제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 지하 2층·지상 17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사테스입니다.
이 물건의 권리분석 출발점은 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고의 채권최고액 588,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 흥국저축은행 근저당 1,560,000,000원과 제주특별자치도 압류 2건, 국 압류 1건, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 17층 숙박시설 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 474,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리인 성동중앙새마을금고 근저당 이후 설정된 흥국저축은행 근저당과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 678,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 474,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 474,600,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가에서 30% 떨어졌다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 제2종근린생활시설 이용 물건인 만큼, 실제 응찰 전에는 같은 건물 또는 인근의 유사 용도·면적 거래 및 임대수익 수준을 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,146,000원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 588,000,000원 | 467,454,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 2,148,000,000원 중 예상 배당은 467,454,000원, 미배당액은 1,680,546,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근이며, 주위는 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지이며, 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 474,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 유사 근린생활시설 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지이지만 실제 이용은 제2종근린생활시설입니다. 입찰 목적과 현재 이용상태가 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 합니다. 당해세라면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 현재 474,600,000원, 2회 유찰 시 332,220,000원, 3회 유찰 시 232,554,000원으로 제시돼 있으므로 각 가격대에서 별도의 수익성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 70%가 진짜 시세보다 낮은가’
이 사건은 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격 검증입니다. 감정가 678,000,000원에서 한 차례 유찰돼 474,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 배당순서를 확인해야 하므로, 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후 판단”입니다.
