수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리 359-4의 2층 204호로, 감정 이용상태는 2∼3층 공동주택(다세대주택)입니다. 권리의 기준점은 2013.11.08 설정된 양평농업협동조합 근저당권 57,200,000원입니다. 이후 방경문 근저당, 압류, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
특히 2023.12.28 확정채권양도로 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.03.07 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 제시된 배당 가정에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘선순위 보증금을 떠안는 구조’가 아니라, 다수 전입자 점유관계와 4회 유찰된 다세대의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 2층∼3층) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 · 본건 2층 204호 |
| 소유자 | 서재용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.23 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당권 57,200,000원입니다. 2014.11.19 방경문 근저당권 520,000,000원, 2022.08.11 국 압류, 2024.01.16 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 서울보증보험 가압류는 최초 90,000,000원에서 2024.06.11 85,000,000원으로 감축변경된 동일 가압류이므로 별도 두 채권으로 중복 해석해서는 안 됩니다.
한국토지주택공사의 주택임차권 59,000,000원도 등기 이력이 있으나 2020.08.27 해제로 이미 말소됐습니다. 해당 임차권의 주민등록일자 2014.07.01, 점유개시일자 2014.07.04 역시 2013.11.08 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차·점유 관계 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입일은 한인수의 2014.08.26으로, 말소기준 2013.11.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 6명 모두 대항력 없음으로 표시돼 있고, 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 남구희를 제외한 5명은 보증금이 확인되지 않고, 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 27,852,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 여하빌라의 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다.
하지만 확인되는 최근 실거래 평균·최신 거래가 없고, 여하빌라는 8세대 규모이며 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 시세 참고 면적 49.81㎡는 대상 면적과 일치한 것으로 확인되지 않아 가격 비교 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 901,336원 |
| 1. 근저당 · 양평농업협동조합 | 57,200,000원 | 26,950,664원 |
| 2. 근저당 · 방경문 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3-1. 가압류 감축변경 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 901,336원을 제외한 26,950,664원이 선순위 근저당에 배당되고 이후 권리에는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험의 85,000,000원 표시는 기존 90,000,000원 가압류의 감축변경이므로 실제 채권총액을 판단할 때 별개의 두 가압류로 중복 합산하지 않아야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 서측 인근. 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 1층은 소매점, 2∼3층은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접합니다.
- 토지. 국수리 359-4·359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 토지면적 395.0㎡, 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지 등에 해당합니다.
- 공시지가. 894,700원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 여하빌라 8세대, 2013.10.22 사용승인. 경매 평균 유찰 3.9회이며 확인되는 최근 낙찰가는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 국수리 일대 유사 다세대의 최근 실거래와 매도호가를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 전입자 6명의 현재 거주 여부, 각 점유 부분과 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 김낙영 관계 확인. 근저당 채무자와 동일인이므로 보증금 지급관계와 실제 임차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 남구희 보증금. 90,000,000원이 확인되지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 서울보증보험 가압류. 90,000,000원에서 85,000,000원으로 감축변경된 동일 권리이므로 채권액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 없음과 별개로 현 점유자가 존재하면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있으므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 2013.11.08 근저당이 말소기준이고 확인된 전입자 6명이 모두 그 이후 전입해 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 제시된 배당 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 인수 위험만 보면 비교적 정리된 구조입니다.
그러나 감정가 116,000,000원이 4회 유찰돼 27,852,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 해석해서는 안 됩니다. 여하빌라는 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.9회이며, 비교 가능한 최근 실거래·최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 여기에 전입자 6명과 김낙영의 관계인 가능성까지 있으므로 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 현장 확인 후 판단이 맞습니다.
