* 인수 0원은 현재 확인된 명세서와 배당 추정상의 금액입니다. 본건 임차인의 보증금·확정일자, 민간임대주택등기 및 회생법원 보전처분의 효과에 관한 추가 확인 결과에 따라 실제 취득 위험은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

부산지방법원 2024타경39. 부산 부산진구 양정동에 있는 양정이즈카운티 101동 15층 1501호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 건물은 2020년 7월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이고, 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다.

권리의 출발점은 2020년 9월 7일 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 3,240,000,000원에 달하지만 공동담보가 설정돼 있어, 이를 1501호 한 채의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 경매가 개시됐으며, 명세서상 매수인 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 근저당권 이후에 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 소유법인에 대한 부산회생법원의 재산보전처분도 등기됐습니다. 여기에 본건 임차인의 보증금까지 확인되지 않아 등기상 근저당이 말소된다는 사실과 모든 점유·법률상 위험이 사라진다는 판단을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 별도 등기 확인 필요

2020년 7월 소유권보존등기 당시에는 리즈건설주식회사와 이채건설주식회사가 각각 지분 2분의 1을 소유했습니다. 이후 2020년 9월 7일 공유자 전원 지분이 주식회사제이엘컴퍼니로 이전됐고, 같은 날 동래농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 본건 1501호 점유자 확인

양정이즈카운티 101동의 여러 호실에 대한 임차 현황이 조사돼 있지만, 1501호에 직접 해당하는 실제 임차인은 서정훈 1명입니다. 다른 층·호실 임차인의 보증금을 본건에 합산해서는 안 됩니다.

* 전입일 2023.04.10은 말소기준권리 설정일 2020.09.07보다 늦으므로, 확인된 전입신고를 기준으로 한 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자 및 임대차계약의 세부 내용은 미상이며, 추가 자료에 따른 권리관계·대항력 가능성은 확인이 필요합니다.

서정훈은 2024년 1월 25일 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금액과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 인정 여부나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 이를 임차보증금 자체가 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

③ 실거래 비교 — 가격은 낮지만 면적 보정이 필요하다

양정이즈카운티의 최근 12개월 근접 면적 실거래 12건 평균은 255,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 260,000,000원이며, 본건의 최저매각가 172,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.8%입니다.

다만 본건의 전용면적은 46.84㎡이고, 아래 비교 거래는 48.9~49.85㎡입니다. 같은 단지의 유사 규모 거래이지만 정확히 동일한 면적은 아닙니다. 따라서 평균 255,000,000원을 1501호의 확정 시세로 간주해서는 안 되며, 면적·층·향·내부 상태·임대차 상태를 반영한 조정이 필요합니다.

최근 거래 가격대는 220,000,000원~277,000,000원이며, 최신 거래가격은 260,000,000원입니다. 최저가 172,900,000원은 표본의 최저 거래가격보다도 낮습니다. 따라서 비교 가능한 유사 면적 거래에 비춰 가격상 할인 여지가 있는 것은 분명합니다. 다만 실제 취득 비용이나 개별 호수의 가치까지 같은 비율로 할인됐다고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

최저매각가 172,900,000원에 낙찰되는 경우, 집행비용 추정액 3,220,600원을 제외한 169,679,400원이 동래농업협동조합에 배당되는 것으로 산정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,070,320,600원으로 계산됩니다. 다만 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 추정 차액이지, 본건 한 호실에 귀속되는 확정 채무액이나 매수인이 추가로 지급해야 하는 금액을 의미하지 않습니다.

배당표는 집행비용 추정치와 등록된 근저당 채권최고액을 기준으로 단순 산정한 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 및 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 서정훈의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어난다

현재 최저가에서 낙찰되지 않고 추가 유찰되는 경우의 가격 및 배당 추정입니다. 다음 회차의 가격 하락은 매수대금 자체를 낮추지만, 실제 인수권리 여부는 별도로 확인해야 합니다.

* 각 회차의 인수액은 현재 배당 시나리오상 금액입니다. 서정훈 임차인의 미상 보증금, 민간임대주택등기, 회생법원 보전처분 등 추가 확인사항을 반영한 확정 취득액은 아닙니다. 실제 최저매각가격과 매각기일은 법원의 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.

현재 회차에서 동래농업협동조합은 예상배당액만으로 경매 청구금액 2,778,450,620원을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시에도 채권자의 미배당액은 커지는 구조입니다. 그러나 채권자 미배당액 증가와 매수인의 채무 인수는 다른 문제입니다. 공동담보권이 매각으로 소멸하는 한 해당 미배당액을 낙찰대금에 다시 더해서 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정라이온스공원 북동측에 인접합니다. 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스·난방설비와 타워식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 주변 토지는 대체로 평탄하게 조성돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,425.5㎡, 공시지가는 3,403,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 양정이즈카운티는 276세대 단지이며 근접 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 아파트가 아닌 주거용 오피스텔이므로 매수층과 금융조건, 세금 및 임대수요를 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 1501호 임대차계약 원본. 서정훈의 전입일은 2023.04.10, 배당요구일은 2024.01.25입니다. 보증금·확정일자·임대차기간·실제 점유상태를 확인하고, 다른 호실 임차인의 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 정정사항, 점유 관련 특이사항 및 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.19 등록 등기의 현재 효력과 임대사업자 의무, 매각 후 임대차관계 처리 등을 확인해야 합니다.
• 부산회생법원 보전처분. 2024회합1005 관련 사건의 현재 진행상태, 보전처분 효력 및 경매·매각에 미치는 영향을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 동래농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-295호에 연결돼 있습니다. 다른 담보목적물의 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 실거래 면적 보정. 본건 46.84㎡와 거래 비교 표본 48.9~49.85㎡의 차이를 반영하고, 동일 호실형·층·향·상태에 가까운 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 점유 인도와 명도. 실제 임차인 1명의 점유 상태와 인도 가능 시점, 협의 또는 법적 절차에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 유지비. 타워식 주차설비를 포함한 건물 유지비와 미납 관리비, 인수 가능성이 있는 공용부분 관리비를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 입찰 자금 및 대출. 최저가 172,900,000원 외에 취득 부대비용, 명도·수리 자금과 오피스텔 담보대출 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 법원 원본 및 변경 공고. 매각기일 2026.11.04를 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”

부산 양정이즈카운티 1501호는 감정가 247,000,000원에서 1회 유찰돼 172,900,000원까지 내려왔습니다. 근접 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 255,000,000원이고, 최신 거래가 260,000,000원이라는 점에서 표면적인 매입가격 경쟁력은 존재합니다.

그러나 이번 경매의 판단 기준은 가격 하나가 아닙니다. 말소기준권리인 동래농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시적인 인수권리는 없습니다. 그럼에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 실제 점유자 서정훈, 민간임대주택등기, 부산회생법원 재산보전처분이라는 확인사항이 남습니다.

현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원이며, 근저당권 미배당액을 매수대금에 추가할 필요는 없는 구조입니다. 하지만 이 금액은 미확인 권리관계까지 모두 확정한 최종 취득비용은 아닙니다. 임대차관계와 보전처분의 효력을 확인하기 전에는 가격 할인율을 그대로 투자수익으로 받아들이기 어렵습니다.

결론은 ‘가격 검토 가치 있음, 권리확인 선행’입니다. 명세서의 인수 없음 판단이 최종 서류에서도 유지되고, 임차인·민간임대주택·회생절차 관련 위험이 해소된다면 현재 최저가의 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 반대로 미상 권리나 인도 지연 문제가 남는다면 가격이 낮더라도 신중하게 접근해야 하는 오피스텔입니다.