317,100,000원
광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 ‘백년가클래스’ 102동 1·2층 204호의 복층형 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 1층 주방 및 식당·방1·현관·다용도실·욕실, 2층 침실2·거실·욕실·간이주방으로 확인됩니다. 감정가 453,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 317,100,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.08.08. 해제신용협동조합의 근저당권은 2023.10.17. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 광주은행 채권최고액 2,592,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·월야농업협동조합의 가압류 3건과 2026.02.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 102동 1,2층204호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 1층, 2층 복층형 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 케이씨시너지제육차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 1층: 주방 및 식당·방1(드레스룸 포함)·현관·다용도실·욕실 / 2층: 침실2·거실·욕실·간이주방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.10.17. 을구 2번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,592,000,000원이고 채무자는 주식회사애가종합건설입니다. 이후 등록된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 317,100,000원을 전제로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 조사 — 본건 호수와 불일치
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 확인되는 실제 전입자는 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 개별 전입자로 기재되어 있습니다. 김미경의 전입일은 2025.12.11., 김민우는 2026.01.06.으로 모두 말소기준일 2023.10.17.보다 늦어 대항력은 없습니다.
김민우는 보증금도 확인되지 않습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준일 이후이고 대항력 없음으로 판정되어 있어, 현재 제공된 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 우선변제 여부는 두 사람 모두 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교는 별개
현재 최저매각가는 317,100,000원으로 감정가 453,000,000원의 70%입니다. 하지만 ‘감정가 대비 30% 할인’은 곧바로 ‘시세 대비 30% 할인’을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 단지 정보는 백년가클래스 12세대, 준공일 2023.06.23, 단지 경매 평균 유찰횟수 1.0회입니다.
비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않기 때문에 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 현재 실질취득가 317,100,000원을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 현재 가격 판단은 시세 확인 전까지 보수적으로 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 4,534,141,773원 중 311,860,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,222,281,173원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 317,100,000원 | 311,860,600원 | 4,222,281,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 221,970,000원 | 218,062,420원 | 4,316,079,353원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 155,379,000원 | 152,403,694원 | 4,381,738,079원 | 0원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신청채권 청구금액은 2,244,131,877원인 반면 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차부터 광주은행 근저당에서 매각대금이 소진되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 3~4m 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 토지는 부정형 완경사지대의 다세대주택 부지입니다.
- 설비. 가스설비에 의한 난방시설, 시스템에어컨, 소화전설비 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 1·2층 복층형 다세대주택입니다.
- 토지. 토지면적 4,643.0㎡, 공시지가 58,800원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 백년가클래스는 총 12세대이고 준공일은 2023.06.23입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 실제 매매가격대와 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 재확인. 현황조사 전입자 김미경·김민우는 모두 101동 103호로 표시돼 있습니다. 대상인 102동 204호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김민우 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
- 우선변제 확인. 두 전입자의 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 가격 자료가 없어 시세 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 광주은행 근저당은 공동담보목록 제2023-258호로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 점유 확인과 가격 검증이 먼저”
이 물건의 등기 구조만 보면 매수인이 떠안을 권리가 보이지 않습니다. 2023.10.17. 광주은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸, 현재 배당 시나리오의 인수액도 0원입니다.
그러나 그대로 ‘안전한 물건’이라고 끝낼 수는 없습니다. 현황조사 전입자 2명의 점유부분이 101동 103호로 적혀 있어 경매 대상 102동 204호와 맞지 않습니다. 또한 최저가는 감정가의 70%까지 낮아졌지만 이를 최근 실거래와 비교할 가격 근거가 확인되지 않습니다. 결국 이 사건은 등기상 인수는 0원, 점유는 재확인, 가격은 시세 검증 후 판단이 핵심입니다.
