부산지방법원 2024타경39. 부산진구 양정동에 자리한 양정이즈카운티 101동 18층 1801호입니다. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 실제 이용은 주거용입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니. 2020년 동래농업협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 2024년 임의경매가 개시됐습니다. 이후 1회 유찰되면서 현재 최저매각가는 감정가의 70%까지 낮아졌습니다.
이 물건의 핵심은 가격과 권리를 분리해서 판단하는 것입니다. 비교 실거래 평균만 보면 75,800,000원의 차이가 있어 유리합니다. 그러나 본 호실 임차인 박지원의 보증금이 173,000,000원에 이르며, 2025년 임차권등기까지 마쳐진 상태입니다. 다행히 해당 임차인의 주민등록과 점유 개시는 2020년 선순위 근저당권보다 늦습니다. 따라서 통상적인 매각 소멸 구조에서는 보증금 자체를 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석되지만, 실제 인도 상황과 매각조건은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양지로14번길 24, 101동 18층 1801호 (양정동, 양정이즈카운티) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 비교 기준 전용면적 | 46.84㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 101동 24층 건물 중 18층 |
| 사용승인 | 2020.07.14 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 256,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 동래농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,778,450,620원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤에 임차권이 있다
말소기준권리는 2020.09.07 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부에는 민간임대주택등기와 재산보전처분도 기록되어 있습니다. 이는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로, 민간임대주택 관련 의무와 재산보전처분의 매각 후 효과를 별도로 확인하는 것이 적절합니다. 명세서상 인수권리는 해당사항 없으며 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
박지원 주민등록: 2022.12.07
박지원 점유개시: 2022.12.12
박지원 확정일자: 2022.12.08
임차인의 주민등록과 점유는 모두 근저당권 설정 이후입니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항하는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 등기부상 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 현재 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 본 호실은 박지원
본 경매 대상인 101동 18층 1801호의 임차권등기자는 박지원입니다. 현황조사에 포함된 다른 층의 임차인들은 각각 다른 호실에 관한 내용으로, 본 호실의 임차보증금과 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 건물 전유부분 전부 | 173,000,000원 | 2022.12.07 / 2022.12.08 |
대항력 없음
확정일자 있음
승계 없음
선순위 근저당권보다 후순위 · 우선변제에 따른 실제 배당액은 최종 확인 필요
|
| 실제 본 호실 임차인 | 1명 · 박지원 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.12.05 |
| 주민등록일 | 2022.12.07 |
| 점유개시일 | 2022.12.12 |
| 확정일자 | 2022.12.08 |
| 임차권등기명령 | 2025.01.13 · 부산지방법원 2025카임10008 |
| 임차권등기 접수 | 2025.01.16 |
| 배당요구 | 접수 내역 있음 · 2025.01.16 |
| 매수인 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 없음) |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 격차 확대
양정이즈카운티의 최근 실거래 12건 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 이 평균의 70.3%로, 단순 금액 비교에서는 75,800,000원의 차이가 있습니다. 최신 거래금액은 260,000,000원입니다.
다만 중요한 비교 조건이 있습니다. 경매물건의 비교 기준 전용면적은 46.84㎡이고, 아래 실거래 사례는 48.9~49.85㎡로 조금 더 넓습니다. 따라서 아래 평균을 본 호실의 정확한 개별 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 48.9㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.10 | 48.9㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 49.35㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 49.35㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 49.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 49.35㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 49.35㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 49.35㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 48.9㎡ | 20 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 49.35㎡ | 18 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 49.35㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 49.35㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 255,000,000원 |
최근 실거래 최저는 220,000,000원, 최고는 277,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,200,000원은 이 비교 표본의 최저 거래가격보다도 낮습니다. 다만 더 넓은 전용면적의 거래가 포함되어 있으므로, 가격 차이는 충분히 확인되지만 그 차이 전부를 할인 이익으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,308,800원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 175,891,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 동래농업협동조합의 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했으며, 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 후순위 임차권자의 실제 배당액 역시 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
최저매각가 기준 매각대금에서 집행비용을 제외한 175,891,200원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권의 채권최고액 대비 미배당 추정액은 3,064,108,800원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 계산상의 부족액이지, 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 3,064,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 125,439,999원 | 122,883,839원 | 3,117,116,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 87,807,999원 | 85,827,455원 | 3,154,172,545원 | 0원 |
현재 제시된 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 선순위 근저당권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인에게 이전되는 임차보증금은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 현재 확인된 매각조건이 유지된다는 전제입니다. 실제 후속 매각기일, 최저가 및 매각조건은 법원의 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정라이온스공원 북동측에 인접한 양정이즈카운티입니다. 부근은 공동주택·주거용 오피스텔·주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스·난방·타워식 주차설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,403,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 확인되며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 양정이즈카운티는 276세대 규모이며 최근 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 오피스텔은 면적·층·임대수익·실제 이용상태에 따른 가격 차이가 있어 개별 호실 기준의 추가 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.09.07 동래농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 공동담보와 매각조건을 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 박지원 보증금 173,000,000원, 주민등록 2022.12.07, 점유개시 2022.12.12, 확정일자 2022.12.08을 대조하세요.
- 배당관계 확인. 예상배당표에서는 선순위 근저당권에 배당이 집중됩니다. 임차인의 실제 배당 및 최우선변제 적용 여부를 최종 확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 퇴거 여부, 인도명령 가능성 및 관련 비용을 사전에 조사하세요.
- 법인 회생·보전처분. 소유자 주식회사제이엘컴퍼니의 재산보전처분 등기가 있어 경매절차와 매각 후 권리관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.19 등기된 임대의무 및 임대료 증액 제한 관련 사항이 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 본 물건 기준 46.84㎡와 비교 거래 48.9~49.85㎡는 면적이 다릅니다. 호실별 면적·층·향·내부 상태를 보정해 응찰 상한을 산정하세요.
- 관리비·시설 확인. 미납 관리비와 타워식 주차설비의 이용조건, 건물 시설관리 상태를 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 2026.11.04 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 공고를 재확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 있다. 마지막 열쇠는 권리 확인이다”
이 물건은 감정가 256,000,000원에서 1회 유찰되어 179,200,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 최근 실거래 평균 255,000,000원의 70.3%라는 점에서 가격상 접근할 이유가 있습니다. 비교 거래의 면적이 더 크다는 점은 감안해야 하지만, 현재 최저매각가는 최근 거래 표본의 최저 가격보다도 낮습니다.
권리관계의 핵심인 박지원의 임차보증금 173,000,000원은 선순위 근저당권 이후 성립한 임대차에 관한 것입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으며, 제시된 예상배당에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
그렇다고 이 물건을 아무런 확인 없이 입찰할 수 있는 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기·재산보전처분·임차권등기·명도 문제가 남아 있기 때문입니다. 이러한 사항을 원본 서류로 확인하고, 면적 차이를 반영한 실질 시세까지 검토한다면 현재 가격은 충분히 검토할 만합니다.
최종 판단은 ‘가격 매력 있음, 권리·인도조건 확인 후 접근’입니다. 명시된 보증금 인수액은 0원이고 최근 시세 대비 할인 폭도 크지만, 낙찰 후 실제 취득 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 부담까지 점검하는 것이 중요합니다.
