26,651,000원
수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리의 3층 철근콘크리트구조 건물 가운데 2층 202호 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2013.11.08 설정된 양평농업협동조합 근저당 채권최고액 52,650,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 2024.02.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2024.03.07 임의경매를 개시했습니다. 한편 현재 회차의 최저매각가는 26,651,000원까지 내려와 있지만, 이 사건은 실거래 가격 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 시장가격보다 싸다고 결론 내리는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 서재용 · 2013.11.05 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 26,651,000원 (4회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.11.08
핵심은 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당입니다. 이후의 국 압류, 양평군 압류, 경매개시결정, 서서울농업협동조합 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2014.11.19 방경문 명의 근저당권은 2016.02.03 말소됐고, 한국토지주택공사의 주택임차권도 2018.09.11 말소됐으므로 현재 매수인이 그대로 인수하는 권리는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 6명 모두 전입일이 말소기준일인 2013.11.08 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 남구희의 보증금은 90,000,000원으로 확인되지만, 대항력이 없으므로 그 보증금 전액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 나머지 여러 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 실거래 근거는 없다
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 26,651,000원으로, 시나리오상 감정가 24% 구간입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 가격이 없어 이 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다.
시세 조회 정보에는 여하빌라 8세대, 준공일 2013.10.22, 경매 평균 유찰 횟수 3.9회가 제시돼 있습니다. 다만 가격 비교에 사용할 최근 거래금액이 없고, 조회 면적도 본건과 직접 매칭되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 879,718원 |
| 2. 근저당 · 양평농업협동조합 | 52,650,000원 | 25,771,282원 |
| 3. 가압류 · 서서울농업협동조합 | 50,325,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계는 102,975,555원, 예상배당은 25,771,282원, 미배당은 77,204,273원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있지만, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 26,651,000원 | 25,771,282원 | 77,204,273원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 18,655,700원 | 17,919,897원 | 85,055,658원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 13,058,990원 | 12,423,928원 | 90,551,627원 | 0원 |
제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 추가 유찰 시 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각대금 감소와 채권자의 미배당 확대입니다. 다만 실거래 기준가격이 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 소매점, 2층·3층은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 국수중학교 서측 인근으로 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며 도시가스 난방, 위생·급배수, 화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 국수리 359-4와 359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여하빌라는 8세대 규모이며 준공일은 2013.10.22입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조사된 6명의 실제 점유 여부와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 김낙영 관계 확인. 과거 근저당권의 채무자와 임차인 조사 명의가 동일하다는 주의사항이 있으므로 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국과 양평군 압류가 존재하며 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 원본 확인. 실거래 가격 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰 폭만으로 시장가보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 난도는 별개이므로 현장 점유상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 검증 공백”은 숙제
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 6명의 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리만으로 입찰 판단을 끝내기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 임차인 여러 명의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 김낙영의 관계인 가능성이 제기돼 있으며, 무엇보다 최근 실거래 가격표본이 없어 26,651,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 검증되지 않았습니다. 4회 유찰로 감정가 24%까지 내려왔다는 사실은 매력적인 숫자지만 그 자체가 시세 메리트의 증거는 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격과 점유는 재확인. 이 두 축을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
