수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리 359-4, 3층 304호의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 2∼3층이 공동주택(다세대주택), 1층이 소매점이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층입니다. 현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 약 24%인 27,852,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 점유자의 보증금이 핵심입니다.
말소기준으로 정리된 권리는 2024.03.07 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 확인된 6명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 이 가운데 남구희는 보증금 90,000,000원이 확인되고 대항력이 있는 임차인으로 정리돼 있습니다. 반면 김낙영·권현지·한은희·한인수·우제세는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 27,852,000원이라는 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 2층∼3층) · 1층 소매점 |
| 소유자 | 서재용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발급 | 2026.08.23 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 선순위가 중요하다
등기부에는 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당권 57,200,000원, 2014.05.15 채권최고액 26,000,000원 변경, 2014.11.19 방경문 근저당권 520,000,000원 등이 확인되지만 일부는 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다. 2024.02.16에는 양평농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2024.03.07 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2024.03.21 국의 가압류와 2024.12.18 서서울농업협동조합 가압류 50,325,555원은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 有 | 확인 안 됨 | 인수위험 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 남구희는 보증금 90,000,000원이 확인돼 있고, 최저가 27,852,000원보다 보증금이 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 낮아져도 인수되는 미배당분이 커지므로 가격 판단상 실질취득액은 약 90,000,000원에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 따라서 최저가 27,852,000원만 기준으로 할인율을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
② 가격 판단 — 2,785만원이 아니라 ‘약 9천만원부터’ 본다
현재 최저가는 27,852,000원으로 감정가 116,000,000원의 약 24.0%입니다. 그러나 남구희의 보증금 90,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 이 사건에서 핵심 가격 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다. 감정가 대비로는 약 77.6%에 해당하지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다.
여하빌라는 8세대이고 2013.10.22 사용승인된 것으로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로, 감정가나 최저가만으로 시세 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 남구희 외 5명의 보증금이 미상인 이상 실질취득 총액은 약 90,000,000원을 넘어갈 가능성도 열려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.2% 추정) | - | 901,336원 |
| 인수 · 임차인 남구희 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서서울농업협동조합 | 50,325,555원 | 26,950,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 서서울농업협동조합의 미배당은 23,374,891원입니다. 남구희는 우선변제권이 확인되지 않아 예상배당 0원으로 계산되고 보증금 인수위험이 남습니다. 가격 판단에서는 대항력 인수형 원칙에 따라 낙찰가와 보증금을 단순 합산해 ‘117,852,000원’으로 보는 대신, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나는 구조를 반영해 실질취득 기준을 약 90,000,000원으로 봅니다. 다른 5명의 보증금이 확인되면 이 기준은 더 높아질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 서측 인근으로, 주변은 농경지·학교·단독주택·다가구주택과 노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접합니다.
- 용도. 1층은 소매점, 2∼3층은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 국수리 359-4와 359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지입니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지 등에 해당합니다.
- 설비. 도시가스 난방설비, 위생·급배수설비, 화재경보설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 여하빌라는 8세대이고 2013.10.22 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 3.9회 유찰, 매각률 0.0%이며 현재 사건도 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 남구희 보증금. 90,000,000원 대항력 인수형이므로 최저가가 아니라 실질취득 약 90,000,000원을 가격 출발점으로 보세요.
- 미상 임차인 5명. 김낙영·권현지·한은희·한인수·우제세의 실제 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김낙영 관계 확인. 현황조사 점유자 김낙영과 2014.11.19 방경문 근저당권의 채무자 김낙영이 동일한 이름이므로 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회 유찰 시 19,496,400원, 6회 유찰 시 13,647,480원이지만 남구희 보증금 때문에 실질취득이 같은 비율로 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 등기 흐름 대조. 2013년 양평농업협동조합 근저당권, 2024.02.16 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 2024.03.07 경매개시결정의 연결관계를 최신 원본 등기와 대조하세요.
- 시세 확인. 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로 감정가 116,000,000원이나 최저가 할인율만을 시세 판단 근거로 삼지 마세요.
맺으며 — “24% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다
이 물건의 첫인상은 감정가 116,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 27,852,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 달라집니다. 남구희의 보증금 90,000,000원이 최저가보다 크고 대항력이 있어, 가격 판단상 실질취득은 약 90,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 19,496,400원이나 13,647,480원까지 내려가더라도 이 핵심 구조는 바뀌지 않습니다.
게다가 김낙영·권현지·한은희·한인수·우제세 5명은 모두 말소기준인 2024.03.07보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력을 단정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태이며, 확인 결과에 따라 매수인의 실제 부담이 90,000,000원을 넘어갈 수 있습니다. 8세대 다세대주택, 경매 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%, 이미 4회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리·가격의 불확실성이 더 큰 사건입니다. 보증금 미상 5명의 실체가 정리되기 전에는 최저가 할인율에 의미를 두기 어렵습니다.
