수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리 여하빌라 3층 303호로, 2층부터 3층까지 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 최저가 26,411,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 한국토지주택공사의 임차보증금 75,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 49,464,398원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득액은 26,411,000원 + 49,464,398원 = 75,875,398원입니다.
말소기준은 2014.11.19. 방경문 명의의 근저당권입니다. 한국토지주택공사의 주민등록일자 2014.10.01.과 확정일자 2014.09.23.은 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액은 임차보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 2014.08.26. 전입한 한인수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 3층 303호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 · 여하빌라 8세대 · 2013.10.22. 준공 |
| 소유자 | 서재용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 임차권이 핵심
2013.11.08. 설정된 양평농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2014.11.19. 방경문 근저당권입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2014.10.01 확정 2014.09.23 | 75,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 49,464,398원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,411,000원 | 49,464,398원 | 75,875,398원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 57,245,079원 | 75,732,779원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,390원 | 62,691,555원 | 75,632,945원 |
5회 또는 6회까지 유찰돼도 낙찰가가 감소한 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 입찰표에 적는 금액만 낮아질 뿐, 확인된 권리를 반영한 실질취득액은 계속 75,000,000원 부근에 머뭅니다. 한인수의 미상 보증금은 위 금액에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 75,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 근저당권 · 방경문 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 875,398원을 제외한 25,535,602원이 한국토지주택공사에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 49,464,398원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 할인율만으로는 메리트를 말할 수 없다
여하빌라는 총 8세대이며, 확인되는 단지 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 물건도 이미 4회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 또는 최근 낙찰금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 서측 인근으로 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층부터 3층은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 북서측으로 6번국도와 인접도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비와 화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 국수리 359-4와 359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 평탄한 부정형 토지입니다. 토지면적은 395.0㎡, 공시지가는 894,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가에 한국토지주택공사 미배당액을 더해 판단하고, 최저가 26,411,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 한인수 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 매각물건명세서, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 남구희와 한국토지주택공사의 보증금을 이중 합산하지 말고, 대위 범위와 실제 잔존보증금을 원문으로 대조하세요.
- 김낙영 관계 확인. 근저당 채무자와 현황조사상 임차인이 동일하므로 실제 임대차 및 보증금 지급관계를 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 여러 명의 전입자가 확인되므로 현재 점유자와 각 전입자의 관계, 실제 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래와 낙찰 사례를 별도로 확인한 뒤 최소 실질취득액 75,875,398원 및 추가 인수 가능액과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “인수 후 총액”을 보라
이 사건은 감정가 110,000,000원짜리 다세대주택을 26,411,000원에 취득하는 구조가 아닙니다. 한국토지주택공사의 확인된 임차보증금 미배당액 49,464,398원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 75,875,398원입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 75,000,000원 부근에 머뭅니다.
여기에 말소기준보다 빠른 한인수의 보증금·확정일자가 미상이고, 여러 전입자와 김낙영의 관계도 확인해야 합니다. 비교할 최근 실거래도 없어 가격 메리트를 확정할 근거가 부족합니다. 결론은 최저가는 낮지만 권리 위험과 실질취득액은 낮지 않은 물건입니다. 확인된 49,464,398원뿐 아니라 미확정 임차 위험까지 해소하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
