대구지방법원 2024타경100015. 등기사항은 집합건물이고, 감정평가상 1층 106호는 근린생활시설로 이용되며 기호 4의 이용상태는 휴대폰관련업종입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 토지는 제2종일반주거지역의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 감정가 480,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 336,000,000원입니다.

등기 자체의 말소구조보다 더 중요한 것은 임차인 인수입니다. 말소기준은 2020.12.18 청운신용협동조합의 근저당권이고, 그 뒤의 경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 중 백상훈과 조현수의 보증금 각 50,000,000원은 배당 가정에서 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 김영광 역시 말소기준보다 빠른 2018.11.27 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 위험액을 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차 인수가 핵심

과거 방촌새마을금고 근저당과 우시직 근저당은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2020.12.18 설정된 청운신용협동조합 근저당입니다. 이후 2022.03.28 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당, 2024.01.02 임의경매개시결정, 2025년 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

말소기준 근저당은 2025.10.30 지음대부주식회사로 이전됐고 같은 날 청운신용협동조합 및 주천수의 질권·근질권이, 2025.11.28 이정재의 질권이 설정됐습니다. 배당 가정에서 별도의 등기상 매수인 인수액은 잡혀 있지 않고, 매수인 인수로 계산된 금액은 선순위 임차보증금 100,000,000원입니다.

② 임차인 — 실제 위험은 100,000,000원에서 끝나지 않을 수 있다

반면 106호 점유자 서영환은 2021.06.14 전입으로 말소기준인 2020.12.18보다 늦고, 2024.02.27 배당요구를 했습니다. 현황상 106호 자체의 서영환 보증금 30,000,000원은 대항력 없는 임차로 분류됩니다. 다만 이 사건의 배당·인수 계산에는 다른 호실의 선순위 임차인까지 함께 반영돼 있으므로, 입찰가는 사건 전체의 인수구조를 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)

매각대금 336,000,000원 중 집행비용 5,504,000원을 제외한 330,496,000원이 청운신용협동조합 근저당에 배당되는 가정입니다. 총 채권액 11,535,000,000원 대비 미배당은 11,204,504,000원이며, 매수인 인수액은 100,000,000원으로 계산돼 있습니다. 김영광의 보증금 미상 위험은 이 확정 인수액과 별도로 확인해야 합니다.

④ 현장·건물 리스크 — 105호·106호 경계 확인 필수

• 이용상태. 1층 106호에 대응하는 기호 4는 근린생활시설로, 휴대폰관련업종으로 이용 중입니다.
• 경계. 매각물건명세서 비고와 감정 참고사항 모두 105호·106호의 실제 경계가 관련 도면상 경계와 다소 상이하다고 적고 있습니다.
• 건축물 표시. 기호 4는 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있었으나, 감정 참고사항은 실제 위반사항이 의뢰외 구분건물 101호에 해당한다고 기재합니다.
• 소유자 표시. 집합건축물대장상 소유자가 타인으로 등재됐던 사항은 수정 완료된 것으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 실제 이용. 일부 호실은 공부상 용도와 실제 이용이 다르며, 기호 6은 의원, 기호 7은 아동지원센터, 기호 8~10은 주간보호센터로 조사됐습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·노선상가·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 간선도로 인근에 있고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 동측 폭 약 12m, 남측 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 토지면적 768.0㎡ · 공시지가 2,862,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.

⑥ 가격 판단 — 할인율보다 ‘인수 포함 총액’

감정가 480,000,000원에서 현재 최저가는 336,000,000원까지 내려왔지만, 확정된 임차보증금 인수 100,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 436,000,000원입니다. 따라서 표면상 최저가와 실제 부담액 사이에는 큰 차이가 있습니다.

또한 실거래 시세와 직접 대조할 거래표본이 제시되지 않은 상태에서 336,000,000원이라는 최저가만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 김영광의 보증금이 확정되지 않았기 때문에 실제 취득비용의 상단 자체가 아직 열려 있는 구조입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 백상훈·조현수의 보증금 각 50,000,000원이 실제 전액 인수되는 구조인지 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
• 김영광 보증금 확인. 2018.11.27 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2024.02.26 접수돼 있습니다.
• 106호 점유 확인. 서영환은 보증금 30,000,000원·월세 1,200,000원, 2021.06.14 전입, 2024.02.27 배당요구로 조사돼 있습니다.
• 105호·106호 경계 실측. 실제 경계와 관련 도면상 경계가 다소 상이하다는 기재가 있으므로 현황·도면·전유부분 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 질권·근질권 변동 대조. 말소기준 근저당이 지음대부주식회사로 이전된 뒤 청운신용협동조합·주천수·이정재 관련 질권이 설정돼 있으므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
• 최저가가 아니라 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 확정분만 436,000,000원이며 미상 인수 가능액은 별도입니다.

맺으며 — “3.36억 낙찰”이 아니라 “4.36억+ 취득”으로 봐야 한다

이 사건은 후순위 등기권리의 소멸 여부보다 선순위 임차보증금이 승부처입니다. 현재 최저가는 336,000,000원이지만 백상훈·조현수 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수되는 가정이므로 실질취득은 최소 436,000,000원입니다.

더구나 2018.11.27 전입한 김영광은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 추가 승계액 미상 상태입니다. 여기에 105호·106호의 경계 상이 문제까지 겹칩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 표면 최저가는 낮아졌지만 총취득비용은 확정되지 않았다. 김영광의 임대차 금액과 호실 경계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 되는 권리·현황 확인 선행형 물건입니다.