제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 203호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 물건의 용도 표기는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 건물은 지하 2층·지상 17층 규모로, 사용승인일은 2020년 12월 29일입니다.

소유자는 주식회사테스입니다. 과거 아시아신탁주식회사 명의로 신탁등기가 존재했으나, 2021년 11월 29일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 및 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 흥국저축은행 근저당권, 압류 및 현재 경매개시결정이 이어졌습니다.

매각대금 배당에서는 선순위 근저당권 채권최고액조차 전액 충족하지 못하는 구조입니다. 다만 채권자에게 배당되지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개의 문제입니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 실제 점유 및 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당·압류 소멸

핵심은 2021년 11월 29일 설정된 을구 1번 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위의 흥국저축은행 근저당권과 제주특별자치도·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2021년 아시아신탁 신탁등기 및 리하우징 가압류는 이미 말소된 이력입니다. 또한 성동중앙새마을금고가 신청했던 2024년 임의경매는 2025년 8월 8일 취하되어 같은 달 11일 개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 2026년 2월 9일 개시된 별개의 임의경매입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 559,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 273,910,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 거래가격 또는 현재 시장가치 대비 49%라는 의미는 아닙니다.

후속 회차는 시나리오상 가정이며 실제 매각 진행과 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.

제2종근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 실제 영업 가능성, 임대수요, 공실, 관리비, 매각 시 수요층 등이 가격 판단에 영향을 줍니다. 따라서 현재 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 매각차익이 확보된다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 273,910,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가로 매각되면 집행비용 4,634,740원을 공제하고 269,275,260원이 선순위 성동중앙새마을금고에 배당되는 구조입니다. 이 경우 후순위 흥국저축은행에 돌아갈 배당금은 0원이며, 채권최고액 합계 2,052,000,000원 대비 예상 미배당은 1,782,724,740원입니다.

별도로 현재 경매 신청채권자의 청구액은 3,109,619,436원이며, 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 청구액과 위 근저당 채권최고액 합계를 동일한 채권액으로 혼용해서는 안 됩니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

낙찰가가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 금액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 이 물건의 핵심은 배당 부족액을 매수인이 부담하는 구조가 아니라, 매수 이후 실제 이용 및 처분 가능한 시장가치가 얼마인지 판단하는 것입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 북측으로 약 20m 내외 왕복 4차로 노연로, 서측으로 지적상 약 9m 내외의 연동6길과 각각 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조로 외벽은 타일·대리석 마감, 내부는 인테리어 마감 및 에폭시·데코타일 바닥 등으로 조사되었습니다. 기본 위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 영업 및 사용 현황, 영업시설의 소유 관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 대상 건물의 부지는 숙박시설부지로 이용 중이며, 토지 전체 면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다. 해당 수치는 개별 경매 호실의 전유면적이나 독립적인 대지지분 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 연동 상업지역 입지라는 장점과 별개로, 주거용 아파트가 아닌 제2종근린생활시설이므로 실제 수요층, 공실 가능성, 임대수익 및 재매각 조건을 중심으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 실거래 확인. 제주1번가더테라스 내 유사 용도 호실의 최근 매매가격과 실제 거래사례를 대조해 최저매각가 273,910,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업자와 실제 점유자를 확인하고, 임대차계약 및 점유 근거를 조사해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 물건 용도 표기와 실제 제2종근린생활시설 이용상태를 비교하고, 개별 호실의 적법한 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 신탁 및 권리 원본 확인. 과거 신탁등기 말소, 2024년 경매 취하 이력, 현재 말소기준권리와 후순위 근저당·압류의 소멸 관계를 등기부 원본 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 체납 관리비. 상업용 집합건물은 공용부분 체납 관리비, 시설 운영비와 실제 관리비 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 임대수익 및 환금성. 예상 임대료뿐 아니라 공실, 유지관리비와 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 현재 추정 미배당 1,782,724,740원을 매수인이 인수하는 채무로 혼동하지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실제 점유 현황을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

제주1번가더테라스 203호는 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조로, 현재 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 559,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 273,910,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격상 이점이 입증되지는 않습니다.

대상 호실은 제2종근린생활시설로 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 상업용 집합건물의 실제 수요, 임대수익, 공실 및 환금성은 아파트의 일반적인 시세 판단과 다른 접근이 필요합니다.

등기상 인수위험은 제한적이나, 가격 적정성과 실제 점유·이용상태는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 현재 시장에서 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.