부산지방법원 2024타경39. 부산진구 양정동의 양정이즈카운티 101동 401호, 전용 46.84㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2020년 9월 7일 설정된 동래농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 임차권등기가 이루어졌습니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 임차보증금 173,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 많다는 사실만 보면 낙찰자가 차액을 부담할 것으로 오해하기 쉽습니다. 그러나 임차인 김민정의 전입일은 2022년 10월 14일로, 근저당권 설정일인 2020년 9월 7일보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 판단되지 않으며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
가격 측면에서도 살펴볼 가치가 있습니다. 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 165,900,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 유사 평형 실거래 평균 255,000,000원보다 낮은 수준이지만, 거래 표본과 본건의 전용면적에 차이가 있으므로 실거래 평균을 본건의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양지로14번길 24, 101동 4층 401호 (양정동, 양정이즈카운티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 46.84㎡ · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 24층 건물 중 4층 · 사용승인 2020.07.14 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 동래농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,778,450,620원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.07 동래농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 임차관계 | 본건 401호 관련 임차인 김민정 · 임차보증금 173,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당이 임차권보다 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2020.09.07 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-295호가 기재되어 있습니다. 본건에 설정된 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후의 임의경매개시결정 및 후순위 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 본건 401호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 그러나 이번 분석 대상은 101동 4층 401호입니다. 다른 호실의 점유자 19명은 본건 401호의 임차인이나 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 본건 관련 실제 임차인은 김민정 1명입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 401호 전유부분 전부 | 173,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 후순위 · 배당 부족 | 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.09.23 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.09.27 |
| 전입일 / 점유개시 | 2022.10.14 / 2022.10.14 |
| 임차보증금 | 173,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.20 · 을구 2번 · 부산지방법원 2025카임10021 |
| 배당요구 관련 접수 | 2025.01.20 접수 기재 |
| 선순위 근저당 | 2020.09.07 · 동래농업협동조합 |
| 예상 인수보증금 | 0원 |
확정일자를 갖춘 임차인이지만 근저당권보다 임차인의 권리 발생 시점이 늦습니다. 제공된 예상배당에서는 근저당권자에게 매각대금의 잔액이 배당되므로 김민정에게 배당될 금액은 별도로 산정되어 있지 않습니다. 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하는 문제와 낙찰자가 보증금을 인수하는 문제는 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가의 70%, 최근 실거래 평균의 65.1%
양정이즈카운티의 최근 12개월 유사 평형 실거래는 총 12건입니다. 평균 거래금액은 255,000,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래금액은 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 165,900,000원은 최근 평균의 65.1%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 48.9㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.10 | 48.9㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 49.35㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 49.35㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 49.35㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 49.35㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 49.35㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 48.9㎡ | 20 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 49.35㎡ | 18 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 49.35㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 49.35㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 평형 | 12건 | 255,000,000원 |
최근 실거래는 220,000,000원~277,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 165,900,000원은 이 거래 범위의 최저금액보다도 낮습니다. 감정가 237,000,000원보다 유찰 후 가격이 크게 내려온 만큼, 가격 차이 자체는 분명히 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 162,777,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 165,900,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액 및 순위는 달라질 수 있습니다. 표에 반영된 근저당권자 배당액은 신청채권자의 청구금액 전액을 충족하지 못합니다.
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,122,600원을 공제한 162,777,400원이 동래농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,077,222,600원입니다.
중요한 점은 미배당 채권액과 매수인의 인수액이 다르다는 사실입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당으로 회수하지 못한 채권액을 낙찰자가 개인적으로 부담하는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재는 감정가의 70%인 165,900,000원에 입찰할 수 있는 1회 유찰 상태입니다. 추가 유찰에 따른 가격과 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 3,077,222,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 3,126,295,820원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 3,160,572,238원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 전제하에 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 경매와는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정라이온스공원 북동측에 인접합니다. 주변에는 공동주택, 주거용 오피스텔, 일반주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 화강석과 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 인입설비, 난방설비와 타워식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 일반 아파트와 법적 용도 및 거래 특성이 다르므로 입찰 전 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한도 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 양정이즈카운티는 276세대 규모이며, 최근 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 오피스텔 특성과 개별 호실의 면적·층·점유관계에 따라 매각 가능 가격과 매수 수요는 달라질 수 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.09.07 동래농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과, 후순위 임차권등기의 매각 후 처리 내용을 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차인 김민정의 권리. 임차보증금 173,000,000원, 확정일자 2022.09.27, 전입일 2022.10.14 및 임차권등기일 2025.01.20을 원본과 대조하세요. 배당요구의 적법성 및 실제 배당 가능성도 함께 확인해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 현황조사상 다른 호실의 점유자와 보증금이 본건 401호에 잘못 합산되지 않았는지 확인하세요. 401호와 무관한 호실의 보증금을 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.19 민간임대주택등기의 등록 현황, 임대의무기간과 경매매각 시 처리 여부를 확인하세요.
- 회생 관련 보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분 및 관련 회생절차 진행상황을 확인하세요. 보전처분이 경매에 미치는 영향과 말소 가능 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 공동담보 관계. 동래농업협동조합의 근저당권에는 공동담보목록 제2020-295호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물의 범위와 본건에 대한 배당 구조를 확인하세요.
- 실제 점유 및 명도. 현재 401호의 점유자와 사용 상태를 확인하고, 인도명령·명도 절차 및 예상 비용을 입찰 계획에 반영하세요.
- 시세 비교 보정. 본건 전용 46.84㎡와 실거래 표본 전용 48.9~49.85㎡의 차이를 감안하세요. 특히 같은 4층 실거래와 비교할 때도 면적·내부상태·향을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세 및 기타 우선 배당항목을 관리사무소와 관련 서류로 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 후순위다”
부산 양정이즈카운티 401호의 핵심은 임차보증금의 크기보다 권리의 순서에 있습니다. 임차보증금 173,000,000원은 현재 최저매각가 165,900,000원보다 많습니다. 그러나 2020년 동래농업협동조합 근저당권이 먼저 설정되었고, 임차인의 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리관계 및 매각물건명세서에 따르면 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
가격도 검토할 만합니다. 감정가의 70%까지 내려온 최저매각가는 최근 12개월 유사 평형 실거래 평균의 65.1%이고, 최신 거래금액보다도 낮습니다. 다만 본건보다 전용면적이 큰 거래가 비교에 포함되어 있으므로, 이 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 계산해서는 안 됩니다.
남은 판단의 핵심은 민간임대주택등기와 회생 관련 보전처분의 효력, 공동담보 관계, 임차권등기 처리 및 실제 점유상태입니다. 이 부분을 원본 서류와 현장 확인으로 해소한다면, 현재 가격에서 입찰을 검토할 이유가 있는 물건입니다.
결론은 “가격은 매력적, 보증금 인수는 0원 — 다만 법인 회생·임대등록 관계 확인 후 접근”입니다. 시세 차이만 보고 서두르기보다 권리와 명도 절차의 확실성을 확보하는 것이 우선입니다.
