수원지방법원 2024타경3700. 파크앤시티타워2 10층 1010호로, 공부상 용도는 아파트이며 감정평가에서는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 설명된 물건입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 55,566,000원입니다. 말소기준권리는 2022.02.15. 수지신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2022-52호가 기록되어 있습니다.
권리표만 보면 말소기준권리 뒤의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 현황조사에 많은 점유 관련자가 확인되고, 그중 KT m&s는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 중요한 참고값이지만, 미상 점유자의 대항력까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 10층1010호 (권선동, 파크앤시티타워2) |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,404,313,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 등기부 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 권리 확인 필요
말소기준은 2022.02.15. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 이상현의 주택임차권, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2024.09.20.에는 1번 근저당권이 주식회사새한에셋대부로 이전되었고 같은 날 그 근저당권부채권에 수지신용협동조합의 채권최고액 3,096,000,000원 근질권이 설정되어 있습니다. 현재 권리자 및 배당 수령 관계는 이 후속 등기까지 포함해 원본을 대조할 필요가 있습니다.
임차·점유 현황 — 대항력 ‘미상’ 1건을 남겨둬야 한다
현황조사 및 등기부 등에 나타난 임차·점유 관련자는 30명입니다. 알려진 전입일이 있는 사람들은 모두 2022.02.15. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 KT m&s는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다.
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KT m&s | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 허지영 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정유진 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김담영 | 2022.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 황아현 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.07 |
| 김용찬 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유창현 | 2022.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김경민 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유지연 | 2023.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 정해영 | 2022.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이다연 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 허성구 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박미리 | 2022.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김여진 | 2022.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박지현 | 2022.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이석주 | 2022.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 천지문 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.12 |
| 김성욱 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 곽서연 | 2022.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김진현 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 안성호 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.07 |
| 최수정 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.06.21 |
| 박금자 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 남유미 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.25 |
| 곽혜미 | 2023.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유희수 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임승희 | 2023.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.12 |
| 한대석 | 2022.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.12 |
| 김도훈 | 2022.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이상현 | 2022.03.11 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.03.22 |
특히 이상현은 건물 전부에 관해 임차보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 2024.03.22. 접수되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.21., 주민등록일은 2022.03.11., 점유개시일은 2022.03.14.이며 확정일자는 없습니다. 모두 말소기준권리인 2022.02.15.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 대비 할인은 크지만 실거래 비교 근거는 없다
현재 회차 최저매각가격은 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 38,896,200원, 5회 유찰 시 27,227,340원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 55,566,000원 | 3,965,834,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 38,896,200원 | 3,982,203,932원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,227,340원 | 3,993,662,752원 | 0원 |
파크앤시티타워Ⅱ의 경매 통계에는 평균 유찰 2.1회, 매각률 30.67%, 최근 매각일 2026.07.24가 기록되어 있습니다. 다만 본건과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고 면적 매칭도 이루어지지 않았으므로, 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 54,165,812원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 미배당액이 3,965,834,188원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남서측 인근이며 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 수원시청역이 있으며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 소화설비, 승강기 및 주차시설이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 688.6㎡ 단일필지 세로장방형 평지이며 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,896,000원/㎡가 기록되어 있습니다.
- 대지권. 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태로 기재되어 있습니다.
- 단지. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 사용승인일은 2022.01.21.로 기록되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- KT m&s 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 ‘없음’으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 대지권 확인. 토지대장상 대지권 미등록 기재가 있으므로 대지사용권 및 대지권 등기 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2024.09.20. 새한에셋대부로의 근저당권 이전과 수지신용협동조합 근질권 설정을 현재 등기사항과 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1010호는 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 범위에 포함되므로 실제 구조·사용상태 확인이 필요합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 실거래 별도 검증. 본건과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 55,566,000원까지 내려왔기 때문입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석은 할인율만으로 끝나지 않습니다.
말소기준 이후 전입한 점유자와 이상현의 임차권등기는 정리가 비교적 명확하지만, KT m&s의 전입일·보증금은 미상입니다. 여기에 토지대장상 대지권 미등록, 근저당권 이전·근질권 설정, 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 확인해야 할 권리·점유 사항이 많은 유형입니다. 실거래 근거까지 확보한 뒤, 미상 점유와 대지권 문제가 해소되는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
