부산지방법원 2024타경39. 부산진구 양정동에 위치한 양정이즈카운티 101동 22층 2201호입니다. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 2020년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 24층 건물의 22층에 해당하고, 시세 비교에 사용된 대상 면적은 46.84㎡입니다.

등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2020년 9월 7일 소유권을 취득하면서 동래농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리이며, 공동담보목록 제2020-295호가 기재돼 있습니다.

2024년 1월에는 동래농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이어 부산회생법원의 재산보전처분도 등기됐습니다. 따라서 단순히 근저당권의 말소 여부만 판단할 것이 아니라 경매절차의 진행 가능성, 보전처분의 처리, 임차관계 및 공동담보에 따른 배당구조를 함께 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 특별등기가 남는다

권리순위의 출발점은 2020년 9월 7일 동래농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 부산진구 압류는 2025년 5월 23일 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 2201호의 보증금이 관건

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 본건 2201호의 실제 임차인은 변우람 1명입니다. 다른 호실의 임차인은 해당 호실의 임대차관계에 속하므로 2201호의 임차보증금에 합산하지 않습니다. 전체 조사에는 다른 호실의 임차인 19명도 포함돼 있어, 공동담보와 매각단위는 별도로 구분해 살펴야 합니다.

변우람의 전입일은 말소기준 근저당권 설정일인 2020년 9월 7일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 현황조사상으로도 대항력 없는 임차인으로 분류돼 있습니다.

그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 실제 점유 및 임대차계약의 구체적인 내용도 검증해야 합니다. 특히 배당요구를 했다는 사실이 배당액이나 우선변제권의 성립을 확정하는 것은 아닙니다. 최우선변제 가능성 역시 보증금 등이 확인된 후 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 70.3%의 가격 차이는 매력적이지만

양정이즈카운티의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 한 평균 거래가격은 255,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 260,000,000원이며, 확인된 거래가격 범위는 220,000,000원~277,000,000원입니다.

현재 최저가 179,200,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원보다 75,800,000원 낮습니다. 최신 실거래 260,000,000원과 비교하면 차이는 80,800,000원입니다.

이는 인수금액이 발생하지 않고 최저가에 낙찰된다는 조건에서의 비교입니다. 시세 대비 상당한 가격 차이가 확인되지만, 179,200,000원은 실제 낙찰가가 아니라 현재 최저매각가라는 점을 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

현재 최저가에 매각되고 우선 공제되는 집행비용 이외의 추가 배당 항목이 없다고 가정한 배당모형입니다. 근저당권의 채권최고액은 3,240,000,000원이며, 신청채권자의 청구금액은 2,778,450,620원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 잔여 매각대금을 근저당권자에게 배분한 모형이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

모형상 근저당권자에게 배당되는 금액은 175,891,200원입니다. 채권최고액 기준 단순 미배당액은 3,064,108,800원으로 산정되지만, 이는 실제 확정 채무잔액 또는 2201호에 독립적으로 귀속된 채무액을 의미하지 않습니다. 공동담보에 관한 배당관계도 추가 검증 대상입니다.

핵심은 채권자에게 미배당액이 남는다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 승계되지는 않는다는 점입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 명확해지면 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리확인이 먼저다

양정이즈카운티 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 29.17%입니다. 본건은 이미 1회 유찰됐으며, 이후에도 유찰될 경우 최저가격이 더 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

각 회차의 매수인 인수액은 배당모형상 0원으로 동일합니다. 하지만 가격 하락은 미확인 임차관계나 보전처분 문제를 해결해 주지 않습니다. 더 낮은 가격 자체보다 권리관계의 확정 여부가 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양정라이온스공원의 북동측에 인접합니다. 주변에는 공동주택, 주거용 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 24층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스·난방설비와 타워식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 토지의 도로접면은 소로각지로 분류됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,403,000원입니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 양정이즈카운티는 276세대 규모이며 최근 12개월간 비교 거래 12건이 확인됩니다. 다만 오피스텔은 아파트와 거래 수요 및 매수자금 조달 조건이 다를 수 있어 별도 검토가 필요합니다.

입지 자체에는 차량 접근, 버스 이용, 근린생활시설 등 기본적인 주거 편의 요소가 있습니다. 다만 본건은 공부상 업무시설인 주거용 오피스텔로, 일반 아파트와 같은 거래시장이라고 가정해서는 안 됩니다. 22층이라는 위치와 실내 상태를 고려한 개별가격 검토도 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2201호 임차관계. 변우람의 보증금, 확정일자, 최초 점유 시점, 계약 내용 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사실과 임대차관계의 최종 법적 판단은 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 점유관계를 대조하고, 매각 직전 정정 또는 추가 기재 여부를 확인해야 합니다.
• 재산보전처분. 부산회생법원 2024회합1005 관련 보전처분의 효력, 경매 진행과의 관계, 매각 후 등기 처리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 행정상 의무의 처리와 등록 변경·말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보목록. 제2020-295호의 담보 범위, 호실별 매각단위, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 보정. 비교 거래는 48.9~49.85㎡로 본건 46.84㎡보다 면적이 큽니다. 22층의 실제 내부 상태와 면적 차이를 반영해 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 관리비·점유 인도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 실점유자의 인도 가능 여부, 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 조건부”

이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 256,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가격은 179,200,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원 대비 70.3%이고, 가장 최근의 260,000,000원 거래보다도 80,800,000원 낮습니다.

반면 본건은 단순한 근저당권 경매로만 볼 수 없습니다. 해당 호실 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦고 명세서상 인수권리는 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 소유자에 대한 회생법원 보전처분과 민간임대주택등기도 매각 전 검토가 필요합니다.

더구나 실거래 비교 면적이 본건보다 커, 제시된 가격 차이를 그대로 확정 수익으로 계산해서도 안 됩니다. 보증금 등 추가 인수액이 없다는 전제에서만 현재 최저가 낙찰 시 실질취득금액을 179,200,000원으로 볼 수 있습니다. 실제로는 취득 관련 비용과 점유 인도 비용도 별도 고려해야 합니다.

결론은 가격 검토 가치가 있으나 권리·절차 확인 전 응찰은 보류입니다. 임차관계와 보전처분, 민간임대주택 등록 및 공동담보 문제에 대한 확인이 끝난 뒤 최근 거래와 면적 차이를 반영한 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 싸 보이는 가격보다 확정 가능한 취득조건이 먼저입니다.