광주지방법원 2026타경31. 본건은 무안읍 교촌리 백년가클래스 103동 1·2층 302호로, 감정평가상 1층과 2층을 함께 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 이용상태는 1층에 주방 및 식당·방1·드레스룸·현관· 다용도실·욕실, 2층에 침실2·거실·욕실·간이주방으로 기재돼 있습니다. 감정가는 453,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 317,100,000원입니다.
권리 흐름에서는 2023.08.08. 해제신용협동조합 근저당이 먼저 설정됐지만, 2023.10.17. 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사광주은행 근저당권이며 채권최고액은 2,592,000,000원입니다. 이후의 강표 근저당, 신용보증기금과 월야농업협동조합 가압류, 강표 근저당에 대한 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 1층, 2층 복층형 |
| 구성 | 1층: 주방 및 식당, 방1(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실 · 2층: 침실2, 거실, 욕실, 간이주방 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.10.17. 주식회사광주은행 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 2,592,000,000원이며 공동담보목록 제2023-258호가 기재돼 있습니다. 2025.10.14. 강표 근저당 300,000,000원, 2025.10.28. 신용보증기금 가압류 500,000,000원, 2026.01.29. 및 2026.02.06. 월야농업협동조합 가압류와 2026.02.06. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인 — 호수 불일치를 먼저 본다
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025-12-11 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026-01-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 나타난 두 전입자는 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.10.17.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 김미경의 보증금은 25,000,000원, 김민우의 보증금은 미상이며 두 사람 모두 보증기관 승계나 대위신고자는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없다
현재 회차는 1회 유찰, 감정가의 70%인 317,100,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 감정가 49%인 221,970,000원, 3회 유찰 시 감정가 34.3%인 155,379,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 본건의 가격 메리트를 판단할 수 있는 동일 면적 실거래가는 확인되지 않습니다. 백년가클래스의 대상면적은 84.9885㎡로 제시돼 있으나 면적 매칭 결과는 일치하지 않았고, 최근 낙찰가와 최근 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 강표 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 317,100,000원 가정 시 채권자 채권액 합계는 4,834,141,773원, 채권자 배당액은 311,860,600원, 미배당액은 4,522,281,173원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상2층 건물 내 1층·2층 복층형 다세대주택입니다. 가스 난방, 시스템에어컨, 소화전 및 급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 노폭 약 3~4m 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며, 부정형 완경사지대의 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 58,800원/㎡, 토지면적은 4,643.0㎡입니다.
- 규제. 준보전산지·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·도시계획구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 규모. 백년가클래스는 12세대이며 준공일은 2023-06-23입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 일치 여부. 현황조사 전입자 2명이 모두 101동 103호로 기재돼 있어 본건 103동 302호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.08. 해제신용협동조합 근저당은 등기부상 말소됐고, 2023.10.17. 광주은행 근저당이 말소기준으로 선언돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율보다 본건과 면적·형태가 실제로 비교 가능한 다세대 실거래 사례 확보가 우선입니다.
- 복층 구조 확인. 1층·2층을 함께 사용하는 구조와 각 층의 실제 현황이 감정평가 기재와 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입 조건. 동·서측 약 3~4m 진입로와 차량 접근 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 한계. 현재 매각가에서는 광주은행 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 등기 권리는 방향이 명확합니다. 이미 말소된 선순위 해제신용협동조합 근저당을 제외하면 2023.10.17. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 317,100,000원까지 내려왔으나, 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 여기에 현황조사 전입자들의 기재 호수가 본건과 다른 점도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과 가능, 가격과 점유관계는 확인 후 판단이 맞습니다.
