81,340,000원
수원지방법원 2024타경3700. 수원시청 남서측 인근 파크앤시티타워2 10층 1009호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 소유자는 백남규 단독소유이고, 2022.02.15 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 취득한 날 수지신용협동조합의 채권최고액 4,020,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정, 김도훈의 주택임차권, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김도훈의 임차보증금은 160,000,000원이지만 전입일 2022.03.25로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당에서 회수하지 못한 금액을 매수인에게 요구하는 인수형으로 계산되지 않습니다. 다만 현황조사 명단 대부분은 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 등기 순위가 단순하다는 이유만으로 명도까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 10층 1009호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 12층 건물 내 10층 1009호 |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수지신용협동조합 / 3,404,313,155원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 · 공동담보목록 제2022-52호 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 16,268,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 근저당권 변동
말소기준은 2022.02.15 설정된 수지신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 김도훈의 주택임차권과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.09.20에는 해당 근저당권이 주식회사새한에셋대부로 이전되고, 같은 날 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 3,096,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 별도의 선순위 임차권이 아니라 말소기준 근저당권 계열에서 발생한 권리 변동입니다.
② 점유·임차 관계 — 30명 중 1명은 대항력 가능·미상
현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인된 명단은 30명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 김도훈을 제외한 명단은 점유 부분이 특정되지 않았고 보증금도 확인되지 않았습니다. 29명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됐지만, KT m&s는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 성명·명칭 | 점유·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KT m&s | 부분 미상 · 전입 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 부분 미상 · 2022.05.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 부분 미상 · 2022.05.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담영 | 부분 미상 · 2022.05.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아현 | 부분 미상 · 2022.03.28 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용찬 | 부분 미상 · 2022.02.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 부분 미상 · 2022.03.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경민 | 부분 미상 · 2024.03.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지연 | 부분 미상 · 2023.02.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해영 | 부분 미상 · 2022.04.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다연 | 부분 미상 · 2022.03.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성구 | 부분 미상 · 2022.04.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미리 | 부분 미상 · 2022.06.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 부분 미상 · 2022.05.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 부분 미상 · 2022.05.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석주 | 부분 미상 · 2022.04.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천지문 | 부분 미상 · 2022.02.23 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성욱 | 부분 미상 · 2022.03.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽서연 | 부분 미상 · 2022.03.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진현 | 부분 미상 · 2022.03.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성호 | 부분 미상 · 2022.03.18 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수정 | 부분 미상 · 2022.04.18 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금자 | 부분 미상 · 2022.05.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남유미 | 부분 미상 · 2022.04.21 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽혜미 | 부분 미상 · 2023.12.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유희수 | 부분 미상 · 2022.03.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임승희 | 부분 미상 · 2023.05.03 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한대석 | 부분 미상 · 2022.02.25 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 부분 미상 · 2022.03.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도훈 | 전유부분 전체 · 2022.03.25 확정일자 2022.03.02 | 160,000,000원 | 2024.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 대상으로 조회된 면적은 17.28㎡이고 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았으며 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 단지명 | 파크앤시티타워Ⅱ |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 70세대 / 2022.01.21 |
| 비교 조회면적 | 17.28㎡ · 면적 일치 확인 안 됨 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.7회 |
| 단지 매각률 | 21.36% |
| 본건 유찰 | 2회 |
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,864,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,940,524,120원입니다. 김도훈의 후순위 임차권은 배당 여력이 없더라도 대항력이 없어 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 수원시청역, 주변에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택인 도시형생활주택 원룸형입니다. 3층 301호를 제외한 호실은 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고, 1009호도 사전 내부 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 대지권. 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되지 않은 상태입니다. 대지사용권과 등기 정리 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 70세대 규모의 공동주택 원룸형이고, 단지 평균 유찰 1.7회·매각률 21.36%입니다. 동일 면적 실거래 금액이 없어 실제 매도 가능 가격 검증이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 16,268,000원을 기준으로 준비해야 합니다.
- KT m&s 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록·전입·실제 사용 호실을 확인해야 합니다.
- 나머지 조사 명단. 전입일은 말소기준 이후지만 대부분 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 1009호와 무관한 명단인지도 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 김도훈 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입 2022.03.25, 확정일자 2022.03.02, 전유부분 전체 임차권등기입니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하지만 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등록. 토지대장상 대지권 미등록 원인과 대지사용권 존재 여부, 향후 등기 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 1009호 내부가 확인되지 않았습니다. 원룸형 구조, 누수·설비·불법 변경 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 면적의 최근 매매·임대 거래와 예상 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당 채권최고액 4,020,000,000원을 본 호실 단독 채무나 시세로 해석하지 말고 공동담보목록과 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·공동담보목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 위험 0개”
이 물건의 등기 순위만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2022.02.15 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임차권과 압류는 매각으로 소멸해 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 하는 요소는 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사 명단 30명 중 KT m&s의 대항력은 가능·미상이고, 나머지 명단도 대부분 점유 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 토지대장상 대지권도 등록되지 않았고 1009호 내부도 확인되지 않았습니다.
최저가 81,340,000원은 감정가의 49%지만 동일 면적 실거래가 없어 최근 시세 대비 할인 여부는 검증되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 순위상 인수 0원이라는 장점보다, 점유 범위·대항력 미상·대지권·내부 상태를 먼저 해결해야 하는 확인형 물건으로 보는 편이 정확합니다. 서류와 현장을 통해 이 네 가지가 해소될 때 비로소 49% 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
