광주지방법원 2026타경31. 무안군 무안읍 교촌리의 백년가클래스 103동 301호입니다. 2023년 준공된 12세대 규모 단지 내 복층형 다세대주택으로, 감정평가상 1층에는 주방·식당·방·다용도실·욕실이, 2층에는 침실·거실·욕실·간이주방이 배치돼 있습니다. 일반적인 단층 아파트가 아니라 1·2층을 사용하는 복층형 다세대주택이라는 점부터 가격과 환금성 판단에 반영해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사애가건설입니다. 2023.08.08 설정됐던 해제신용협동조합 근저당은 이미 말소됐으며, 2023.10.17 설정된 광주은행 근저당권 2,592,000,000원이 현재 말소기준권리로 분석됩니다. 그 뒤 설정된 강표 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 강표 근저당에 관한 사해행위취소 보전 가처분까지 등장하므로 권리관계를 무조건 단순하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당

이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2023.10.17입니다. 해제신용협동조합의 기존 근저당은 같은 날짜에 말소됐고, 광주은행 근저당권이 현재 유효한 선순위 담보권으로 남았습니다. 이 근저당을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또한 광주은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 강표 근저당 역시 다른 호실과 공동담보로 설정돼 있습니다. 채권최고액을 이 물건 한 호실의 실제 채무액으로 단정할 수 없으며, 공동담보 물건의 매각 및 배당 상황에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 먼저 확인할 부분

현황조사에는 김미경과 김민우가 등장합니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계신고자가 아닌 개인 점유관계 조사 대상자 2명입니다. 그러나 조사에 기록된 호실은 둘 다 101동 103호로, 이번 경매 대상인 103동 301호와 다릅니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2023.10.17 말소기준일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 해당 호실이 경매 대상과 달라 본건의 점유자로 확정할 수 없습니다.

기재된 전입일은 모두 2023.10.17 말소기준권리보다 늦습니다. 그 전입일만을 기준으로 보면 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 하지만 확정일자와 배당요구 사실이 확인되지 않으므로 우선변제권이나 실제 배당 가능성을 확정할 수는 없습니다.

결론적으로 대상 호실의 실제 임차인은 확인되지 않았고, 현재 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 대상 호실의 점유와 선순위 임대차가 확인됐다는 의미가 아니라 확인된 인수권리를 반영한 계산 결과입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 56%가 시세의 56%는 아니다

감정가는 453,000,000원이고, 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 253,680,000원입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실은 분명하지만, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지를 보여주는 비교 거래가 확인되지 않습니다.

백년가클래스는 2023.06.23 준공된 12세대 규모의 복층형 다세대주택 단지입니다. 일반적인 대단지 아파트와 달리 같은 면적·구조·층 배치의 거래 사례를 구하기 어려울 수 있고, 개별 물건의 상태와 실제 매수 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률 집계는 0%입니다. 다만 집계 표본과 기간이 확인되지 않으므로 실제 낙찰 가능성을 이 수치만으로 예측해서는 안 됩니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태라는 점에서 시장 수요와 감정가격 사이의 차이를 특히 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,680,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.7%를 적용한 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했으며 당해세·임차인 최우선변제·공동담보의 실제 배당 조정 등은 반영되지 않았습니다.

예상 매각대금 253,680,000원에서 집행비용 4,351,520원을 제외한 249,328,480원이 광주은행 근저당권에 배당됩니다. 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 이 모형에서 모두 0원입니다.

경매신청채권자인 케이씨시너지제육차유동화전문유한회사의 청구금액은 2,244,131,877원입니다. 현재와 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 제공된 배당순위 모형에 따른 결과로, 실제 채권자 지위와 채권양도·공동담보 관계에 따른 배당 가능액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 자금 구조 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당

이 계산에서 유찰이 진행되면 채권자들의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다. 따라서 현재 확인된 인수사항만을 전제로 한 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 취득세·등기비용·미납 관리비·명도비용 등은 별도이고, 대상 호실의 임차관계 확인 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안소방서 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 등이 소재한 근교농촌지대로, 감정평가상 주거환경은 무난한 수준입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측 및 서측에 폭 약 3~4m의 진입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 복층형 다세대주택입니다. 가스 난방시설, 시스템에어컨, 소화전 및 급배수시설을 갖추고 있습니다. 내벽은 도배 및 인테리어 마감, 바닥은 타일과 장판 마감입니다.
• 이용상태. 1층에는 주방 및 식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관·다용도실·욕실이 있고, 2층에는 침실 2개, 거실·욕실·간이주방이 있습니다. 복층 구조의 특성이 실사용성과 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역이며 완경사지의 부정형 토지에 위치합니다. 자연취락지구 저촉, 준보전산지 저촉·접함, 가축사육제한구역 포함 등의 토지이용 정보가 확인됩니다. 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 상태 및 유지보수 필요 여부는 별도 점검해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 복층형 다세대 단지입니다. 동일 조건의 거래 사례가 제한적일 수 있으므로 매도 시 수요층과 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 가격의 환금성을 실거래로 입증하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 점유 재확인. 경매 대상은 103동 301호이나 현황조사상 두 사람의 주소는 101동 103호입니다. 현황조사서·전입세대 관련 서류·매각물건명세서를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임대차 보증금과 우선변제. 김미경의 보증금 25,000,000원을 본건의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 대상 호실에 다른 임차인이 존재하는지, 확정일자·배당요구·대항력·인수 여부를 확인해야 합니다.
• 광주은행 공동담보. 근저당 채권최고액은 2,592,000,000원입니다. 공동담보목록 제2023-258호와 관련 부동산의 배당·담보권 변동을 확인해야 합니다.
• 강표 근저당 및 가처분. 강표 근저당 채권최고액 300,000,000원, 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분을 대조해야 합니다. 소송 진행상황과 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 최저매각가 253,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 인근 복층형 다세대의 최근 거래, 실제 매도호가, 내부 상태를 직접 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유관계가 확정되지 않은 상태이므로 인도명령 가능 여부, 실제 명도비용, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권·현장 상태. 집합건물 대지권의 범위, 복층 구조와 공부상 면적의 일치 여부, 누수·균열·설비 상태 및 진입로 이용에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 예정된 매각기일은 2026.11.02입니다. 입찰 전 사건 진행상태와 기일 변경·정지·취하 여부, 최신 등기 및 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 56%”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계

백년가클래스 103동 301호는 현재 최저매각가가 253,680,000원까지 하락한 복층형 다세대주택입니다. 등기상으로는 2023.10.17 광주은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 대상 호실의 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 현황조사에 나온 두 사람의 호실이 모두 경매 대상과 다르기 때문에, 보증금 인수위험이 완전히 해소됐다고 판단하기 어렵습니다. 여기에 근저당 관련 가처분과 공동담보 관계까지 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 2회 유찰돼 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 비교 실거래가격이 검증되지 않았고, 12세대 소규모 복층형 다세대주택이라는 특성상 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.

결론은 ‘권리상 후순위 소멸 구조는 확인되지만, 점유·시세 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 대상 호실 임대차관계, 가처분 관련 소송, 공동담보 배당관계와 적정 시장가격이 확인된 뒤에야 낙찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.