수원지방법원 2024타경3700. 수원 권선동 파크앤시티타워2 10층 1002호입니다. 공부상 용도는 공동주택이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가 166,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,938,000원입니다. 말소기준은 2022.02.15 설정된 수지신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-52호에 연결되어 있고, 본건 경매 청구액은 3,404,313,155원입니다.
등기상 본건 1002호 전체를 대상으로 한 박금자 임차권은 보증금 160,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.04.09, 점유개시일은 2022.04.30, 주민등록일과 확정일자는 2022.05.02입니다. 모두 말소기준 2022.02.15보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음이며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 160,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형으로 보아 160,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406, 10층1002호 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 12층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 백남규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,404,313,155원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 11,387,600원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
2022.02.15 수지신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.03.25 임의경매개시결정, 2024.05.03 박금자의 주택임차권, 2024.10.16 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.09.20에는 기존 근저당권이 주식회사새한에셋대부로 이전되고 같은 날 그 근저당권부채권에 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 3,096,000,000원의 근질권이 설정됐습니다.
임차·점유 관계
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KT m&s | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 허지영 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유진 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담영 | 미상 | 2022.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아현 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용찬 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2022.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경민 | 미상 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유지연 | 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해영 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다연 | 미상 | 2022.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허성구 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미리 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 미상 | 2022.05.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이석주 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천지문 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성욱 | 미상 | 2022.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽서연 | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진현 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성호 | 미상 | 2022.03.18 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수정 | 미상 | 2022.04.18 | 미상 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남유미 | 미상 | 2022.04.21 | 미상 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽혜미 | 미상 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유희수 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임승희 | 미상 | 2023.05.03 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한대석 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 2024.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도훈 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 미상 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금자 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.05.02 | 160,000,000원 | 2024.05.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없습니다. 날짜가 확인되는 점유자·임차권자는 모두 말소기준 이후 전입이며, 전입일과 보증금이 모두 미상인 KT m&s는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려와도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가 56,938,000원은 감정가 166,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 파크앤시티타워Ⅱ의 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.1회, 매각률 30.67%, 최근 매각일 2026.07.24로 제시되어 있습니다. 본건은 이미 평균 유찰 횟수를 넘어 3회 유찰된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 55,513,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 3,964,486,884원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 3,964,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 3,981,260,819원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,899,620원 | 26,997,427원 | 3,993,002,573원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 수원시청역이 있으며 인근 버스정류장도 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 공동주택이며 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 기재되어 있습니다. 건물에는 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차시설 등이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 접도. 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류와 소로3류에 접하고 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접합니다.
- 단지 통계. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 30.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태이므로 토지 관련 권리관계를 우선 확인해야 합니다.
- KT m&s 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유호수와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 박금자 임차권. 1002호 전체, 보증금 160,000,000원이나 전입일 2022.05.02로 말소기준 이후입니다. 현재 판정상 대항력 없음·승계 없음입니다.
- 현황조사 점유관계. 이름이 확인되는 30건 가운데 본건 호수와 점유부분이 명확하지 않은 관계가 다수 있으므로 1002호 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 11,387,600원입니다.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 현재 거래가격과 권리상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 3,964,486,884원의 미배당은 채권자 미회수액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 대지권과 점유관계가 먼저다
수원 파크앤시티타워2 1002호는 감정가 166,000,000원에서 3회 유찰되어 56,938,000원까지 내려왔습니다. 등기순위만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 본건 전체에 등기된 박금자의 160,000,000원 임차권도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
그럼에도 평가를 높이기 어려운 이유는 분명합니다. 대지권 미등록, 현황조사상 다수의 점유관계, 전입일·보증금이 확인되지 않은 KT m&s, 이미 3회에 이른 유찰, 그리고 감정가 대비 할인율만으로는 판단할 수 없는 가격 적정성 때문입니다. 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”보다 “무엇을 정확히 취득하는지 확인됐다”가 먼저인 경매입니다.
