수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리의 여하빌라 3층 302호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이고, 2층∼3층은 공동주택(다세대주택), 1층은 소매점으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2013.11.08 설정된 양평농업협동조합의 채권최고액 50,310,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.02.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그보다 뒤에 설정된 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 25,931,000원으로 감정가 108,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 실거래 평균·최신 거래가격이 없어 “감정가보다 크게 떨어졌으니 시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 여하빌라는 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회이므로, 낮은 최저가 자체보다 실제 환금성과 적정 매입가 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 302호 |
| 등기부 부동산 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4, 359-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 2층∼3층) |
| 소유자 | 서재용 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 25,931,000원 (4회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 2013.11.08 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 50,310,000원이고 채무자는 서재용입니다. 이후 2014.11.19 방경문 명의의 채권최고액 520,000,000원 근저당, 2024.01.16 서울보증보험주식회사 가압류, 2024.03.07 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가장 빠른 전입도 한인수의 2014.08.26으로, 말소기준일 2013.11.08보다 늦습니다. 따라서 조사된 6명 모두 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조입니다. 남구희의 보증금은 90,000,000원으로 확인되지만 전입일이 말소기준 이후여서 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지 않습니다. 나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 실거래 비교는 불가
여하빌라는 총 8세대, 사용승인일 2013.10.22로 확인됩니다. 현재 회차 최저가는 25,931,000원으로 감정가 108,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 25,931,000원 | 25,064,242원 | 720,245,758원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,151,700원 | 17,424,969원 | 727,885,031원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12,706,190원 | 12,077,479원 | 733,232,521원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 25,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,758원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 양평농업협동조합 | 50,310,000원 | 25,064,242원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 방경문 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2-1번 가압류 변경 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 745,310,000원 중 채권자 배당액은 25,064,242원, 미배당액은 720,245,758원입니다. 을구 1번 근저당은 등기상 2024.02.16 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 서측 인근으로 농경지·학교·단독주택·다가구주택·노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 1층은 소매점, 2층∼3층은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 화재경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 894,700원/㎡, 토지면적 395.0㎡, 평지의 부정형 토지로 확인됩니다.
- 규제. 자연보전권역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 여하빌라는 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 실거래가가 확인되지 않아 매입가 검증이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 보완. 김낙영·권현지·한은희·한인수·우제세의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 원본 조사자료를 대조해야 합니다.
- 김낙영 관계 확인. 현황조사의 김낙영과 을구 4번 근저당 채무자 김낙영이 동일 인명으로 나타나 관계인 여부 확인이 필요합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2024.02.16 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 권리이전 내용과 경매신청 관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 평균 3.9회 유찰 통계를 감안해 실제 매도 가능 가격과 거래기간을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “24.01%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2013.11.08 근저당이 말소기준이고, 조사된 6명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 후순위 근저당·가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 108,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 25,931,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 여하빌라의 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 정리되지만 가격은 검증이 더 필요하다.”입니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
