제주지방법원 2026타경10195. 제주시 연동 제주1번가더테라스 2층 205호입니다. 사건의 말소기준권리는 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 그보다 앞선 신탁과 가압류는 이미 말소됐고, 이후 설정된 흥국저축은행 근저당권, 제주세무서장 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 제시된 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
문제는 권리보다 가격과 환금성 확인입니다. 감정가는 376,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 184,240,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가상 실제 이용은 제2종근린생활시설이고 건물 자체는 숙박시설 용도의 지하 2층·지상 17층 건물입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 17층 숙박시설 · 사용승인 2020.12.29. |
| 소유자 | 주식회사테스 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 3,109,619,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.11.29. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 2022.03.21. 흥국저축은행 근저당권 1,560,000,000원은 후순위이고, 2025.11.06. 국의 압류와 2026.02.09. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인율’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 184,240,000원으로 감정가 376,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 평균·최근 거래가격이 제시되지 않았습니다. 특히 감정평가상 205호는 제2종근린생활시설로 이용 중이므로 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 184,240,000원 | 1,739,139,360원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 128,967,999원 | 1,793,637,553원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 90,277,599원 | 1,831,747,398원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 선순위 담보채권조차 전액 배당되지 못하기 때문에 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,379,360원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 360,000,000원 | 180,860,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사흥국저축은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 184,240,000원 가정 시 집행비용 3,379,360원을 제외한 180,860,640원이 선순위 성동중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 흥국저축은행과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 담보채권 1,920,000,000원 중 미배당액은 1,739,139,360원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근이며, 주위는 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 대상 호실은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 17층 숙박시설입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m의 노연로, 서측으로 폭 약 9m의 연동6길과 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 5,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유자·보증금·사업자등록 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 184,240,000원이 시세보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 동일·유사 근린생활시설 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도표시는 대지이나 감정평가상 호실의 실제 이용은 제2종근린생활시설입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산의 가격·대출 기준을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 다회유찰 원인. 이미 2회 유찰됐으므로 가격뿐 아니라 수요층, 영업 활용성, 공실·관리비 등 비가격 요인도 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 근저당 배당은 0원입니다. 다만 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며 현재 계산상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다른 문제”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.29. 성동중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 대상은 감정평가상 제2종근린생활시설이고 이미 두 번 유찰됐습니다. 현재 최저가 184,240,000원이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 실거래 비교자료가 없는 이상 그것이 곧 시장가보다 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다.
또한 임차인 신고 내역이 없는 것과 실제 임대관계가 없는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계 확인이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기 인수위험보다는 실제 점유·임대관계와 상업용 호실의 적정가격·환금성 검증입니다.
