제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 205호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 및 매각물건명세서에서는 현재 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 확인됩니다. 등기부상 소유자는 주식회사테스이며, 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사흥국저축은행 근저당 1,560,000,000원, 제주세무서장 관련 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정가 376,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 263,200,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 “30% 내려왔으니 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설 이용 물건은 주거용 아파트와 같은 방식으로 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022.03.21. 주식회사흥국저축은행 근저당, 2025.11.06. 제주세무서장 관련 압류, 2026.02.09. 현재 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 신탁과 가압류, 2024년의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세는 미확인
현재 회차의 최저매각가는 263,200,000원입니다. 감정가 376,000,000원의 70% 수준으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 184,240,000원, 3회 유찰 시는 128,967,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 1,661,284,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 184,240,000원 | 180,860,640원 | 1,739,139,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,967,999원 | 126,362,447원 | 1,793,637,553원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 현재 확인 가능한 자료에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 실제 입찰 상한은 연동 일대 유사 제2종근린생활시설의 임대수익과 거래 사례를 별도로 확인한 뒤 정하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 360,000,000원 | 258,715,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 263,200,000원 가정 시 집행비용 4,484,800원을 제외한 258,715,200원이 선순위 성동중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 주식회사흥국저축은행은 배당받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권액 1,920,000,000원 대비 미배당은 1,661,284,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드호텔 동측 인근이며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상17층 숙박시설 건물이며, 사용승인일은 2020.12.29.입니다. 현재 대상 호실은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·냉난방설비·스프링클러설비·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외의 왕복 4차로 노연로, 서측으로 노폭 약 9m 내외의 연동6길과 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이나 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 실제 영업·사용 형태와 관련 행정상 제한을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 263,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 선순위 근저당에 미배당이 발생하고 후순위 근저당은 배당액 0원입니다. 다만 배당 부족분 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
- 세금 변수. 제주세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 배당에서는 당해세 등 법정 우선채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 감정가 376,000,000원에서 한 차례 유찰돼 263,200,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건은 권리 소멸 여부보다 실제 점유·임대수익과 유사 상업용 거래가격을 확인해 263,200,000원의 적정성을 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
