대구지방법원 2024타경100015. 등기상 소유자는 주식회사드림이고, 감정가 528,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 369,600,000원입니다. 감정평가 이용상태상 2층 201호는 사무실이며, 전체 건물은 1층부터 4층까지 근린생활시설·사무실·의원·아동지원센터·주간보호센터 등으로 이용되고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2020.12.18 청운신용협동조합의 채권최고액 3,135,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권 8,400,000,000원과 경매개시결정, 국·달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 특히 백상훈과 조현수는 전입일이 2020.12.18보다 앞서고 각각 보증금 50,000,000원이 확인되며, 배당 시뮬레이션도 두 보증금 합계 100,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경100015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 용학로30길 115, 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 2층 201호 사무실 |
| 소유자 | 주식회사드림 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,938,280,768원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도
2020.12.18 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 2022.03.28 디에스퍼스트시티제일차주식회사 근저당권, 2024.01.02 임의경매개시결정, 2024.07.16 국 압류, 2025.05.16 달서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 청운신용협동조합 근저당권은 2025.10.30 지음대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 청운신용협동조합과 주천수의 질권·근질권, 2025.11.28 이정재의 질권 설정이 이어져 있습니다.
② 임차·점유관계 — 확인 인수 1억 + 보증금 미상 1건
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상훈 | 103호 | 2018.05.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 황성찬 | 104호 | 2021.04.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 인근자 | 105호 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 서영환 | 106호 | 2021.06.14 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 청해 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 뉴다온 | - | 2023.03.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 디앤에스 | 50평방미터 | 2023.11.23 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조현수 | 202호 | 2018.10.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 김영광 | 301호 | 2018.11.27 | 미상 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없고, 현황상 임차·점유 신고는 9건입니다. 이 가운데 백상훈·조현수는 선순위 전입과 보증금이 모두 확인되어 배당자료상 100,000,000원이 매수인 인수로 반영됐습니다. 반면 김영광은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 인수 · 백상훈 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조현수 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 청운신용협동조합 | 3,135,000,000원 | 363,625,600원 |
| 을구 8번 근저당 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 11,535,000,000원 중 363,625,600원이 배당되고 11,171,374,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 백상훈·조현수 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 1억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 11,171,374,400원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 258,719,999원 | 254,297,919원 | 11,280,702,081원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 181,103,999원 | 177,768,543원 | 11,357,231,457원 | 100,000,000원 |
확인된 인수액 100,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 따라서 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 낙찰가 자체를 실질취득가로 보면 안 됩니다. 더구나 김영광의 보증금이 미상이라 각 회차의 실제 부담액은 표에 적힌 100,000,000원보다 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 용지초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·노선상가·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근이며 버스승강장과 도시철도역사가 인근에 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 201호는 사무실. 건물 내 다른 호실은 약국·일반음식점·휴대폰 관련 업종·의원·아동지원센터·주간보호센터 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 768.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·사다리형·중로각지. 공시지가 2,862,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 12m, 남측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
감정자료상 기호 3·4와 기호 9·10은 관련 도면상 경계와 실제 경계가 일부 다르고, 기호 4의 집합건축물대장 위반건축물 표시는 실제로는 의뢰외 구분건물 101호의 위반사항으로 기재돼 있습니다. 또한 기호 3·4의 집합건축물대장상 소유자는 타인으로 등재돼 있다고 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 369,600,000원이 아니라 확인된 인수액을 합친 최소 469,600,000원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 김영광 보증금 확인. 2018.11.27 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 실제 인수액 확정 전 반드시 확인이 필요합니다.
- 선순위 임차인. 백상훈·조현수의 각 50,000,000원 보증금은 배당자료상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 후순위 점유자. 황성찬·인근자·서영환·주식회사 청해·주식회사 뉴다온·주식회사 디앤에스는 전입이 말소기준 이후로 조사돼 대항력이 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당액은 11,171,374,400원이고 2회·3회 유찰 시 더 커집니다.
- 실거래 부재. 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 매매·임대수익과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서와 각 점유자의 임대차계약·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 인수액
감정가 528,000,000원에서 최저가가 369,600,000원으로 내려온 모습만 보면 한 차례 유찰에 따른 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 매수인이 실제로 얼마를 부담하는지가 먼저입니다. 배당자료가 확정적으로 잡은 백상훈·조현수 보증금만 100,000,000원이어서 현재 회차의 실질취득은 최소 469,600,000원입니다.
여기에 김영광은 2018.11.27 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 “인수 1억원짜리”로 고정해서 보는 것도 아직 이릅니다. 확인 인수 100,000,000원 + 보증금 미상 선순위 점유위험이 결론입니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 핵심은 후순위 근저당이 아니라 선순위 임차관계의 확정입니다.
