광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 ‘백년가클래스’ 103동 301호로, 감정평가 이용상태는 1·2층 복층형 다세대주택입니다. 1층은 주방·식당·방1·드레스룸·현관·다용도실·욕실, 2층은 침실2·거실·욕실·간이주방으로 구성되어 있습니다. 감정가는 453,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 317,100,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.10.17. 광주은행 근저당권입니다. 이에 앞선 2023.08.08. 해제신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 기준권리 뒤에 설정된 강표 근저당, 신용보증기금·월야농협 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 1층·2층 복층형 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 백년가클래스 · 12세대 · 2023.06.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.17. 을구 2번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,592,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 강표 근저당 300,000,000원, 신용보증기금 가압류 500,000,000원, 월야농협 가압류 1,014,843,461원 및 427,298,312원, 신용보증기금의 4번 근저당권 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 현황조사 기재 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 기재 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 0원 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 0원 |
현황조사에 기재된 인원은 김미경·김민우 2명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 두 사람의 점유부분은 모두 101동 103호로 기재되어 있어, 본건인 103동 301호와 일치하지 않습니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 2023.10.17.보다 뒤여서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인은 확인되지만 ‘시세 대비 저가’ 근거는 없다
현재 최저가는 317,100,000원으로 감정가 453,000,000원의 70%입니다. 다만 백년가클래스의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액·낙찰일이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 317,100,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 221,970,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 155,379,000원 · 감정가 34.3% |
| 실거래 비교 | 비교 가능한 거래금액 확인되지 않음 |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 낙찰률 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 강표 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,834,141,773원 중 예상 채권자 배당은 311,860,600원이고, 미배당은 4,522,281,173원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 5,239,400원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근의 백년가클래스 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재한 근교농촌지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상2층 다세대주택으로, 1·2층 복층형입니다. 가스난방·시스템에어컨·소화전·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지의 다세대주택 부지이고, 동측 및 서측으로 약 3~4m 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·도시지역·자연취락지구·도시계획구역 관련 지정이 기재되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·환금성. 백년가클래스는 12세대, 2023.06.23 준공입니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 환금성은 실제 주변 거래와 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 317,100,000원은 감정가의 70%라는 뜻일 뿐, 실거래 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사상 김미경·김민우의 점유부분이 101동 103호로 기재되어 본건 103동 301호와 다릅니다. 현장과 원문서류를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.10.17. 광주은행 근저당이 기준이고 후순위 근저당·가압류·가처분은 매각 소멸로 정리되어 있습니다.
- 대규모 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당은 4,522,281,173원입니다. 미배당 자체는 매수인 인수액과 구분해서 봐야 합니다.
- 용도·환금성. 12세대 다세대주택이고 자연녹지지역에 위치합니다. 실제 매수층·임대수요와 최근 주변 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 장점은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 317,100,000원이 감정가 453,000,000원의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았고, 단지는 12세대 규모이며 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 현황조사상 점유 호수가 본건과 다른 점까지 감안하면, 권리는 통과하되 가격·점유·환금성은 확인 후 판단할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
