부산지방법원 2024타경39. 부산진구 양정동 양정이즈카운티 101동 501호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2020년 9월 동래농업협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기와 임의경매개시결정이 이어졌고 법인에 대한 재산보전처분도 등기되었습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 큰 채권액과 실제 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 동래농업협동조합의 근저당 채권최고액은 3,240,000,000원이고 경매 청구금액도 2,778,450,620원으로 상당합니다. 그러나 이는 채권관계의 규모일 뿐, 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 본건은 선순위 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인의 대항력도 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후의 임차권

말소기준권리는 2020.09.07 접수된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고 공동담보목록 제2020-295호가 기재되어 있습니다. 해당 금액을 501호 한 호실에 대한 개별 대출원금으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 2020.09.25 설정된 박근우 명의 전세권 165,000,000원은 2022.08.12 이미 말소되었습니다. 현재 주목할 권리는 2023.10.05 등기된 박귀환 명의 주택임차권입니다. 박귀환의 전입 및 점유개시는 2022.08.12로 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금이 존재한다는 사실만으로 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 본건 501호 실제 임차인 1명

본건 501호에서 확인되는 실제 임차인은 박귀환 1명입니다. 동일 동의 다른 호실에서 조사된 점유자들은 각각 별도 전유부분의 임차관계이므로 501호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 박근우의 과거 전세권은 이미 말소된 권리로, 현재 임차보증금과 중복 계산하지 않습니다.

박귀환은 확정일자와 전입·점유개시일이 확인되지만 모두 선순위 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다. 확정일자가 있어도 선순위 담보권보다 앞서 배당받는 것은 아니며, 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 차감 후 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 65.1%

양정이즈카운티의 최근 12개월 거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 255,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래금액은 260,000,000원이며, 제공된 거래의 최저금액은 220,000,000원, 최고금액은 277,000,000원입니다.

최저매각가 165,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원보다 89,100,000원 낮습니다. 최신 거래금액 260,000,000원과 비교해도 94,100,000원 낮고, 거래 표본의 최저금액인 220,000,000원보다도 54,100,000원 낮습니다. 비교 대상의 거래금액만 보면 현재 최저가에는 분명한 가격 여유가 있습니다.

단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 29.17%가 확인됩니다. 현재 물건은 1회 유찰된 상태이므로 경매시장의 실제 수요와 추가 유찰 가능성도 함께 살펴야 합니다. 최근 실거래 평균이 과거 거래와 동일하게 255,000,000원으로 집계되지만, 개별 월별 가격에 편차가 있으므로 일정한 상승 추세를 전제하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)

집행비용은 약 3,122,600원으로 추정하고, 잔여 대금은 선순위 근저당권에 배당하는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

채권최고액 기준 미배당액은 3,077,222,600원으로 매우 큽니다. 하지만 이 금액은 선순위 근저당권자가 배당받지 못하는 채권금액 기준의 잔액이지, 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 채권자가 일부만 배당받더라도 매수인 예상 인수액은 0원으로 구분됩니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재의 권리분석 가정에서는 매수인 인수액이 추가로 발생하지 않습니다. 따라서 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 실질취득액의 하한을 형성하는 유형과 구분됩니다. 유찰에 따른 최저가 하락은 실질취득액에도 직접 반영됩니다. 다만 각 회차의 금액은 해당 가격으로 매각될 경우를 가정한 것이며, 실제 낙찰가와 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양정라이온스공원 북동측에 인접한 양정이즈카운티입니다. 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정요항표상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 24층 건물로 사용승인일은 2020.07.14입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스·난방 설비와 타워식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 3,403,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지 전체 면적은 2,425.5㎡이며, 이는 본건의 개별 대지지분 면적과는 구분해야 합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 실거래 표본은 12건으로 시장가격 비교가 가능하지만, 거래가격이 220,000,000원부터 277,000,000원까지 분포합니다. 오피스텔 특유의 대출·임대수요와 개별 호실 면적·층·상태를 감안하여 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인해야 할 핵심 체크리스트

• 임차권등기 확인. 박귀환의 임차보증금 173,000,000원, 확정일자 2022.07.13, 전입·점유개시 2022.08.12, 임차권등기 2023.10.05의 관계를 등기부 및 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 후순위 임차권으로 보증금 인수는 예상되지 않지만, 현재 점유 여부 및 임차권등기 말소와 인도 절차는 별개의 문제입니다. 집행관 현황조사와 현장을 확인해야 합니다.
• 회생 보전처분. 2024.01.22 접수된 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 정리 방법을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.19 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 관할 기관 및 관련 문서로 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 동래농업협동조합의 3,240,000,000원 채권최고액은 공동담보목록 제2020-295호와 연결되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 매각대상, 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 최신 시세. 실거래 표본의 전용면적 48.9~49.85㎡와 본건 46.84㎡ 사이에 차이가 있습니다. 501호와 동일 면적·유사 층의 개별 매도호가와 실제 거래가격을 추가로 비교해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 서류. 2026.11.04 매각기일을 기준으로 기일 변경 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 재확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 가격은 유리, 권리 확인은 필수

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 등기 정리까지 확인해야 완성”

부산 양정이즈카운티 501호는 가격과 권리구조가 모두 검토할 가치가 있는 경매물건입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 165,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 유사면적 실거래 평균 255,000,000원에 비해서도 상당한 가격 차이가 있습니다.

권리분석에서도 매수인이 인수할 것으로 확인된 임차보증금은 없습니다. 임차인 박귀환의 보증금 173,000,000원은 현 최저가보다 높지만, 선순위 근저당 이후 대항요건을 갖춘 후순위 임차인이므로 이를 매수인 실질취득액에 더하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준 예상 실질취득액은 165,900,000원이며, 별도 취득·명도·관리비 등 비용은 제외됩니다.

다만 회생 보전처분과 민간임대주택등기, 공동담보 관계가 있는 만큼 단순한 소액 오피스텔 경매보다 확인해야 할 법적 절차가 많습니다. 최근 거래가격의 비교면적 차이도 무시할 수 없습니다. 가격은 긍정적이고, 임차보증금 인수위험도 낮지만, 취득 절차와 실제 환금성 검증이 끝나야 하는 물건. 이러한 이유로 종합 평가는 B등급(68점)입니다.