수원지방법원 2024타경3700. 권선동 파크앤시티타워2 8층 810호로, 공부상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 말소기준은 2022년 2월 15일 수지신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 이후 2024년 3월 25일 임의경매가 개시됐고, 2024년 3월 28일 이다연의 보증금 160,000,000원 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이다연의 주민등록일은 2022년 3월 29일로 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다.
문제는 등기된 이다연보다 현황조사상 점유·임차 관련자들입니다. 모두 합해 30명이 확인되며, 이 가운데 날짜가 확인되는 29명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됐습니다. 반면 KT m&s는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이기보다, 이 점유자의 실제 권원과 대항요건을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 8층810호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,404,313,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2022.02.15. 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 2024.03.25. 임의경매개시결정과 2024.10.16. 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이며 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이다연의 주택임차권등기 역시 2024.03.28. 접수돼 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 관계 — 29명은 대항력 없음, 1명은 미상
현황조사와 문건, 임차권등기에서 확인되는 관련자는 30명입니다. 날짜가 확인되는 관련자들은 모두 2022.02.15. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 KT m&s는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KT m&s | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담영 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아현 | 2022.03.28 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용찬 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경민 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지연 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해영 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성구 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미리 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2022.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석주 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천지문 | 2022.02.23 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성욱 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽서연 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진현 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성호 | 2022.03.18 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수정 | 2022.04.18 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금자 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남유미 | 2022.04.21 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽혜미 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유희수 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임승희 | 2023.05.03 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한대석 | 2022.02.25 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도훈 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다연 | 2022.03.29 · 확정 2022.03.15 | 160,000,000원 | 2024.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·시장 판단 — 감정가 34%까지 내려왔지만 시세 근거는 별도 확인
현재 최저매각가격은 55,566,000원으로 3회 유찰 상태이며, 경매 시나리오상 감정가의 34% 구간입니다. 4회 유찰 시 38,896,200원, 5회 유찰 시 27,227,340원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일은 2022.01.21이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.1회입니다. 본건은 이미 3회 유찰돼 단지 평균을 넘어섰습니다. 한편 동일 면적 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 금액 자료는 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 54,165,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 4,020,000,000원 중 예상배당은 54,165,812원, 미배당액은 3,965,834,188원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 3,965,834,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 3,982,203,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,227,340원 | 26,337,248원 | 3,993,662,752원 | 0원 |
⑤ 물건 자체 리스크 — 토지대장상 대지권 미등록
감정평가상 가장 눈에 띄는 물적 확인사항은 “본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태”라는 점입니다. 대지권이 없다고 단정할 사안은 아니지만, 경매 참여 전 등기사항과 토지대장, 집합건축물대장을 맞춰 대지사용권의 법적 상태와 향후 정리 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남서측 인근으로, 오피스텔·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하며 북동측 인근에 수원시청역과 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 소로1류·소로3류에 접하고 북서측 소로는 대로1류에 연결됩니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡이며 토지면적은 688.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- KT m&s 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 점유 호수와 권원, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 이다연 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 임대차계약일 2022.03.14, 확정일자 2022.03.15, 점유개시 2022.03.28, 주민등록 2022.03.29, 배당요구 2024.04.16입니다. 자료상 대항력은 없습니다.
- 대지권 확인. 토지대장상 대지권 미등록 상태이므로 관련 공부와 신탁·분양·대지사용권 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰횟수 2.1회를 넘어 이미 3회 유찰됐습니다. 가격 할인만으로 응찰 근거를 만들지 말고 권리·점유·대지권·내부상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 근저당권 권리변동 확인. 2024.09.20. 주식회사새한에셋대부로 근저당권이 이전되고 수지신용협동조합의 근질권이 설정됐으므로 실제 배당 관련 권리관계는 집행기록과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 권리와 대지권
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 162,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가격이 55,566,000원까지 내려왔고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 최저가가 낮다는 사실과 권리가 완전히 정리됐다는 사실은 다릅니다.
이다연의 160,000,000원 임차권은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되고, 다른 날짜 확인 점유자들도 모두 말소기준 이후입니다. 남는 핵심은 KT m&s 1명의 대항력 가능·미상과 토지대장상 대지권 미등록입니다. 여기에 3회 유찰, 내부 확인 제한, 특별매각조건 보증금 20%가 겹칩니다. 따라서 본건은 가격만 보면 저가 구간이지만, 권리 확인을 끝낸 뒤에야 가격을 논할 수 있는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
