광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 백년가클래스 102동 1·2층 203호, 감정평가상 1층과 2층을 함께 쓰는 복층형 다세대주택입니다. 1층은 주방 및 식당·방1·현관·다용도실·욕실, 2층은 침실2·거실·욕실·간이주방으로 구성되어 있습니다. 감정가 453,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 317,100,000원, 감정가의 70%입니다.
등기상 핵심은 2023.10.17. 설정된 광주은행 근저당 2,592,000,000원입니다. 앞선 해제신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 광주은행 근저당 이후 류상욱 근저당, 신용보증기금·월야농업협동조합 가압류와 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 1층·2층 복층형 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 1층 주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실 · 2층 침실2, 거실, 욕실, 간이주방 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 최초 근저당인 해제신용협동조합의 3,168,000,000원 근저당은 2023.10.17. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 광주은행 근저당 2,592,000,000원입니다. 그 뒤의 류상욱 근저당 150,000,000원, 신용보증기금 가압류 500,000,000원, 월야농업협동조합 가압류 1,014,843,461원 및 427,298,312원, 류상욱 근저당에 대한 신용보증기금 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 ‘호수 불일치’ 확인 필요
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2023.10.17.보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 두 사람의 점유 부분은 모두 101동 103호로 적혀 있고, 경매 대상은 102동 203호입니다. 따라서 이 두 사람이 실제 대상호 점유자인지, 다른 호수 조사내용이 함께 반영된 것인지 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 특히 김민우는 보증금도 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인됐지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저가는 감정가 453,000,000원의 70%인 317,100,000원입니다. 숫자만 보면 135,900,000원이 내려왔지만, 이 물건과 비교할 수 있는 대상 면적 기준 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 백년가클래스는 12세대이며 2023.06.23. 준공, 대상 면적은 84.9885㎡로 집계되어 있으나 면적 매칭도 되지 않았습니다.
따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “30% 할인이라 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차 정보일 뿐이고, 실제 시장가격과의 차이는 별도의 최근 거래 검증이 필요합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 류상욱 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,100,000원 가정 시 집행비용 5,239,400원을 제외한 311,860,600원이 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 4,684,141,773원 대비 미배당액은 4,372,281,173원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택이 소재한 근교농촌지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 다세대주택으로, 1·2층 복층형입니다.
- 설비. 가스 난방, 시스템에어컨, 소화전 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 3~4m 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 토지 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 백년가클래스는 12세대이며 2023.06.23. 준공됐습니다. 실거래 비교값이 없어 환금성은 거래 자료 보완이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황조사 호수 대조. 김미경·김민우의 기재 부분이 101동 103호이므로 대상 102동 203호의 실제 점유자와 일치하는지 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 김민우 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 등으로 보완 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일·유사 면적 다세대의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.10.17. 광주은행 근저당이 말소기준권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당 미반영 항목. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 상태. 복층형 다세대의 내부 상태, 시스템에어컨·가스설비 상태와 실제 사용 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 광주은행 근저당 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 현황조사 전입자들도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사 임차인 두 명이 모두 대상호가 아닌 101동 103호로 기재되어 있고, 김민우의 보증금은 확인되지 않습니다. 여기에 동일·유사 면적의 최신 실거래 가격도 없어, 현재 최저가 317,100,000원의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유 사실과 가격을 추가 확인해야 하는 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다.
