수원지방법원 2024타경3700. 파크앤시티타워2 9층 910호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류돼 있고, 감정 이용상태는 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 현재 소유자는 백남규이며, 권리분석의 기준점은 2022.02.15. 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 4,020,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-52호가 붙어 있어 4,020,000,000원을 이 910호 하나의 가치나 단독 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다.

기준 근저당 뒤로 안성호의 주택임차권등기, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어집니다. 안성호는 임대차계약 2022.02.25., 확정일자 2022.02.28., 주민등록·점유개시 2022.03.18.로 모두 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 160,000,000원이지만 현재 배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확하다

말소기준은 2022.02.15. 을구 1번 수지신용협동조합 근저당입니다. 2024.03.20. 등기된 안성호의 주택임차권은 기준권리보다 뒤이고 자료상 대항력도 없습니다. 2024.03.25. 임의경매개시결정과 2024.10.16. 수원시 압류도 기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 관계 — 안성호는 후순위, KT m&s는 미상

현황조사와 관련 자료에는 점유·임차 관계자가 30명 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 대부분은 점유부분과 보증금이 특정되지 않고, 감정평가서에서 상호 “KT M&S”가 확인된 곳은 3층 301호 사무소입니다. 따라서 아래 명단 전부를 910호의 실제 임차인이라고 단정하기보다 910호 기준 점유관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 맞춰 보는 작업이 중요합니다.

③ 가격 — 34.3% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원의 34.3% 수준이고 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 38,896,200원, 5회 유찰 시 27,227,340원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이 사건은 최저가와 직접 비교해 가격 메리트를 검증할 수 있는 동일면적 실거래값으로 확인되지 않습니다. 중개 통계 역시 기준면적의 매칭이 성립하지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 주지 않습니다. 현재 확인할 수 있는 사실은 “3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다”는 것까지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)

현재 배당모델은 집행비용 1,400,188원을 먼저 반영한 뒤 수지신용협동조합 근저당에 54,165,812원을 배당하고, 소유자 잔여는 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 남서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 북동측 인근에 수원시청역, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)이며, 감정 시 3층 301호를 제외한 부분은 관계인의 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
• 설비. 위생·급배수, 난방, 소화, 승강기 및 주차시설 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 688.6㎡ 단일필지, 평지의 세로장방형 토지이며 용도지역은 중심상업지역, 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
• 대지권. 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태로 감정평가서에 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기와 토지관계 확인이 핵심입니다.
• 단지. 파크앤시티타워Ⅱ는 70세대, 2022.01.21. 준공으로 파악됩니다. 중개 통계의 기준면적은 본건과 면적 매칭이 확인되지 않아 가격판단의 직접 근거로 쓰지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 입찰보증금은 11,113,200원입니다.
• 910호 점유자 특정. 현황조사 명단이 실제 910호와 어떻게 대응하는지 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다. 특히 KT m&s는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
• 안성호 임차권. 보증금 160,000,000원, 계약 2022.02.25., 확정 2022.02.28., 주민등록·점유 2022.03.18.로 기준 근저당보다 뒤이며 자료상 대항력 없음입니다.
• 대지권. 토지대장상 대지권 미등록 상태의 원인과 현재 등기·대지권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 3회 유찰의 원인. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 점유·대지권·내부상태 확인 부담과 함께 판단해야 합니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 3층 301호 외에는 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 910호의 실제 내부구조와 관리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “34.3% 할인”보다 권리의 빈틈을 먼저 확인할 사건

이 사건의 장점은 말소기준이 분명하다는 데 있습니다. 2022.02.15. 수지신용협동조합 근저당이 기준이고, 160,000,000원 임차권등기를 가진 안성호도 후순위·대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당계산상 매수인 인수 역시 0원입니다.

그렇다고 최저가 55,566,000원만 보고 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수는 없습니다. 동일면적 실거래로 검증된 가격 근거가 없는 데다 이미 3회 유찰됐고, 현황조사 명단과 910호의 실제 점유관계를 맞추는 작업이 필요합니다. 특히 전입일과 보증금이 특정되지 않은 KT m&s는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 토지대장상 대지권 미등록도 별도의 핵심 확인사항입니다.

기준권리는 명확하지만 현장·토지 확인 부담은 크다. 이 물건은 감정가 대비 할인율을 보는 사건이 아니라, 910호 실제 점유와 대지권 상태를 확정한 뒤에야 현재 55,566,000원의 의미를 판단할 수 있는 사건입니다.