광주지방법원 2026타경31. 무안읍 교촌리 ‘백년가클래스’ 103동 1·2층 303호의 복층형 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 1층에 주방·식당, 방 1개(드레스룸 포함), 현관, 다용도실, 욕실이 있고, 2층에는 침실 2개, 거실, 욕실, 간이주방이 있는 구조로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 317,100,000원으로 감정가 453,000,000원의 70%이며 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리구조의 핵심은 선순위로 존재했던 해제신용협동조합 근저당이 이미 말소되었고, 2023.10.17. 광주은행 근저당권이 실질적인 말소기준이 된다는 점입니다. 그 뒤 설정된 강표 근저당과 신용보증기금·월야농업협동조합의 가압류, 신용보증기금의 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 교촌리 415-2 백년가클래스 103동 1,2층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 1층·2층 복층형 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨시너지제육차유동화전문 유한회사 / 2,244,131,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 백년가클래스 · 12세대 · 2023.06.23 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2023.08.08. 해제신용협동조합의 채권최고액 3,168,000,000원 근저당은 2023.10.17. 일부해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 같은 날 설정된 광주은행 채권최고액 2,592,000,000원 근저당이 말소기준이 되고, 이후의 강표 근저당 300,000,000원과 가압류 3건·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차인 확인 — 기재 호수가 본건과 다르다
| 성명 | 기재 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 | 101동 103호 | 2025.12.11 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민우 | 101동 103호 | 2026.01.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입일은 모두 말소기준일인 2023.10.17.보다 뒤라서, 기재 내용 자체만 놓고 보면 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 김민우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 이들의 기재 위치가 본건과 다르다는 것입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가 317,100,000원은 감정가 453,000,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 시나리오상 221,970,000원(49%), 세 번째 유찰 구간은 155,379,000원(34.3%)입니다. 다만 이 사건은 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 기준으로 현재 최저가가 싼지 비싼지를 검증할 수 있는 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 30% 내려왔다’는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,592,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 강표 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월야농업협동조합 | 1,014,843,461원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 월야농업협동조합 | 427,298,312원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시나리오에서는 집행비용 5,239,400원을 제외한 311,860,600원이 광주은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 채권자 미배당 총액은 4,522,281,173원입니다. 이 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안소방서 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택이 소재한 근교농촌지대입니다. 주거환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 2층 다세대주택이며, 본건은 1층과 2층을 사용하는 복층형 구조입니다.
- 설비. 가스설비 난방, 시스템에어컨, 소화전설비, 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 3~4m의 진입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역의 부정형 완경사지대 내 다세대주택 부지이며, 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 12세대이며, 아파트 대단지와 달리 동일 상품의 거래표본이 제한될 수 있어 매도 기간과 가격 협상력을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 재확인. 현황조사 전입자 2명은 101동 103호로 기재되어 있고 경매 대상은 103동 303호입니다. 현황조사 원문과 실제 출입·점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 317,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대·연립의 실제 거래가를 별도로 비교해야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 4,522,281,173원이지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.
- 배당 변동요인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 매각 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 다세대주택인 만큼 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 매수자층을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유 확인은 보수적으로”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 선순위 근저당 뒤로 2023.10.17. 광주은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 317,100,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단은 별개입니다. 현재 가격이 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거는 부족합니다. 게다가 현황조사의 전입자 2명은 본건과 다른 동·호수로 기재되어 있어 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 점유는 재확인. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
