56,938,000원
수원지방법원 2024타경3700. 파크앤시티타워2 8층 804호입니다. 소유자는 백남규이고, 2022.02.15. 소유권이 이전된 같은 날 수지신용협동조합 명의의 채권최고액 4,020,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.03.25. 수지신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 3,404,313,155원입니다. 이후 등기된 주택임차권과 압류는 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
눈에 가장 크게 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 166,000,000원에서 3회 유찰돼 56,938,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단지 시세 비교 대상 면적 17.28㎡는 면적 매칭이 확인되지 않았고, 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.1회, 매각률은 30.67%이며 본건은 이미 3회 유찰 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 8층804호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,404,313,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 단지 | 파크앤시티타워Ⅱ · 70세대 · 2022.01.21 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.15 근저당
말소기준권리는 2022.02.15. 수지신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 채권최고액 4,020,000,000원이고 공동담보목록 제2022-52호가 기재돼 있습니다. 2024.09.20.에는 근저당권이 주식회사새한에셋대부로 이전됐으며, 같은 날 채권최고액 3,096,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 등기부상 2024.03.25. 경매개시결정과 2024.10.16. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대부분 후순위, 단 1건은 판정 미상
현황조사와 임차권 기록에는 모두 30명·업체가 확인됩니다. 날짜가 확인된 점유자는 모두 2022.02.15. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 KT m&s입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 임의로 “대항력 없음”이라고 단정할 수 없습니다.
| 점유자·임차권자 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KT m&s | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아현 | 2022.03.28 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용찬 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경민 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지연 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해영 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다연 | 2022.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성구 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미리 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2022.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석주 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천지문 | 2022.02.23 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성욱 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽서연 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진현 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성호 | 2022.03.18 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수정 | 2022.04.18 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금자 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남유미 | 2022.04.21 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽혜미 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유희수 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임승희 | 2023.05.03 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한대석 | 2022.02.25 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도훈 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담영 | 2022.05.16 확정 2022.04.18 | 160,000,000원 | 2024.05.01 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰을 ‘저평가’로 읽지 않는다
현재 최저매각가격은 56,938,000원으로 감정가 166,000,000원 대비 크게 내려와 있습니다. 다만 파크앤시티타워Ⅱ의 시세 비교 대상 면적은 17.28㎡이고 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 본건을 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교해 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,938,000원 | 3,964,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 3,981,260,819원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,899,620원 | 3,993,002,573원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 4,020,000,000원이고 배당모형상 지급액은 55,513,116원에 불과합니다. 낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 이 시나리오들에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당 채권과 매수인의 인수채무를 혼동해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 55,513,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형의 채권자 총 미배당액은 3,964,486,884원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 대지권·물건 상태 — 가격보다 먼저 확인할 항목
- 대지권. 본건은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 입찰 전 대지권 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 소화설비, 승강기와 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 수원시청 남서측 인근으로 오피스텔·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고, 북동측 인근에 수원시청역과 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- KT m&s 점유관계. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 실제 점유 원인과 계약관계를 확인하세요.
- 김담영 임차권. 보증금 160,000,000원이지만 주민등록·점유개시일 2022.05.16.으로 말소기준 2022.02.15. 이후입니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 오인하지 마세요.
- 나머지 점유자. 날짜가 확인된 점유자는 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금이 미상인 경우가 다수이므로 명세서와 현황을 대조하세요.
- 대지권. 토지대장상 대지권 미등록 상태를 등기부·집합건축물대장·대지권 관련 서류와 대조하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단. 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요. 면적 매칭이 확인되지 않은 상태입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56,938,000원”보다 중요한 두 가지
현재 회차 최저가는 56,938,000원으로 감정가 166,000,000원에서 크게 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순한 “3회 유찰 저가 아파트”로 보면 핵심을 놓칩니다. 김담영의 160,000,000원 임차권은 말소기준 이후라 대항력이 없고 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 KT m&s의 전입·보증금은 미상이고, 감정평가에는 대지권 미등록 상태가 명시돼 있습니다.
또한 본건 면적과 단지 시세 면적 매칭이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “배당모형상 인수 0원, 그러나 권리확정 전 보수적 접근”입니다. 점유 미상 1건과 대지권 관계를 해소한 뒤에야 3회 유찰 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
