수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리 여하빌라 3층 301호로, 감정 이용상태는 1층 소매점·2∼3층 공동주택 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 서재용이며, 2013.11.08 양평농업협동조합의 채권최고액 49,920,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2023.12.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 기준권리 뒤의 방경문 근저당, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 6명의 임차인·점유관계인이 등장합니다. 모두 전입일이 2013.11.08 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없지만, 남구희를 제외한 5명은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구도 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경32322 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 3층 301호 · 1층 소매점, 2∼3층 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 서재용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 23,290,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 240,406,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유 확인은 별개
말소기준은 2013.11.08 양평농업협동조합 근저당권입니다. 후순위의 방경문 근저당권과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1번 근저당권은 2023.12.28 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 뒤 경매가 개시됐습니다.
| 임차인·점유관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남구희 | 2018.09.03 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김낙영 | 2016.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현지 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은희 | 2016.09.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한인수 | 2014.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우제세 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·유찰 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 97,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,290,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
여하빌라는 8세대, 준공일은 2013.10.22이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회, 매각률이 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 이미 4회 유찰되어 이 통계와 비슷한 흐름입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체보다 실제 거래 가능성·재매각 환금성·점유 정리 난도를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,220원 |
| 1. 근저당 · 양평농업협동조합 | 49,920,000원 | 22,470,780원 |
| 2. 근저당 · 방경문 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,290,000원 가정 시 집행비용 819,220원을 제외한 22,470,780원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당액은 722,449,220원으로 추정되지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국수중학교 서측 인근이며, 주변은 농경지·학교·단독주택·다가구주택과 노변 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다. 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 1층은 소매점, 2∼3층은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수설비, 화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 국수리 359-4와 359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지입니다. 토지면적은 395.0㎡, 공시지가는 894,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·하수처리구역 등 다수 제한지역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여하빌라는 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 3.9회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건 역시 4회 유찰 상태여서 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 6명 재확인. 전입일은 모두 말소기준일 이후지만 실제 점유자, 임대차 실체와 인도 대상자를 현황조사·매각물건명세서 기준으로 다시 대조하세요.
- 김낙영 관계 확인. 현황조사상 임차인 이름과 방경문 근저당의 채무자 이름이 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적된 만큼 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 5명. 남구희의 90,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 후순위 전입으로 없는 것으로 판정됐지만 우선변제 관계와 배당요구 여부는 원문 서류에서 확인하세요.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가가 없으므로 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰이 3.9회입니다. 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 환금성과 점유가 먼저다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.11.08 근저당이 말소기준이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 좋은 경매물건으로 연결하기는 어렵습니다. 현황조사상 임차인·점유관계인이 6명이고, 그중 김낙영은 등기부상 채무자와 이름이 겹칩니다. 여기에 4회 유찰, 여하빌라 경매 통계 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%가 겹칩니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래가가 없는 상태에서 감정가의 24.01%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 등기 인수는 낮지만 점유 확인과 환금성 검증이 핵심인 다세대 경매입니다. 권리만 보면 통과할 수 있으나, 가격 판단은 현장 시세와 실제 점유를 확인한 뒤에야 가능합니다.
