광주지방법원 2026타경31. 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 백년가클래스 102동 1·2층 201호의 복층형 다세대주택입니다. 감정가 453,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 317,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 주식회사애가건설이며, 2023.07.18. 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
최초 2023.08.08. 해제신용협동조합 근저당권이 설정됐으나 이 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.17. 설정된 광주은행 채권최고액 2,592,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-258호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 자체를 이 한 호실의 개별 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 1층·2층 복층형 다세대주택 |
| 내부 구성 | 1층: 주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실 · 2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2023.10.17. 광주은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.10.21. 류상욱 근저당, 2025.10.28. 신용보증기금 가압류, 2025.12.02. 신용보증기금의 류상욱 근저당권 가처분, 2026.01.29. 및 2026.02.06. 월야농업협동조합 가압류, 2026.02.06. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 현황조사 기록 — 이름보다 ‘호수’가 핵심
| 성명 | 조사 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2023.10.17. 말소기준권리보다 늦어, 기록상 대항력은 없습니다. 다만 더 중요한 점은 두 기록의 점유 부분이 모두 101동 103호라는 것입니다. 본건 주소는 102동 201호이므로, 이 두 기록을 본건의 실제 임차인·점유자로 그대로 연결해 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 류상욱 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,684,141,773원 중 현재 회차 예상배당은 311,860,600원이고, 미배당은 4,372,281,173원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 317,100,000원 | 311,860,600원 | 4,372,281,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 221,970,000원 | 218,062,420원 | 4,466,079,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 155,379,000원 | 152,403,694원 | 4,531,738,079원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구금액은 2,244,131,877원이나, 제공된 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 후순위 미배당 규모가 크다는 사실과 매수인의 권리 인수 여부는 별개의 문제이며, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근 백년가클래스 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택이 소재한 근교농촌지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 2층의 복층형 다세대주택입니다.
- 설비. 가스 난방, 시스템에어컨, 소화전설비 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 3~4m 진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 다세대주택 부지이며 자연녹지지역입니다. 토지면적은 4,643.0㎡, 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 백년가클래스는 12세대이며 준공일은 2023.06.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 재확인. 현황조사상 김미경·김민우의 점유 부분은 모두 101동 103호이고 본건은 102동 201호입니다. 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 기록. 김민우는 보증금이 확인되지 않았습니다. 비록 기록상 전입일은 말소기준 이후지만 본건과 호수 자체가 달라 정확한 귀속 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 공동담보 주의. 광주은행 채권최고액 2,592,000,000원은 공동담보목록 제2023-258호가 붙어 있습니다. 이 금액을 본건 단독 채무로 해석하지 마세요.
- 류상욱 근저당 가처분. 신용보증기금이 사해행위 취소를 이유로 류상욱 근저당권에 가처분을 설정했으나, 둘 다 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가 대비 70%라는 할인율만 확인될 뿐, 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 법원 표기 대조. 사건 기본정보에는 광주지방법원 2026타경31, 등기부 경매개시결정 원인에는 광주지방법원 목포지원 2026타경31로 기재되어 있어 원문 서류에서 관할 표기를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 등기보다 현황조사 호수 확인이 먼저
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 기준권리는 2023.10.17. 광주은행 근저당이고 이후 권리는 소멸하며, 현재 회차 317,100,000원은 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 사건에서 가장 눈에 띄는 리스크는 등기순위가 아니라 점유조사의 호수 불일치입니다.
감정가 453,000,000원에서 1회 유찰돼 317,100,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로, 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유관계는 원본 재확인. 본건의 입찰 판단은 이 세 문장으로 정리됩니다.
