제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 숙박시설로 2020.12.29. 사용승인됐으며, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사테스입니다.
권리구조의 기준점은 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권 588,000,000원입니다. 그 뒤의 흥국저축은행 근저당권 1,560,000,000원, 제주특별자치도 압류 2건, 국 압류 1건, 2026.02.09. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 332,220,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 627.0㎡ |
| 공시지가 | 5,436,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금, 대항력, 우선변제권에 따른 매수인 승계액은 현재 자료상 없습니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가와 시세는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 332,220,000원으로 감정가 678,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가와 같은 332,220,000원입니다. 이후 3회 유찰 시 시나리오는 232,554,000원, 4회 유찰 시는 162,787,800원으로 제시돼 있지만, 이 금액들도 주변 실제 거래가격과 비교된 값은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,451,080원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 588,000,000원 | 326,768,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,148,000,000원 중 예상 배당액은 326,768,920원, 미배당은 1,821,231,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근으로, 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 2층·지상 17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29.입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측 약 9m 내외 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 제주특별자치도 압류 2건과 국 압류 1건의 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 대지이지만 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현장 이용과 공부상 용도, 영업 가능성을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2021.11.29. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리관계만 보면 복잡도가 높지 않습니다.
하지만 가격 판단은 별도입니다. 현재 최저가 332,220,000원은 감정가의 49%지만, 이를 뒷받침할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 실제 이용이 제2종근린생활시설이고 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인폭 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 입찰의 핵심은 권리보다 현장 이용상태와 실거래·임대수익을 통해 332,220,000원의 적정성을 별도로 검증하는 데 있습니다.
