수원지방법원 2024타경32322. 양평군 양서면 국수리 359-4 소재 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 26,411,000원, 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 중심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 권리입니다.

현재 말소기준권리는 2014.11.19 설정된 방경문의 근저당권입니다. 그런데 그보다 앞선 2014.02.11에 사회복지법인신망원복지재단 명의의 전세금 65,000,000원 전세권이 설정되어 있고, 등기 권리판정상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다. 현 매각가 26,411,000원 가정 배당에서는 집행비용을 뺀 25,535,602원만 전세권자에게 배당되므로, 전세금 중 39,464,398원이 미배당으로 남습니다.

따라서 확인되는 금액만 놓고 계산해도 최저가 26,411,000원에 전세권 미배당 39,464,398원을 더한 최소 실질취득 부담은 65,875,398원입니다. 더 중요한 것은 2014.08.26 전입한 한인수가 말소기준보다 앞서 전입한 것으로 조사됐고 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이 부분은 금액을 특정할 수 없으므로 65,875,398원이 최종 부담액이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 전세권이 있다

초기의 양평농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2014.11.19 방경문 근저당권입니다. 따라서 2022년 압류, 2024년 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 한인수 보증금이 가장 큰 미확정 변수

남구희는 보증금 90,000,000원이 확인되지만 전입일이 2018.09.03으로 말소기준일보다 뒤이므로 조사상 대항력이 없습니다. 김낙영·권현지·한은희·우제세 역시 전입일이 말소기준일 뒤입니다.

반대로 한인수는 2014.08.26 전입으로 말소기준일 2014.11.19보다 앞서며 대항력 있는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 전세권 미배당 39,464,398원만 계산해 실질취득비를 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 2,641만원이 곧 취득원가는 아니다

이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다. 단지 규모는 8세대이고, 같은 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다.

5회 유찰 시 매각가가 18,487,700원으로 내려가도 전세권 등에 돌아가는 배당재원이 줄어들고, 6회 유찰 시 매각가 12,941,390원에서는 더 줄어듭니다. 즉 유찰이 계속된다고 해서 선순위 권리 문제까지 함께 사라지는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

총 채권액 760,000,000원 중 배당되는 채권액은 25,535,602원이고, 미배당액은 734,464,398원입니다. 위 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 가정이며, 선순위 전세권의 미배당액은 등기상 인수권리 판정과 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국수중학교 서측 인근으로 농경지·학교·단독주택·다가구주택과 노변 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 이용. 3층 건물로 1층은 소매점, 2∼3층은 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접합니다.
• 토지. 국수리 359-4·359-9 두 필지를 일단으로 이용하며, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지입니다. 토지면적은 395.0㎡, 공시지가는 894,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 제한이 포함됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 여하빌라는 총 8세대 규모이고 동일 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 매도가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 사회복지법인신망원복지재단의 65,000,000원 전세권이 실제 매각 후 어떻게 존속·정리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
• 전세권 미배당 계산. 현재 매각가 가정에서는 전세권 배당 25,535,602원, 잔액 39,464,398원입니다. 최저가와 별도로 부담할 가능성을 입찰가 계산에 포함해야 합니다.
• 한인수 보증금 확인. 2014.08.26 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 점유자 특정. 사회복·지재단은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유관계와 권리주체를 현장에서 대조해야 합니다.
• 김낙영 관계 확인. 현황조사 점유자 김낙영과 등기부상 근저당 채무자 김낙영이 동일 이름으로 나타납니다. 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
• 가격 착시 경계. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 저가매수로 판단하지 마십시오. 이 사건에서는 낙찰가보다 선순위 권리와 미상 보증금이 실질취득비를 좌우합니다.
• 실거래 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 다세대주택의 실제 매매가와 임대가를 별도로 확인해 실질취득비와 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 유찰됐다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다

감정가 110,000,000원짜리 다세대주택이 4회 유찰돼 26,411,000원까지 내려온 모습만 보면 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 그대로 투자매력으로 해석하기 어렵습니다. 2014.02.11 설정된 65,000,000원 전세권이 말소기준보다 선순위이고, 현 매각가 기준으로 39,464,398원이 미배당으로 남습니다.

그 결과 확인되는 권리만 반영해도 최소 실질취득 부담은 65,875,398원+입니다. 여기에 말소기준 전에 전입해 대항력이 있는 것으로 조사된 한인수의 보증금이 미상이며, 전입일 자체가 확인되지 않은 주거 점유자도 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 이 금액이 시장가보다 유리하다고 판단할 근거가 없습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전세권의 최종 인수 범위와 한인수 등 점유자의 보증금·배당관계를 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다. 그 금액을 확정하기 전에는 낮은 최저가만을 이유로 응찰가를 정하기 어렵습니다.