도에 필요한 절차, 공용부분 관리비 체납 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.21 이전에 사건 진행, 매각조건 변경, 정정명세서, 최신 등기사항과 현황조사를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다 매수 후 부담이 중요하다”

이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 480,000,000원에서 최저가 164,640,000원까지 내려왔으니까요. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능액 100,000,000원을 반영하는 시나리오에서는 실질취득 추정액이 264,640,000원으로 높아집니다. 여기에 보증금 미상 임차인과 점유 문제도 충분히 검증되지 않았습니다.

무엇보다 106호와 105호의 경계가 다르다는 명세서 기재는 단순한 가격 문제가 아닙니다. 실제 취득하는 공간을 명확히 특정할 수 있는지와, 다른 호실의 선순위 임차권이 해당 매각 대상에 미치는지를 먼저 판단해야 합니다. 현재 확인되는 근거만으로는 100,000,000원 인수를 확정할 수도 없고, 인수 위험이 전혀 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.

근저당권의 소멸 가능성과 별개로 권리 검증 난도가 높고, 구분건물의 경계 문제와 임차인 조사상의 불확실성이 존재합니다. 최근 실거래 비교 근거도 없어 시세 대비 저렴한 물건이라는 결론을 낼 수 없습니다. 종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리관계와 현황의 선확인이 필요한 물건입니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 매수 결정을 정당화해서는 안 됩니다.