🏷️ 최저가 181,104,000원 · 감정가의 약 34.3%   ⚠️ 대항력 임차인 3명 확인   💰 조건부 인수 100,000,000원   🔎 201호 매각범위 우선 검증

대구지방법원 2024타경100015. 대구 수성구 지산동 용학로30길 115에 있는 집합건물의 2층 201호입니다. 물건 표시에는 대지로 기재돼 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 건물은 근린생활시설·사무실·의원 등으로 이용되는 4층 상가입니다. 따라서 단순한 나대지 경매나 아파트 경매로 해석하면 안 됩니다.

소유자는 주식회사드림이며, 말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 청운신용협동조합 근저당권 3,135,000,000원입니다. 이후 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권과 압류 등이 설정됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 별개로 살펴야 합니다.

특히 현황조사의 임차인들이 여러 호실에 걸쳐 기재돼 있고, 감정평가 내용 역시 여러 구분상가를 함께 설명합니다. 본건 201호의 매각 대상과 다른 호실의 임차보증금을 구별하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도

등기부에서 확인되는 핵심은 2020.12.18 청운신용협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 지저새마을금고와 우시직의 근저당권은 이미 말소됐으며, 같은 날짜 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 2025.10.30에는 청운신용협동조합 근저당권이 지음대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 청운신용협동조합의 질권, 주천수의 근질권 및 이후 이정재의 질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 채권관계로서, 단순히 독립된 새 근저당권을 추가하는 것과는 다릅니다. 채권양도·질권 관계에 따른 실제 배당 수령권자는 배당절차에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 핵심은 대항력과 호실

현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인·점유 관련자는 9명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 포함되지 않았습니다. 이 중 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 표시된 사람은 백상훈·조현수·김영광 3명입니다.

대항력 표시는 조사상 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 실제 대항력은 건물 인도·점유, 임대차의 적용 법률, 사업자등록 등 요건과 매각 대상에 대한 권리 귀속을 추가 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인을 우선변제권이 확정된 임차인으로 간주하지 않았습니다.

주식회사 뉴다온은 보증금이 미상이고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 분류돼 있으나, 201호의 실제 점유자와 계약관계를 확인할 필요가 있습니다. 다른 임차인들의 보증금도 모두 합쳐 매수인 인수액으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 34%가 곧 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 181,104,000원으로 감정가 528,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 감정가는 현재 실거래 시세와 동일하지 않으며 별도의 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 현재 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

배당 추정상 인수액 100,000,000원을 전부 부담하는 조건이라면 현재 회차의 실질취득액은 281,104,000원입니다. 이는 최저매각가에 확인되지 않은 승계 가능 보증금을 더한 조건부 금액으로, 취득세·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다.

위 실질취득액은 두 임차인의 알려진 보증금 100,000,000원 전액이 본건 매수인에게 승계된다는 동일한 가정하의 시나리오입니다. 실제 인수액은 매각범위와 배당 결과에 따라 달라지며, 김영광의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,104,000원 가정)

현재 회차의 추정 집행비용은 3,335,456원이고, 나머지 177,768,544원은 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됐습니다. 후순위 근저당권은 배당액이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다. 근저당권에 연결된 채권양도·질권 관계가 있으므로 표의 청운신용협동조합 표기는 원래 설정 근저당권 기준이고, 실제 배당 수령자는 별도로 확인해야 합니다.

배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도의 조건부 매수인 부담 추정액입니다. 특히 103호·202호 임차권의 201호 승계 여부는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 노선상가, 단독주택, 학교 등으로 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로가 인접하고 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 지상 4층 철근콘크리트구조의 구분상가입니다. 위생·급배수·가스공급·승강기·스프링클러·소화전·천정매립형 냉난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 전체 조사대상에는 약국, 일반음식점, 휴대폰 관련 업종, 사무실, 의원, 아동지원센터, 주간보호센터가 포함됩니다. 201호 자체의 이용상태는 관련 감정도면과 매각목록의 기호 대응관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역에 해당하고, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 조사된 토지면적은 768.0㎡, 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다. 이는 곧바로 201호의 전용 토지면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 감정평가상 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로에 각각 접한 것으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 용지초등학교·무지개유치원 관련 상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 공부 차이. 일부 구분건물의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다. 기호 3·4의 경계가 실제와 다소 상이하고, 기호 9·10은 경계가 제거된 것으로 조사됐습니다.
• 건축물대장 주의. 기호 4의 위반건축물 표시가 있으나 감정평가에서는 실제로 의뢰 외 101호의 위반사항이라고 설명합니다. 기호 3·4는 건축물대장상 소유자 불일치 사항도 언급됐습니다. 본건 201호와 관련된 사항인지 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무·의료·복지 관련 용도가 혼재하는 구분상가로, 아파트보다 개별 호실의 임대수익·용도 적합성·전유부분과 대지권·점유 관계가 매각가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가 없어 현재 환금성의 가격 수준은 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 201호 전유부분, 대지권, 별도 토지의 포함 여부를 매각목록·등기부·건축물대장으로 대조하세요. 물건의 대지 표시와 집합건물 현황 사이의 차이를 먼저 해소해야 합니다.
• 임차인 호실별 구분. 백상훈(103호), 조현수(202호), 김영광(301호)의 임차권이 왜 해당 경매의 조사내용에 포함돼 있는지 확인하세요. 각 임차권이 201호에 미치는지 구별해야 합니다.
• 보증금 승계 검토. 배당 추정의 100,000,000원은 자동 확정 인수액이 아닙니다. 임대차계약서, 대항요건, 배당요구, 최종 배당액과 매각물건명세서를 확인한 뒤 입찰가격에 반영하세요.
• 미상 보증금. 김영광과 주식회사 뉴다온의 보증금·점유 부분 등을 확인하고, 필요시 실제 점유자와 계약상 임차인이 일치하는지 검증하세요.
• 채권양도·질권. 지음대부주식회사로의 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권 설정에 따른 배당 관계를 검토하세요. 동일 기초채권에 연결된 권리를 중복 채무로 계산하면 안 됩니다.
• 현장 점유 조사. 201호의 실제 점유자, 영업 여부, 내부 구조, 독립 출입구, 다른 호실과의 경계 및 임대차 관계를 확인하세요.
• 용도·위반사항. 건축물대장과 감정평가서의 용도 차이, 위반건축물 기재, 호실별 경계 상태가 본건에 영향을 주는지 확인하세요.
• 임대수익 검증. 다른 호실의 월세를 201호 수익으로 합산하지 마세요. 201호에 실제 귀속되는 임대차계약과 월세, 공실 가능성, 유지보수비를 따로 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세 및 최우선변제 여부, 체납관리비 중 승계될 수 있는 항목, 취득 관련 비용을 점검하세요.
• 기일·가격 검증. 매각기일 2026.10.21의 진행 여부와 최저매각가격을 법원 공고로 다시 확인하고, 최신 실거래와 실제 인수액을 반영한 응찰가 상한을 설정하세요.

맺으며 — “감정가 34%보다 중요한 것은 무엇을 사느냐”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰, 최저가 181,104,000원입니다. 감정가 528,000,000원 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실 자체는 분명합니다. 그러나 201호의 정확한 매각범위, 임차권의 호실별 귀속, 실제 인수보증금이 정리되지 않은 상태에서 이 숫자만으로 저렴한 매물이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

배당 추정처럼 보증금 100,000,000원을 모두 인수해야 한다면 현재 회차의 조건부 실질취득액은 281,104,000원입니다. 김영광의 보증금이 매수인에게 추가로 승계되는 상황이라면 그보다 부담이 커질 수도 있습니다. 반대로 해당 임차인들의 권리가 201호에 미치지 않는다면 인수액은 다시 평가해야 합니다.

또한 일반적인 후순위 근저당권과 압류의 소멸 가능성이 높다는 점은 긍정적이지만, 근린생활시설의 시장가치와 실제 점유 관계는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 최저가가 시세보다 싸다는 판단도 보류해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·매각범위 우선 확인입니다. 본건의 판단 기준은 3회 유찰이라는 표면적인 할인율이 아니라, 실제로 취득할 201호의 범위, 그 호실에 귀속되는 임차보증금, 그리고 확인 가능한 현재 시세입니다. 이 세 가지가 확정되기 전에는 추가 유찰만으로 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다.