광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 소재 백년가클래스 103동 302호는 1층과 2층을 함께 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 감정가는 453,000,000원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 253,680,000원으로 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 가격이 실거래 시세보다 낮은지는 별개의 문제입니다.

권리관계도 단순하게만 볼 수 없습니다. 최초 설정된 해제신용협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었고, 현재 말소기준은 광주은행 근저당권입니다. 이후 강표 명의 근저당권, 신용보증기금 및 월야농업협동조합 가압류, 강표 근저당권에 관한 가처분과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 점유자와 등기상 권리의 최신 변동을 확인한 후 입찰해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예상

말소기준권리는 을구 2번 광주은행 근저당권입니다. 2023.08.08 설정된 해제신용협동조합 근저당권은 2023.10.17 일부해지를 원인으로 등기부에서 말소된 상태입니다. 광주은행 근저당 이후의 강표 근저당권과 가압류 3건, 근저당권 관련 가처분 및 임의경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

다만 강표 명의 근저당권에는 신용보증기금이 사해행위 취소를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소청구권을 보전하기 위한 가처분을 등록했습니다. 후순위 권리의 소멸 예상과 별개로 관련 소송·집행 상태는 입찰 전 최신 등기와 사건기록으로 재확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 기재 주소가 대상 호실과 다르다

현황조사에는 김미경, 김민우 2명의 전입 관련 내용이 확인됩니다. 그러나 두 사람 모두 101동 103호로 기재되어 있고, 경매 대상은 103동 302호입니다. 따라서 이 2명을 대상 호실의 확정된 임차인으로 계산하거나 보증금을 곧바로 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

기재된 전입일은 모두 2023.10.17 말소기준권리보다 늦습니다. 배당요구와 확정일자는 확인되지 않았으며, 실제 경매 대상 호실과의 연관성도 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 56%가 시세의 56%는 아니다

현재 최저가는 감정가 453,000,000원의 56%인 253,680,000원입니다. 그러나 백년가클래스는 12세대 규모의 다세대주택으로, 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 충분한 할인폭이 확보되었다고 판단할 근거는 부족합니다. 시세에 대한 검증 없이 감정가 대비 할인율만을 가격 매력으로 평가해서는 안 됩니다.

후속 회차 금액은 유찰 시뮬레이션이며 실제 향후 매각기일과 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 예상 인수액은 현재 산정에 한정되며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,680,000원 가정)

집행비용 4,351,520원은 추정액입니다. 광주은행 2,592,000,000원과 강표 300,000,000원은 등기상 채권최고액 기준입니다. 공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제는 확정적으로 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 회차 가정에서는 매각대금 253,680,000원 중 집행비용 4,351,520원을 공제한 249,328,480원이 광주은행에 배당되는 구조입니다. 강표 근저당권과 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

경매개시 채권자인 케이씨시너지제육차유동화전문유한회사의 청구액은 2,244,131,877원이지만, 별도 시나리오상 신청채권자 예상 배당액은 0원입니다. 경매를 신청했다는 사실이 곧 배당순위에서 우선한다는 의미는 아닙니다. 이 청구액을 위 채권자 합계에 다시 더해서 계산하지는 않습니다.

⑤ 회차별 배당 위험 — 후순위 채권은 미배당

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 소재 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 다세대주택 단지입니다. 주위는 단독주택 등이 소재한 근교농촌지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 동측 및 서측에 폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.
• 구조. 철근콘크리트구조에 1층·2층 복층형 다세대주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·석물붙임·벽돌쌓기 등이 사용되고, 내부는 벽지·인테리어 마감 및 타일·장판 마감입니다.
• 내부 이용. 1층은 주방·식당·방 1·드레스룸·다용도실·욕실, 2층은 침실 2·거실·욕실·간이주방으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 가스 난방시설, 시스템에어컨, 소화전설비 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사지대의 다세대주택 부지로, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 준보전산지·자연취락지구와의 저촉, 가축사육제한구역 포함 등의 사항이 표시되어 있습니다.
• 공부상 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2023.06.23 준공된 12세대 규모의 주택입니다. 비교 가능한 최근 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 가격 검증과 향후 매도 가능성에 대한 별도 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 점유 확인. 현황조사상 김미경·김민우의 주소는 101동 103호입니다. 실제 경매물건인 103동 302호의 전입세대·점유자·임대차계약 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 임대차보증금 및 인수조건이 최종적으로 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 가처분과 근저당권. 강표 명의 근저당권에 관한 신용보증기금 가처분의 최신 상태, 관련 소송 진행 여부 및 말소처리 관계를 대조해야 합니다.
• 공동담보 관계. 광주은행과 강표 명의 근저당권에 연결된 공동담보목록과 채권계산서를 확인하고 예상배당표를 최종 검토해야 합니다.
• 실거래 검증. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고 대상 복층형 다세대주택과 비교 가능한 거래 및 매물 가격을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자에 따른 인도절차와 미납 관리비, 공용부분 비용 및 주택 내부 상태를 사전 조사해야 합니다.
• 규제·접도. 자연녹지지역과 준보전산지·자연취락지구 관련 사항, 진입로 및 토지이용 제한을 실제 이용 목적과 대조해야 합니다.
• 매각기일·진행상태. 2026.11.02 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최종 입찰조건을 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율은 크지만, 안전마진은 아직 검증되지 않았다”

백년가클래스 103동 302호는 2회 유찰로 감정가 453,000,000원에서 최저매각가 253,680,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준 이후 근저당권·가압류·가처분은 매각 소멸 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 후순위 채권을 떠안는 형태로 분석되지는 않습니다.

그렇지만 현황조사에 기재된 전입자 2명은 모두 다른 동·호수에 해당합니다. 대상 호실의 실제 점유관계를 확정해야 하고, 소규모 다세대주택 특성상 최근 실거래 시세 검증도 필요합니다. 큰 폭으로 유찰되었다는 사실만으로 싸게 살 수 있다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 적정성 미확인, 점유 확인 필수입니다. 현재 단계에서는 추가 확인 없이 적극 응찰하기보다는 대상 호실의 점유·권리 원본과 실거래 시세를 먼저 확보하는 보수적 접근이 적절합니다.