광주지방법원 2026타경31. 전남 무안군 무안읍 교촌리에 자리한 백년가클래스 102동 201호, 1층과 2층을 함께 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 감정가 453,000,000원으로 출발했으나 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 253,680,000원으로 낮아졌습니다.
등기부상 소유자는 주식회사애가건설입니다. 2023년 소유권보존 이후 금융기관 근저당권과 후순위 담보권, 여러 건의 가압류가 설정되었습니다. 현재 말소기준은 2023.10.17 설정된 주식회사광주은행 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 류상욱 근저당권과 신용보증기금·월야농업협동조합 가압류, 관련 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 후순위 채권의 규모가 크고 배당 부족액도 상당합니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액을 곧바로 낙찰자가 떠안는 것은 아니지만, 채무관계가 복잡하고 점유관계도 명확하게 정리되지 않은 만큼 일반적인 소유자 거주 아파트보다 입찰 전 확인할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층201호 |
| 도로명주소 | 무안읍 경신길 10-3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 복층형 |
| 이용상태 | 1층: 주방 및 식당, 방, 드레스룸, 현관, 다용도실, 욕실 / 2층: 침실, 거실, 욕실, 간이주방 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 2층 |
| 전용면적 | 84.9885㎡ (거래 비교 면적 일치 여부 미확인) |
| 단지규모 / 준공 | 12세대 · 2023.06.23 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 | 453,000,000원 |
| 최저매각가 | 253,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 | 케이씨시너지제육차유동화전문 유한회사 |
| 경매 청구금액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 주식회사광주은행 근저당권 (채권최고액 2,592,000,000원) |
| 매수인 인수 | 현재 배당계산상 0원 |
① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 기준
광주은행 근저당권의 채권최고액은 2,592,000,000원이며, 공동담보목록이 존재합니다. 후순위 류상욱 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원입니다. 류상욱 근저당권에는 신용보증기금의 사해행위 취소를 위한 근저당권설정등기 말소청구권 보전 가처분도 연결되어 있습니다. 해당 가처분 역시 말소기준 이후 권리로서 매각소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차·점유 분석 — 다른 동·호수 기재가 핵심
현황조사에는 김미경과 김민우가 등장합니다. 그러나 두 사람의 점유 부분은 모두 101동 103호로 기재되어 있습니다. 경매 대상은 102동 1,2층201호이므로, 이들을 대상 호실의 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 우선 현황조사에 기재된 주소와 실제 매각 대상의 점유관계를 대조해야 합니다.
| 성명 / 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김미경 101동 103호 |
2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
|
김민우 101동 103호 |
2026.01.06 | 미상 | 없음 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
위 두 사람은 현황조사에 등장하지만, 모두 경매 대상과 다른 호실로 기재되어 있습니다. 실제 대상 호실의 임차인 수와 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수보증금은 0원입니다. 다만 이는 대상 호실에 별도의 선순위 대항력 임차인이나 매각으로 소멸하지 않는 권리가 발견되지 않는다는 전제의 계산입니다. 실제 점유관계가 확정되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 56% 할인에도 시세 판단은 별개
감정가는 453,000,000원, 현재 최저매각가는 253,680,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 대비 56% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 백년가클래스 동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 현재 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 253,680,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 177,576,000원 | 39.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 124,303,199원 | 27.44% | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다. 실질취득 기준액에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 등 부대비용을 반영하지 않았습니다.
가격 검토에서는 감정평가액보다 유사한 복층형 다세대주택의 실제 거래가격이 중요합니다. 전용면적, 건축연도, 건물구조와 토지지분, 내부 상태, 진입도로 조건이 유사한 거래를 확보한 뒤 현재 최저가와 비교해야 합니다. 그러한 검증이 이루어지기 전까지 가격 측면의 긍정적 평가를 유보하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,351,520원 |
| 1. 을구 2번 · 광주은행 근저당 | 2,592,000,000원 | 249,328,480원 |
| 2. 을구 4번 · 류상욱 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 · 월야농업협동조합 가압류 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 · 월야농업협동조합 가압류 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,351,520원을 제외한 249,328,480원이 광주은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 류상욱 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아갈 배당액은 모두 0원이며, 소유자에게 남는 금액도 없습니다.
신청채권자인 케이씨시너지제육차유동화전문 유한회사의 청구금액은 2,244,131,877원이지만, 이 시뮬레이션에서 신청채권자의 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 신청채권자와 광주은행 근저당권 사이의 채권양도·승계 관계 및 실제 배당순위는 원본 서류를 통해 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 249,328,480원 | 4,434,813,293원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 174,289,936원 | 4,509,851,837원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,762,954원 | 4,562,378,819원 | 0원 |
전체 배당대상 채권액 4,684,141,773원 기준 시뮬레이션입니다. 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정이며, 실제 확정채권액·공동담보 배당·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지에 위치합니다. 주변은 단독주택 등이 소재한 근교농촌지대이며, 감정평가상 주거환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 수준입니다. 동측과 서측에 폭 약 3~4m의 진입로가 있습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 지상 2층 다세대주택으로, 1층과 2층을 함께 사용하는 복층형입니다. 외벽은 페인팅·석재·벽돌 등으로 마감되어 있습니다.
- 실내 구성. 1층에는 주방·식당·방·드레스룸·다용도실·욕실이, 2층에는 침실·거실·욕실·간이주방이 배치되어 있습니다.
- 설비. 가스 난방, 시스템에어컨, 소화전설비와 급배수시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 부정형의 완경사지 다세대주택 부지로, 자연녹지지역에 해당합니다. 토지면적은 4,643.0㎡, 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연취락지구·준보전산지 관련 저촉사항과 가축사육제한구역 등이 기재되어 있어 토지이용계획을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대 단지입니다. 대규모 아파트와 달리 매매 비교사례를 충분히 확보하기 어려울 수 있어, 실거래 확인과 재매각 가능성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각 대상 호실 확인. 102동 1,2층201호의 실제 출입구와 내부 구조, 건축물대장·집합건물 등기·현황조사의 호실 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 김미경·김민우의 조사상 주소는 101동 103호입니다. 102동 201호의 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서 및 현장 확인으로 판단해야 합니다.
- 임대차와 보증금. 김미경의 25,000,000원은 다른 호실에 기재된 보증금입니다. 김민우의 보증금은 미상입니다. 두 사람의 기록을 대상 호실의 확정 임차관계로 취급하지 마세요.
- 말소기준과 공동담보. 광주은행 근저당권의 공동담보목록, 해제신용협동조합 기존 근저당권의 말소, 류상욱 근저당권 및 가처분의 처리관계를 확인하세요.
- 신청채권자 관계. 경매신청 채권자와 근저당권자의 관계, 채권양도·승계 서류 및 배당요구 현황을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 253,680,000원이 유사 면적·복층 구조 다세대의 실제 거래가격과 비교하여 합리적인지 검증해야 합니다.
- 토지·건축 상태. 자연녹지지역과 관련 토지이용 제한, 진입도로, 건축물대장, 위반사항, 복층 내부의 사용승인 상태를 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 후속 회차 가정. 3회 유찰 시 177,576,000원, 4회 유찰 시 124,303,199원의 가격 시나리오가 있지만, 실제 유찰 여부와 시세를 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 정보를 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격 검증은 필수”
무안 백년가클래스 102동 201호는 2023.10.17 광주은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그렇다고 무조건 안전하거나 저렴한 물건으로 볼 수는 없습니다. 감정가 453,000,000원에서 최저가 253,680,000원으로 낮아졌지만, 실거래가격과 적정 환금가치를 확인하지 못했기 때문입니다. 또한 현황조사의 인물들이 다른 동·호수에 기재되어 있어 대상 호실의 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
채권자 미배당 규모도 크고 공동담보와 가처분, 신청채권자 관계까지 확인할 사항이 적지 않습니다. 이 금액들이 매수인에게 곧바로 승계되는 것은 아니지만, 권리구조를 원본과 대조할 필요는 있습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 점유는 보류입니다. 매각기일인 2026.11.02 전에 실제 점유자, 임대차관계, 공동담보 및 최신 등기 상태를 확인하고, 유사 다세대 실거래가격으로 입찰가의 적정성을 검증해야 합니다. 단지 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 메리트가 확보되었다고 판단해서는 안 됩니다.
