부산지방법원 2024타경39. 부산진구 양정동 양정이즈카운티 101동 3층 301호를 분석할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 173,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 최저매각가가 165,900,000원이므로, 보증금이 낙찰대금보다 큽니다. 대항력 있는 선순위 임차인이라면 매수인의 추가 부담을 검토해야 하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 날짜의 순서입니다. 동래농업협동조합의 근저당권은 2020.09.07 설정됐습니다. 정은용의 최초 임대차계약은 2020.10.20, 점유개시는 2020.11.11, 주민등록은 2020.11.12입니다. 따라서 해당 근저당권보다 앞서는 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차인으로 분류됩니다.

등기부에는 정은용의 주택임차권등기가 존재하지만, 등기일 역시 2024.10.28로 말소기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서도 별도 인수권리가 없다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건의 중요한 판단은 보증금 규모가 아니라 권리의 선후순위에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 모든 판단의 기준

말소기준권리는 2020.09.07 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고 공동담보목록 제2020-295호가 기재되어 있습니다. 이는 개별 301호의 매수인이 해당 금액을 떠안는다는 의미가 아니라, 공동담보로 설정된 근저당권의 채권최고액입니다.

이후 2024.01.04 동래농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2024.10.28 등기된 정은용의 주택임차권은 말소기준권리 이후의 권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 301호와 다른 호실을 구분해야 한다

실제 임차인 20명이 확인되며, 그중 이 분석 대상인 301호 임차인은 정은용 1명입니다. 나머지 19명은 401호부터 2301호까지 각각 다른 호실과 관련되어 있습니다. 같은 사건에 등장하더라도 이들의 보증금을 301호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

301호 — 직접 권리분석 대상

정은용은 최초 확정일자를 받았지만, 동래농업협동조합 근저당권 설정일이 더 빠릅니다. 최초 보증금 165,000,000원과 증액분 8,000,000원 모두 해당 근저당권에 앞서지 못합니다. 따라서 선순위 근저당권에 우선하는 임차보증금 채권으로 볼 수 없습니다.

임차권등기 역시 최초 근저당권보다 늦습니다. 보증금이 최저매각가보다 크다는 사실만으로 매수인에게 차액이나 보증금 전액을 부담시킬 수는 없습니다. 후순위 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수금은 서로 다른 개념입니다.

같은 사건의 다른 호실 임차인 19명

아래 임차인들은 301호가 아닌 별도 호실과 관련되어 있습니다. 대항력 표시는 2020.09.07 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 미확인으로 표시합니다. 301호의 배당·인수액 계산에는 합산하지 않습니다.

타 호실의 보증금과 차임은 해당 호실의 임대차 관계에만 대응합니다. 별도 호실 임차인의 권리가 301호에 자동으로 미치는 것은 아닙니다. 각 호실의 확정일자·배당요구·최우선변제 여부는 개별적으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로도 할인 폭이 있다

양정이즈카운티는 276세대 규모로, 사용승인일은 2020.07.14입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 3월부터 10월까지 총 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 255,000,000원입니다.

가장 최근인 2026년 10월에는 전용 48.9㎡ 물건이 260,000,000원에 거래됐습니다. 현재 301호 최저매각가 165,900,000원은 최근 12개월 평균의 65.1% 수준입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 가격을 판단한 것이 아니라, 최근 거래와 최신 거래를 함께 비교해도 최저가가 낮은 편입니다.

최근 실거래 범위는 220,000,000원~277,000,000원이고, 최신 거래금액은 260,000,000원입니다. 감정가는 237,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저가는 165,900,000원입니다.

가격 판단에서 주의할 점은 면적입니다. 본건 전용면적은 46.84㎡이고, 비교 거래는 48.9~49.85㎡로 본건보다 다소 큽니다. 따라서 255,000,000원을 301호의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 층수·향·내부 상태·면적 차이 및 실제 매각 범위를 반영한 보수적인 평가가 필요합니다.

같은 단지의 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 29.17%입니다. 현재 본건은 1회 유찰 상태이므로, 이미 감정가에서 할인되었다는 사실만으로 다음 매각기일에 낙찰된다고 단정할 수는 없습니다. 이는 경매 수요와 환금성을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)

현재 회차에서 최저매각가 165,900,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,122,600원을 제외한 162,777,400원이 동래농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권 채권최고액 3,240,000,000원을 기준으로 계산한 미배당 금액은 3,077,222,600원입니다. 하지만 이는 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 공동담보관계가 있으므로 개별 호실의 배당결과를 전체 채권의 최종 회수액과 동일하게 해석해서도 안 됩니다.

집행비용은 매각대금의 약 1.9%를 가정한 추정액입니다. 당해세·최우선변제금·실제 채권 신고액 및 법원의 배당순위 조정은 미반영이며, 정은용 임차인의 실제 배당 여부와 배당액은 확정배당표로 확인해야 합니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 거듭되면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 후순위 권리가 소멸하는 구조 자체가 변하지 않는 한, 채권자의 미배당 증가가 곧 매수인 부담 증가를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동, 양정라이온스공원 북동측에 인접합니다. 주변에는 공동주택·주거용 오피스텔·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건축물. 2020.07.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 24층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 페인팅 마감, 창호는 이중창 구조입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스·난방·타워식 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 실제 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 공부와 현황의 용도 표현을 구분해야 하며, 일반 아파트와 동일한 조건으로 세금·금융·임대 규정을 가정해서는 안 됩니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 부정형이며 주변 도로와 대체로 등고평탄합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 관련됩니다.
• 토지. 토지면적 2,425.5㎡, 공시지가 3,403,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건이 확인되는 점은 거래 비교에 유리합니다. 다만 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수가 1.8회, 매각률이 29.17%로 집계돼 경매시장 내 수요를 낙관하기는 어렵습니다. 주거용 오피스텔이라는 용도 특성도 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 매각 범위 확인. 동일 사건에 301호 외 19개 호실이 언급됩니다. 입찰 물건목록과 기일별 공고를 확인해 해당 입찰이 301호 단독 매각인지, 다른 호실과 함께 묶인 매각인지 검증해야 합니다.
• 정은용 임차권등기 원본 대조. 최초 임대차계약일 2020.10.20, 점유개시일 2020.11.11, 전입일 2020.11.12, 최초 확정일자 2020.10.23 및 증액분 확정일자 2022.11.07을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2020.09.07 동래농업협동조합 근저당권이 정은용 임차인의 대항요건보다 앞선다는 점을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.19 등록된 민간임대주택 관련 의무와 경매 매각 후 등록 상태 및 행정상 승계 여부를 관할 기관과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 회생 관련 보전처분. 부산회생법원 2024회합1005의 재산보전처분이 매각허가·소유권이전·등기 정리에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당과 임차권등기 말소. 정은용의 배당요구 접수 및 배당순위, 최종 배당액과 매각 후 임차권등기 정리 절차를 대조해야 합니다.
• 점유자 인도. 대항력이 없다고 해서 점유자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 실제 점유 여부와 인도 협의, 인도명령 등 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득세·수선비·명도비용까지 고려해 총투자금을 산정해야 합니다.
• 실거래 면적 차이. 비교 거래의 전용면적은 48.9~49.85㎡로, 본건 46.84㎡보다 큽니다. 면적·층수·향·내부 상태가 다른 거래가를 301호의 확정 매도가격처럼 사용하지 않아야 합니다.
• 입찰 상한 설정. 최저가가 165,900,000원으로 낮아도 실제 낙찰가가 오르면 가격 할인 폭은 줄어듭니다. 최근 실거래와 별도 취득비용을 고려하여 응찰 상한을 판단해야 합니다.

맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수되는 것은 아니다”

이 물건은 권리분석에서 임차보증금의 크기보다 대항요건과 말소기준권리의 선후관계가 중요하다는 점을 잘 보여줍니다. 301호 정은용의 보증금은 173,000,000원으로 현재 최저매각가 165,900,000원보다 큽니다. 그러나 말소기준 근저당권이 임차인의 점유·전입보다 앞서기 때문에 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다.

가격만 보면 현재 최저가가 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균의 65.1%로 할인 폭이 있습니다. 최신 거래 260,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 이는 단순히 오래된 고가 거래를 기준으로 만들어진 착시라고만 보기는 어렵습니다. 다만 비교 호실이 본건보다 크고, 본건은 저층 주거용 오피스텔이라는 차이가 있습니다.

문제는 등기와 절차의 확인입니다. 민간임대주택등기, 소유자 회생 관련 보전처분, 다수 호실이 포함된 동일 사건의 매각 범위는 입찰 전에 반드시 분리해 살펴봐야 합니다. 현재 권리분석상 인수 0원이라는 판단이 이러한 확인 절차까지 불필요하게 만드는 것은 아닙니다.

종합 판단은 B등급. 현재 회차의 가격 경쟁력과 후순위 임차인의 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 반면 민간임대 등록·회생절차·다수 호실 관계 및 유사 면적 시세 비교의 한계는 확인이 남아 있습니다. 가격은 관심 대상, 입찰은 권리와 매각 범위의 최종 대조를 전제로 판단할 물건입니다.