317,100,000원
광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 ‘백년가클래스’ 102동 1,2층 202호로, 감정평가상 1층과 2층을 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사애가건설이며, 현재 등기상 말소기준권리는 2023.10.17 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 해제신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 광주은행 근저당 이후의 류상욱 근저당·신용보증기금 및 월야농업협동조합 가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 가장 먼저 다시 확인해야 할 부분은 임차관계입니다. 현황조사에는 김미경, 김민우 두 사람이 기록돼 있지만 두 사람 모두 점유 부분이 101동 103호로 기재돼 있습니다. 본건은 102동 202호이므로 이 기록을 그대로 본건 임차인으로 단정할 수 없습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 본건 호수에 대한 현황조사·매각물건명세서 원문 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 1층·2층 복층형 다세대주택 |
| 내부 구성 | 1층: 주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실 · 2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨시너지제육차유동화전문 유한회사 / 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 확인은 별도
말소기준은 2023.10.17 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,592,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 설정된 류상욱의 150,000,000원 근저당과 신용보증기금·월야농업협동조합의 가압류, 류상욱 근저당에 대한 가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 조사 — 기재 호수 불일치가 핵심
| 성명 | 기재 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 기록된 전입일은 말소기준권리인 2023.10.17 이후이므로 기재된 101동 103호를 기준으로는 대항력이 없습니다. 김미경의 보증금은 25,000,000원이고 김민우의 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 두 기록 모두 본건 호수와 불일치하므로, 이 표는 본건의 실제 임대차관계를 확정하는 자료로 보아서는 안 됩니다.
③ 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 317,100,000원으로 감정가 453,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에 연결된 단지 정보에서 실제 거래금액 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 인근·동일 면적 실거래를 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 2. 근저당 · 류상욱 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,684,141,773원 중 현재 회차 예상 배당액은 311,860,600원이며, 미배당액은 4,372,281,173원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 광주은행 근저당 배당으로 소진되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택이 소재한 근교농촌지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 2층 다세대주택으로 본건은 1층·2층 복층형입니다. 가스 난방, 시스템에어컨, 소화전·급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m의 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 완경사지의 다세대주택 부지이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 58,800원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 12세대로 규모가 작고, 제공된 경매 통계의 낙찰률은 0.0%입니다. 실제 거래가격 기준이 확인되지 않아 매도 유동성과 적정 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 재확인. 현황조사상 김미경·김민우의 점유 부분은 101동 103호입니다. 본건 102동 202호의 실제 점유 및 임대차관계를 원문으로 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 김민우의 보증금과 두 사람의 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼, 본건 호수와 연결되는 임차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 광주은행 근저당 채권최고액은 2,592,000,000원이고 공동담보로 설정돼 있습니다. 공동담보 목록과 채권 변동 내역을 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 317,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수로 판단하지 말고 유사 다세대 실거래와 비교하세요.
- 저환금성 가능성. 12세대 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 낙찰률이 0.0%인 만큼 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 호수와 가격이다
등기와 배당 구조만 보면 이 사건의 핵심은 단순합니다. 2023.10.17 광주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 조사 호수가 본건과 다르다는 점은 그대로 넘길 수 없습니다. 또한 317,100,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 실제 거래가격 기준이 없어 가격 메리트가 확인됐다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 등기상 인수보다 본건 102동 202호의 실제 점유관계와 유사 거래가격을 확인하는 작업이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
