제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 ‘제주1번가더테라스’ 2층 203호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 숙박시설이며 사용승인일은 2020.12.29입니다. 현재 최저매각가는 391,300,000원으로 감정가 559,000,000원의 70%, 1회 유찰 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2021.11.29 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권 492,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 흥국저축은행 근저당권 1,560,000,000원, 제주특별자치도 압류, 국 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 신탁과 가압류, 종전 임의경매개시결정은 이미 말소되거나 취하된 이력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 숙박시설 · 사용승인일 2020.12.29 |
| 소유자 | 주식회사테스 (2021.11.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 559,000,000원 / 391,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 / 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022.03.21 설정된 흥국저축은행 근저당권과 2025.07.16 제주특별자치도 압류, 2025.11.06 국 압류, 2026.02.09 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 391,300,000원으로 감정가 559,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 273,910,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 시나리오는 191,737,000원(감정가 34%)입니다. 다만 유찰률은 법원 경매 절차상의 가격 하락일 뿐, 그 자체가 시장가격 대비 할인 여부를 의미하지 않습니다.
따라서 이번 물건의 가격 판단은 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 제2종근린생활시설로 이용되는 물건인 만큼 동일 성격의 매매사례와 임대·점유상태를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,278,200원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 492,000,000원 | 385,021,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 391,300,000원 가정 시 집행비용 6,278,200원, 성동중앙새마을금고에 385,021,800원이 배당되고, 흥국저축은행과 소유자 교부액은 0원입니다. 총 채권액 2,052,000,000원 대비 미배당액은 1,666,978,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근이며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 건물에는 기본위생·급배수·냉난방·스프링클러·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외의 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외의 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 상업용 · 중로각지이며, 토지면적은 627.0㎡, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용 물건과 같은 기준으로 환금성·수익성을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차에서 성동중앙새마을금고에도 미배당이 발생하고 흥국저축은행 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부를 실제 배당요구종기 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%이지만 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 제2종근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 점유와 가격 검증이 남는다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.29 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 흥국저축은행 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 끝낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 물건은 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 또 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도, 그것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 승부처는 실제 점유 확인과 상업용 가격 검증. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
